文/乐居新媒体 严明会

年关将至，张秋倍感寒意。作为京能西贤府的项目公司董事长，从6月21日拿证至今，已有五个多月时间，该项目网签16套，成交均价78613.48元/平米，网签率3.7%，成交金额1.84亿元。

他很难向京能置业董事长昝荣师交待。

京能西贤府倾注了公司太多的心血，光拿地就花了38.41亿元，眼下地价覆盖率仅4.8%。它也是公司押宝的一个重要项目，其销售业绩好坏，决定了京能置业能否在2024年翻盘。

为了完成KPI，张秋只能打价格战，京能西贤府的价格一降再降。9月5日，该项目网签6套，成交均价81054.65元/平米，现在每平又降价了近2500。

更早之前的8月，“扛价模范”京能西贤府将7号楼做特价房，把单价拉到了7.6-7.8万元/平米。7号楼位于最南端，是一栋11层的洋房，它离地铁出站口仅10-20米，正对着地铁出风口，热气大、噪音大。

虽然降价幅度诱人，但7号楼目前仅有2套房源售出，分别为1单元702和1单元1002，都是123平米户型，预售单价在8.16-8.2万元/平米，实际成交价为79159元/平米和78561元/平米。

此外，4号楼卖出去5套，5号楼卖出去1套，6号楼卖出去3套。就连3号楼楼王，也才卖出去5套。

京能西贤府的总建设用地面积30073.512平方米，地上建筑规模90221平方米。这块地的住宅约6.44万元万平米，位于南面；酒店和商业共计约2.5万平米，位于北面。住宅共计7栋，供应了428套住宅，125平米户型92套、154平米户型264套、173平米户型72套。

这一届的购房者很理性，除了房价，产品创新也是他们看中的要素。

京能置业上下很重视京能西贤府，全力以赴在卷产品，无论是外立面、装标还是园林，都加倍用心。例如临近地铁和高速的噪音问题，京能西贤府也花了很大心思处理。包括超大窗体采用“四玻两中空夹胶low-e玻璃配多腔铝型材窗框”，还有很多隐蔽工程中用到的黑科技降噪材料，重达半吨的入户门，据说是铸铝装甲材料，还配了密封条。

在业内人士看来，“虽然京能西贤府强调非标奢宅，但在一些购房者看来，可能存在豪奢元素随意堆砌的问题。这导致部分购房者认为钱没有花在刀刃上，一些设计可能并不实用。”

不仅在价格上没有优势，京能西贤府户型也不佳，“154平B2户型跟125平的A2户型通透性差、私密性差；173平的C2户型做不到南北通透，虽然南北都有窗，可是南北对流的风都被南向卧室的墙体挡的死死的。”

在京城地产圈，房子卖得好不好，是从项目定位开始就决定了。显然，张秋没有很好洞察这个区域的客户，也没能找到属于京能置业的正确打法。

京能西贤府一直以"高装标"旗号，生拉硬拽地拿远在5公里外的中建云境、中海丰和叁號院作比，以求抬高身价。但它和这些豪宅项目定位重复，大家的客户也都是丽泽、总部基地，只有价格上差异，以及个别产品细节，如面宽等一点差异。购房者在选房上，肯定选择有豪宅基因的央企。加之，京能西贤府提供的四居户型售价约1000万左右。相同价格，还可以在海淀买到更有保值价值的房产。

更可怕的是，京能西贤府周边对手环伺。北京楼市最卷在丰台，而丰台最卷在大瓦窑，这个弹丸之地，仅宸知筑、玺院、中建和颂九里，就有上千套新房未售，还有电建华曦府百套现房在售。

眼下，丰台最卷的一个项目——北京隅西颂，也来搅局了，它是《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的首个受益者，架空层、下沉庭院、内嵌式阳台应有尽有，楼面价49982元/平方米，销售指导价90000元/平方米，而同在丰台的京能西贤府成交楼面价为6.08万元/平方米，指导价为8.3万元/平方米。

显然，不管在产品还是价格上，京能西贤府都不占优势。

仅一路之隔的中建和颂九里，网签17套、成交价69373.51元/平米，比京能西贤府每平便宜了九千多。

中建和颂九里的开发商中建信和，央企；京能西贤府的开发商是京能置业，北京本土上市国企。据其2024年三季报，京能置业的前四大股东为北京能源集团有限责任公司、万能、何小春、葛燕。

短短九个月过去，京能置业的股东就大换血了一波。据其2023年报显示，京能置业的前四大股东为北京能源集团有限责任公司、何小春、中信证券股份有限公司、李惠球，分别持股45.26%、1.04%、0.90%和0.74%。

像中信证券这样的优质股东，为何要悄悄撤场？或许跟京能置业的业绩也有关。

经历了去年业绩由盈转亏后，今年以来京能置业的经营业绩仍亏损。2023年，京能置业实现营收45.35亿元，同比减少26.60%；归母净亏损4.07亿元，同比减少2498.48%。2024年三季报则显示，京能置业实现营业收入13.42亿元，归属于上市公司股东的净利润为-4203.16万元。

截至9月底，京能置业控股(全资)子公司开复工面积68.71 万平方米，权益开复工面积 57.56 万平方米，其中新开工面积 12.89 万平方米；公司控股(全资)子公司竣工面积 10.12 万平方米， 权益竣工面积 5.25 万平方米；新增土地储备面积 3.01 万平方米。

报告期内，京能西贤府签约金额为1.59亿元，签约面积为0.21万平方米。

京能西贤府个位数的签约成绩，放在整个集团，竟然还是第三名。第一是北京城建京能·樾园，签约金额4.27亿元；第二是京能·雍清丽苑，签约金额2.91亿元。

除此之外，京能·天下川、京能·四合上院、京能·海语城、京能·云璟壹号、京能丨电建·洺悦湾、京能·西山印、京能龙湖·熙上、金泰丽富嘉园、签约金额分别为0.03亿元、0.15亿元、0.5亿元、0.17亿元、0.18亿元、0.88亿元、0.09亿元、0.33亿元。甚至还有项目的签约额为负数，例如京能·丽墅的签约金额为-0.54亿元。

昝荣师今年55岁，工商管理硕士、工学硕士，正高级工程师。他自2021年4月起任京能置业股份有限公司董事长，曾任北京能源集团有限责任公司总经理助理，北京国际电气工程有限责任公司党委书记、执行董事、总经理，北京京能国际能源技术有限公司董事长。

在公司业绩欠佳的背景下，昝荣师的薪资还上涨了，他从公司获得的税前报酬总额从2022年的97.22万元，上涨至2023年的117.60万元。但2024年，或许因为京能西贤府尴尬的销售业绩，昝荣师涨不了工资了。

不仅昝荣师很重视这个项目，就连京能集团的领导都经常往工地上跑，它是京能在城六区唯一的项目了，既要做出面子，更要做出里子。

京能西贤府的项目公司为北京丰璟房地产开发有限公司，投资金额为15.5亿元，是京能置业所有子公司中注册资本最高的一家，张秋为董事长兼法人，赵耀为经理。

昝荣师部下张秋，年底要实现京能西贤府的销售回款目标，并不容易。对于三个月一迭代的北京市场，进入顺销期后卖库存，京能置业当下面临的挑战更是难上加难。‍‍‍‍‍‍

38岁的张秋还是京能置业副总经理，他曾任京能置业总经理助理；京能置业业务中心党支部书记、市场开发中心主任；北京金泰房地产投资发展部高级业务经理。