年初、年底出“地王”，似乎成了石家庄楼市不成文的传统！

2014年2月，华润拿下石家庄最核心区位的[2014]001号地，将石家庄地价拉升到一个新高度；

2015年12月和2016年1月，荣盛前后脚大手笔拿下棉三、棉四厂房地块，直至今日，棉四厂房地块仍以35.5亿元保持着成交总价最高纪录；

2018年2月，荣盛再次出手拿下三元三厂、六厂地块，虽然并未刷新地王纪录，但仍是当年影响力最大的两宗地块；

2019年12月和2020年3月，棉五厂房地块与棉五旧改地块先后登场，分别由中海和东胜斩获，前者是2019年度楼面价地王，后者暂时为2020年楼面价最高者。

距离2020年结束仅剩3周时间，棉五旧改地块保持的年度地王纪录能否被打破？

地处桥西区的石家庄市职业技术教育中心改造地块（以下简称“职教中心地块”），极有可能在12月11日的公开出让中，创造新的纪录。

壹

一个月前，职教中心地块一经挂出，便引起众多房企的关注。

这是一大批补证地块中，为数不多的一宗「公开市场」地块，占地约82亩，加上地处二环内优质区位的加持，怎能不“香”呢？

职教中心地块的“横空出世”，让临近年底的土地市场增添了不少“火药味”！

据笔者了解，参与职教中心地块拍卖的房企多达13家，分别为：金地、保利、万科、华润、中海、龙湖、招商、金辉、中冶、鲁能、卓越、美的、华发。

从参拍房企可以看出，除了金地、保利、万科、中海、龙湖、金辉等土地市场的「常客」，还看到招商、鲁能、华发等尚未布局石家庄的「生脸儿」。

面对这块不可多得的“肥肉”，谁家不想年底前来一次大丰收。

那么问题来了，职教中心地块究竟有哪些过人的素质，引来十余家房企争夺？

我们先来看下这块地的基本情况：

[2020]094号地位于新石中路北、城角街东，土地面积为54948.89平方米（约合82.42亩），用地性质为住宅、商服、教育，容积率＞1.0、≤2.4，出让年限为70年、40年、50年，起始价为89800万元（1089.54万元/亩），按照2017年4月14日市政府关于保障房配建政策的签批意见，商品住房用地须按照项目地上住宅总建筑面积5%的比例配建保障性住房，并无偿交予政府。

职教中心地块鸟瞰图

职教中心地块规划红线图

职教中心地块总用地面积为96.99亩，除去14.57亩的道路用地，实用面积为82.423亩，地块整体较为方正。在寸土寸金的二环以内，占地接近百亩的地块，是十分稀缺的。

尽管该地块之上的建筑物尚未拆除，但学校已人去楼空，拆迁方面并不存在困难。

再来看地块的土地性质：住宅、商业以及教育，住宅之外，要配建商业和学校。对购房者来说，这类地块意味着未来社区业态更加丰富，生活会更加便利；对开发企业来说，商业地块虽然会对住宅楼栋的排布产生一定影响，但利用好了也会成为项目的加分项。

其实，此类学校搬迁腾退地块此前已有多个案例。

如：一职专地块——旭辉铂宸府、二职专地块——保利云上、三职专地块——润江云璟，上述三个项目均已入市销售；

机械技工学校地块于7月10日被万科收入囊中，幼儿师范高等专科学校地块于10月30日被润江斩获，两者均尚未入市。

位于高新区的信工学院南、北校区地块在今年8月中旬完成调规，两个地块总占地接近800亩，一旦入市定会成为开发企业眼中的“香饽饽”。

综上所述，今年上半年完成调规的职教中心地块，凭借自身优质的地块素质，能够引来十余家房企争夺，在情理之中。

贰

那么，职教中心地块周边的交通、配套及房地产市场等外部条件如何？

先来看交通方面，该地块紧邻新石中路与城角街，西侧距离西二环约530米，东侧距离友谊大街约400米，北侧距离槐安路约770米。

地块与城市主干道的距离并不算远，从紧邻的两条城市次干道前往主干道十分畅通。

规划中的地铁五号线碧海云天站距离地块不远，属于该地块的潜在附加值。

该地块位于桥西区二环以内，周边配套设施已经非常成熟。

商业配套方面，地块周边坐落着益友百货、汇华广场，15分钟车程范围内可通达华润万象城、新百广场、西美花街等商业广场。

医疗配套方面，则包括河北以岭医院、白求恩和平医院、河北生殖妇产医院等，均在10分钟车程范围内。

再来看房地产市场的现状。职教中心地块周边二手房市场基数庞大，与地块紧紧相邻的小区就包括欧景园、紫阁小区、玉成小区、海棠湾、环城花园等。

尤其欧景园与紫阁小区，前者2015年交房，后者2013年交房，且小区内绿化环境保持的均不错，二手房价维持在1.6-1.9万元/㎡之间，这个价位在并不景气的二手房市场算是中等靠上水平。

