今年福州市区旧改来得太快就像龙卷风，墙上画了个圈来不及逃，规模又很大，我有点惊讶。从上半年的五四北千亩大拆迁，到下半年市中心尘封多年的大片老旧小区突然动迁，真有点破釜沉舟的意味在里边。
近几天福州市资规局已经陆续公布这些地块的规划方案，基本上清一色的住宅用地，并且容积率都很高。比如屏西地块平均容积率3.3，雁塔地块更是达到3.97；还有即将登场的王庄南湖地块，容积率将会再度突破4.0，超过上海西，仅次于万科上海新苑和世欧王庄，成为福州市中心又一个超高层住宅群。
看起来王庄和鼓楼仅仅隔着一条晋安河，相距几百米，地段差不多，区位评估价也就低了400元/㎡。但王庄的实际拆迁补偿标准却明显要比鼓楼低上一截，算起来大约每平方1.9万左右，主要区别在于鼓楼还有一平方三千左右的货币奖励，晋安财力显然还是稍差一点。
但这些倒也不是太要紧，反正这年头没有多少拆迁户能拿到现金，到头来大家一样“房换房”，至于换来的具体是期房还是现房，只能说想要现房就赶紧选，地段好的房源数量有限。即使摆在面前的都是人家挑剩下的低楼层余房，再怎么说也比原来的老破房强得多。
本来世欧王庄的楼栋就已经够多、够高、够密，再加上一个南湖旧改，可以想象将来王庄一带的高楼群会有多么壮观（当然前提是不烂尾）。不过有什么办法呢？老旧小区不比低矮的城中村自建房，既要拆迁又要在土拍时留足利润空间，那就只有大幅度拔高容积率，这几乎是当前的唯一解。
假如旧改进程能悠着点，分几年时间一片一片推进，一点一点拆迁，或许通过现房安置就能提前消化掉一批拆迁户，或许就不用给平整出来的宅地定这么高的容积率。然而现在一口气要同时动迁这么多小区，除了大量建房安置之外别无他法，只能牺牲掉一点居住舒适性。
此时我们回过头来重新审视那个高密度的“天花板”世欧王庄。一个容积率高达5.0的超大住宅区，至今交房十年依然远未住满。由于房子盖得实在太多太密，这一带的房价、房租也得到一定程度的抑制，即使在楼市最火爆的年代也是市中心相对较低的区域。
目前我们看到，世欧王庄“数字区”的二手安置房，高层精装单价降至2万，事实上成交区间已能砍到2万以下。相比2017年最高点时的一平方3万多，虽然房价下跌超过三分一，但毕竟尚未达到腰斩价，这个跌幅还算相对较小的了。
而世欧王庄A、B区的商品房都是超大户型，总价太高加之有钱人大多能看出高容积率小区缺陷在哪里，所以这些超高层商品房着实有点尴尬。正应验了那句俗话：买得起的人看不上，看得上的人买不起。至于拆迁临近之时会有黑中介趁机炒作老破房，其实就算还有个别傻帽想上当，这个时候留给他们忽悠人的时间也不够了。
