时间回到2014年，那时大部分人无法预料也无法相信接下来的三年是颠覆信仰和认知的三年。虽然看起来房地产黄金白银的时代发展了20多年，但真正形成全民共识去买房的时间也就从2015年开始的区区六七年。因此后知后觉是普通人在决策时的普遍特征，在房地产的生铁时代还幻想着从楼市里随便操作就能捞一笔更是痴人说梦了。

面对如此激烈变化的市场，我们必须摒弃旧思想、老经验、固有思维，以全新的姿态去思考未来的趋势，今天的文章和大家一起探讨下这种趋势。

首先聊一聊楼市下半场将会出现的显著特征:

1.分化会慢慢成为共识，不仅城市分化，同城市的不同板块也会分化，甚至同板块的不同小区，同小区的不同户型都会深刻分化，一荣俱荣，一损俱损，将是过去式。城市轮动，板块轮动也将成为历史。

2.买房的人群中80%将会出现真金白银的亏损，部分甚至深套其中无法自拔，15%将会跟随通胀微弱上涨，只有5%的人能真正攫取到房产增值收益。

3.商品房买卖将和大部分年轻人无关，也不会成为在城市生活的必选项，保障性住房将承担这部分人群的居住需求，刚需这个词会退出历史舞台。

4.租房收益将成为商品房投资的重要衡量部分，甚至会出现纯以收租作为回报的投资类别。

5.部分城市部分板块的别墅将会迎来价值重估，部分城市部分板块的大平层将会迎来溢价横盘，部分城市部分板块的公寓将迎来高光时刻。

6.一线城市不一定带来最好的增值，因为大概率只有一线城市会保留调控政策，其它城市会市场化竞争，另外一线城市趋于成熟，部分二线城市可能会迎来高增长时代。

7.目前影响房产价值的户口、学区、低密、文旅、养老、高档等附加值会慢慢弱化，商品属性和金融属性将会是决定房子价值的根本。

8.研究趋势比研究周期更重要，研究周期比研究楼盘重要，研究楼盘比研究房源重要，研究房源不如找个靠谱机构重要，楼市专业化、复杂化，将会涌现越来越多的房产配置及投资机构，股市机构化，楼市也会机构化。

当前我们又一次站在理念分歧的十字路口，观望也罢，看空也罢，这没什么问题，楼市绞肉机已经搭建完毕，不进场就不会出错，不失为一种明智选择。过去是错过买房比买错房损失更大，未来买错房将会比错过买房更惨烈。

然而只有当分歧时才能寻觅到趋势良机，只有当潮水退去后，才能发现谁在真正裸泳。买与不买，能与不能，永远不会有绝对，只是当前时间当前环境的相对抉择。参与的基础一定要对房地产有清晰的认知和楼市专业的知识储备。

其次聊一聊如何把握入场时机，这分两块，一个是购买时间，一个购买标的。在阐述之前我们必须清楚楼市是有周期的，它不是一直涨也不是一直跌，虽然这和大部分人的主观意识不一致，但这确实是真实的市场行情。

对于购买时间一定是段的而不是点，一般在宏观政策出来到地方具体细则执行这段时间都是最佳购房时间，这个时间段入场需要有对宏观的把控和参与的魄力，因为这个时候是分歧最大的时候；其次是市场微观异动的时间段，具体表现有看房增多、中介活跃、量能提升等，这个时间段入场不会买到最低的价格，但是走向明朗，切入时机最保险。除此之外还有第三个时间段，就是量价齐升，全民活跃的时候，然而这个时间段也是站岗入坑的时候，追涨杀跌的结果就是老老实实等待下一轮周期的解放。

对于购买标的一定是点而不是段，我们要珍惜在楼市冷冻期笋盘的机会，往往在最佳时间段却没有最佳购买标的，如何抉择？必须是毫不犹豫的抓住这个标的，一切的节奏把控都是为了买更有价值的房子，不能舍本逐末，特别是对购买总价高和产品小众的朋友，更应如此。

最后聊一下改善群体，因为换房的难度大成本高，特别买卖房子的衔接节奏很难把控，很多购买者本身对楼市专业知识积累的不够，反而还喜欢在市场上行期做先买后卖的换房操作，一着不慎满盘皆输，既考验人又折磨人，要在市场的下行期，先卖后买，必须要果断，敢取舍，眼光不能总盯着下行期自己房子少卖了多少钱，要综合考量你置换的标的相比上行期少花了多少钱。