国庆节一直蓄客没开盘的未来方洲，在节后终于发了开盘预告。

本周末12号或13号开盘。

说实话如果国庆能开，说不定还能抢一波客，毕竟国庆成交多，未来方洲也错失了小一波。

但国庆后开呢，也能顺应市场行情开个好价格，总之想买的都还是会等。目前诚意登记了300+意向买家。

目前从预告的开盘价来看，也还算香，首开1、2、4栋，楼层分别有31、47、56层，都是三梯。

79m²300-340w

95m²400-440w

108m²450-500w

128m²600w~

142m²700w～

刚需而且是全南向三房79方，300万出头就能上车，这个价富颐华庭北向两房都买不到，未来方洲却能买到三房两卫！关键对比保利中央公馆81方来看，全南向和东北向根本没得比。

但是79方也有缺点，就是靠近黄埔东路，避免不了的马路噪音，从现在到未来来看黄埔东路车流量都不会少，想要安静的买家真的要深思。

95方是货量最多的户型，稍微隔以下也能做个4房，对于有娃家庭来说，上车压力不大，四房也能满足。

至于108方，我个人觉得如果需要4房的家庭来说，这个面积段性价比很高，450万左右就能上车，要知道去年这个价也只配万科城市之光92方的三房，现在同样价格可以一步到位了。

大面积128和142方大四房来看，600-700万的价格，说实在这个价天河东也能买到稍微小点的四房，相信这个预算的买家也纠结，是老黄埔大四房好，还是天河东小四房好。

这里我给个小建议，刚需400万左右的，直接上车老黄埔，家门口地铁站、万象商业、华师附9年制都有，如果去到改善家庭，就要看这套房子是过渡期住过5-8年，打算打算长期住个10-15年，如果家庭打算过渡阶段，对未来收入增长有信心，我建议选天河东，未来置换核心板块金融城，或者琶洲更容易。如果考虑自住舒适度，不打算短期再折腾了，那么肯定大四房更好。毕竟房子还是用来住的，先满足眼前需求。

这个价位，如果开盘还有惊喜，那基本可以直接卖爆，毕竟不少投资客都虎视眈眈想捡笋盘呢！

大家都期望4万以内单价开，但开发商不愿意哈哈，估计日后外立面做起来，实体板房做起来，能拉高点溢价。

老黄埔还有几个新盘，富颐花庭，中鼎珺合府，保利中央公馆，加上未来方洲，各个盘优缺点明显。

富颐花庭价格偏贵，目前还是要均价4.5万左右，加上户型使用率不高，112方才能做三房，今年新开盘的普遍都是四房了，优点就是已经开学的广大附9年制学校。

中鼎珺合府卖到现房也没卖完，干脆改名书院上城，引进了黄埔区实验小学和黄埔军校纪念中学（北校区），缺点就是使用率一般，周边环境一般，开发商品质也一般。

保利中央公馆，目前来看价格到位，4万左右的均价，户型使用率也是新规后的，而且是唯一的不少旧改盘，学校大概率是怡园小学北校区，缺点也是靠近护林路和石化厂，以及未来周边高铁站规划。

但说实话，想要安静，其实保利中央公馆更好，想要央企品质和9年制学校，还是看看未来方洲，户型更优秀，小区交标也更高，整体偏改善。