换句话说，职教中心地块周边品质较好的二手房将成为其潜在的竞争对手。

再来看新房市场。桥西区二环内的入市的新房项目极少，旭辉铂宸府体量极小，利航棠悦府尚未入市且体量同样极小。

正在进行一级开发的保晋南街改造与永安街改造，能在明年四季度进入土地公开市场就已经不错了。

大部分项目分布在二环以外，如金地阅峯、龙湖天璞、万科翡翠公园二期、利航观棠等，尽管地处二环外，但面向客群无一不是改善人群，与职教中心地块有部分重叠。

综上所述，职教中心地块外部条件同样可圈可点，地块入市后，还能弥补桥西区二环内大型高端改善项目的空白。

叁

职教中心地块素质很高，它有希望刷新中海棉五厂房地块15839.89元/㎡的楼面价纪录吗？

根据已知数据得知，该地块的起始楼面价在6800元/㎡左右，想要夺得2020年度楼面价地王的桂冠，最终成交价需达到21亿元，溢价率达到68%！

每家房企都有自己的「心头帐」，明天是否会诞生新“地王”，还要看谁家的「账本」更加宽裕，或者说谁家的拿地意愿更加强烈。

与此同时，真正参与竞争的房企越多，越有利于地价的抬升。

要知道，此前多个热门地块的竞拍中，现场「划水」的房企也不在少数。这次参与竞拍的房企多达13家，我们不妨来个提前预测：

首先，机会最大的当属资金最为充裕的央企，比如保利、中海、招商、中冶、华润。

保利深耕石家庄最久，目前手中的新地块也只有保晋南街的一级开发，因此保利对新地块的需求还是很大的；中海、中冶、华润更是缺地，它们在石家庄都只开发了两个项目，再不拿地就要“饿肚子”了；招商则是唯一尚未布局石家庄的TOP10房企，这次进入土地公开市场，「试水」的可能性很大，但也不排除「一飞冲天」的可能。

此外，虽然不是央企，但发展向来以稳健著称的金地，同样机会巨大。近两年来，金地在石家庄市场攻城略地，从金地风华大境，到金地格林郡、金地玺悦府，再到金地阅峯，其布局触角已经深入石家庄四大区域。

金辉在石家庄的布局同样迅速，但项目多集中在正定板块和鹿泉板块，主城区尚未看到其身影。由此可见，金辉入主主城区的意愿同样非常强烈。

当然，房企“老大哥”万科也不能忽视，尽管其手中在开发项目遍布全市，但储备地块还有待提升。

龙湖在主城区落地的首个项目龙湖天璞在11月首开，后续待入市体量巨大，其手中还有东庄、西庄等储备土地，可以说龙湖并非「非拿不可」。

美的和卓越在石家庄都有项目布局，但都颇为低调，土拍观望的可能性较大。

另外几家外地房企，珠海的华发有国企背景，山东的鲁能以足球闻名，这两家房企极有可能成为「奇兵」，或许能给大家带来惊喜，我们不妨拭目以待。

结语

今日的公共资源交易中心，又将是热闹非凡的一天，除了报名的房企，围观的房企、各大主流媒体，定会对这场备受瞩目的地块重点关注！

最后还想补充两点信息：

一、职教中心地块之外的其他亮点

位于长安区的河冶科技旧厂区地块同样有五家房企报名，竞拍在所难免。

除此之外，明天有望补证的项目包括摩卡小镇、水岸憬园、天洲视界城、天颐佳苑；融创有望再次拿下中央商务区两宗地，万科有望拿下西京北地块，绿城有望拿下吴家庄改造匹配地块商业部分。

二、职教中心地块之外的其他地块

尽管职教中心地块的入市，在年末又一次掀起土拍大战，但石家庄更有价值的地块还在后面，比如：棉一棉二厂房地块、华药搬迁地块、石钢主厂区搬迁地块，和平路沿线还有一大批优质、重磅地块排队入市。

所以笔者想说，石家庄未来的土地市场还大有看头，竞争也将越发激烈，更多的好戏，2021年见！