今天聊聊南二环板块，两个比较特殊的事件，一个国企盘开分销，一个降价盘直接产权冻结了，可以水一篇。
中骏冻结中骏世界城璟悦三期，备案名（骏耀商业广场E地块），备案两栋住宅，不过一直没开盘。
上周这两栋，全部房源产权冻结。
具体原因未知，不过预计跟房企的债务等有关。
目前房企在南二环的项目，中骏璟悦一期已经交房，璟悦二期、还有璟宸都还在建，目前唯一的货源就是配建公租房的璟悦三期。
从备案情况来看，6#楼：32125元/平，8#楼：33450元/平，跟一二期差价不大。
从项目情况来看，存在4栋公租房配建，商品房9栋，地块偏狭长，整体的社区空间不如一二期。
从区位来说，相比于一二期靠近三叉街，三期位于南端，距离F1直线1公里，已经跟四大金刚的区位没有太大差异，从地铁的配套来说，甚至还不如。
总得来说，备案价完全无视具体的楼市情况，可能也与最终都要做优惠有关。
目前这个南二环的破坏者，刚领证就被冻结，对于四大金刚而言，也是一件好事。
近期关于暴雷房企的风波不少，比如又一个银行违规划拨监管项目资金案例。
项目来自三江口，主打清华附中的滨江正荣府，被违规划扣3000万。
按公告，该行2022年3月29日已被记录一次违规，这次直接终止其监管银行资格。
这几年的这种事件不少，比如中骏璟宸、福晟弘府、榕心映月、福州府等。
基本都在那些暴雷房企的楼盘出现，监管资金也保障不了安全。
近期除了这些案例外，从备案网来看，近期有两个项目的可售房源，全部被抵押。
首先是来自三江口的远洋天赋，备案未售的300多套房源基本都被抵押。除此之外还有位于桂湖的武夷·栖溪云谷，备案2年，网签18套，最终剩余房源同样被抵押。
这些项目的房企，都深陷暴雷风波。
这种集中抵押，基本都是跟债务有关。
近期也去了一些保交楼的项目，整体来说，除了能交房外，其他方面都是忽略不计，当然这已经算是不错的结果，部分依然烂尾中。
建筑分销烂尾的话题扯远了，回到南二环，板块除了中骏产权被冻结外，还有一个事件，就是建总领筑开了分销。
其实也不是特别意外，此前群友就发过建总对外招标的文件截图。
房企已经对雍景轩、江南尚璟，发布实体店推广服务征集。
很明显，后续其他几个建总楼盘，都会开启分销，至于后面左海、榕发等，是否会同样如此，预计概率不低。
回到分销的价格话题上，2#603，优惠总价266W，原总价286W，单价2.42W，优惠力度：93折。
回顾一下这个项目的开盘数据：
2020年4月开盘，三栋楼合计168套，备案均价2.45W，折后2.4W，按揭98折，去化146套，去化率87%。
2021年3月开盘，一栋楼合计56套，备案均价2.67W，折后2.56W，按揭96折，去化42套，去化率75%。
2021年6月开盘，一栋楼合计44套，备案均价2.62W，折后2.52W，按揭96折，去化36套，去化率82%。
从项目最早的开盘数据来看，在当初楼市也算的上是个红盘。
虽然土地年限偏短，隔壁存在小学噪音，周边城建一般，不过依靠纯商定位，加上定价低于周边新盘。
前3次开盘，都做到了80%左右的去化率。
在2021年，南二环迎来高峰期，项目的加推进度依然缓慢。
最终眼看着当初卖的更差的国贸凤凰园、融创福州府等，一个个做到高去化，消耗大量客源。
2022年开始，楼市开始遇冷，项目错过短暂红利期，佛系卖房也变得艰难。
如今的南二环，随着中骏特价后，四大金刚价格压制，对于这个项目而言，目前的吸引力更下降一步。
简单翻看项目的库存，有点出乎意外：
北地块：合计604套，网签377套，库存277套，去化率62%
南地块：合计210套，网签96套，库存114套，去化率45%
从时间周期的数据来看：
北地块：2022年网签56套，2023年至今，网签10套
南地块：2022年网签70套，2023年至今，网签26套
从这个项目的去化数据，其实可以发现南二环如今的处境是有多艰难。
建总领筑北地块，2020年开盘，当天去化146套，2021年两次开盘，当天去化合计78套，2022年一整年56套，2023年10套。
这个项目的走势，可以说完整的贯穿了整个南二环这几年的楼市周期。
回到目前的分销特价，93折，力度如何？
直接对比同地块其他类似房源：
从数据可以发现，这次特价的这栋楼，虽然是1T1，但是对比此前同样的楼栋，公摊多2平米，按照此前其他楼栋96折计算，总价也在262-269W。
此时再去对比，这个特价房源，虽然折扣力度比前几年的大一些，但是结合公摊面积，实际优惠后的总价，跟此前购买的并没有太大差异。
奈何，如今的楼市，南二环天差地别的楼市差异，这样的价格，很明显吸引力并不高。
只能说，开分销是第一步，下一步就是价格回归。
盘点总结最近福州土拍接近收官，这里面也透漏很多问题，最简单的一个：谁导致了外围楼市的崩盘？
时间回到2021年底，那一场土拍，福州本土国企开启频繁兜底模式，当天北园2幅纯商成为代表，后来有了四大金刚。
如今这个模式，已经持续2年，依然没有停止。
今年，东区三远同样这样的结局，近期的五四北西园，也基本如此。
目前南二环整体楼市低迷，看上去是中骏特价打垮，但是拉长时间来看，更多原因还是在售新盘的去化所致。
如今很多其他板块购房者，都在看低南二环，甚至觉得还能更低。
不过按目前拿地节奏，其他板块，预计都难以幸免，无非是南二环先走了一步而已。
对于南二环，伴随着库存周期加剧，房企做出调整，预计后续会在楼市在掀起一场风浪。
对于购房者而言，届时尽量静观其变。
