毫不意外，棉五旧改地块的拍卖，成为后疫情时代下，石家庄房地产市场的一个小高潮。

240轮竞拍！溢价率85.21%！亩价1499.44万元/亩！楼面价15840元/㎡！在这一系列数字背后，只有一个赢家，那就是以20.04亿摘地的东胜。

经此一役，和平路沿线“地王组团”再添一位新成员。新地王诞生后，有人欢呼雀跃，有人担心房价疯涨，更有人借势宣传。“地王”像一面镜子，映射出世事百态。

站在房地产的角度来看，棉五旧改地块的出让，究竟对石家庄楼市产生哪些影响？对房价是否有助推作用？

由于疫情期间，要求在场人员分散开坐

复盘地王诞生记

自打采用电子竞价的方式后，当年“举牌叫价”的盛况便不复存在了。我们只能通过冷冰冰的电子屏幕上，一次又一次的数字变化，来判断竞拍的局面。

当地产人和媒体人一起坐在电子竞价室，相互交流着竞价局势的转变，每一轮的高额加价，都能引起场内旁观者的惊叹。

不过，棉五旧改地块（编号为[2020]009号地，以下简称009号地）的竞拍，显得有些与众不同。作为全程关注的旁观者，笔者将历时150分的竞拍全过程，分成三个阶段。

第一个阶段：竞拍前的小高潮

2020年3月25日14点30分，是挂牌截止的时间，参与竞拍的竞买人可以在已有的报价基础上继续抬高报价。

14点05分，009号地的最高报价为11.51亿，较起始价高出了6900万，报价人为中海；

14点10分，场上最高报价更新为11.52亿，报价人为东胜；

5分钟后，荣盛增加100万，将报价提升为11.53亿；

东胜紧随其后，再次增加100万，报价上升为11.54亿。

随后，报价定格在11.54亿，由此正式进入竞价环节。实际上，在正式拍卖之前，在报价环节就开始你争我抢的加价，并不多见。我们看到，中海和荣盛给出最新报价后，东胜总是不温不火的加价100万，熟不知，这种报价方式正是东胜取得最终胜利的“法宝”。

第二个阶段：平淡如水，说好的地王争夺战呢？

按照我们预想的剧本，一场竞争激烈的“三国杀”将会上演。遗憾的是，竞价开始后，迎来的是无休止的“加价100万”，一度令在场旁观人员昏昏欲睡。

率先出手的还是中海，11.56亿！任谁也没想到，这竟成为中海在本次土地竞拍中的“绝唱”。没错，中海在开场叫价后，就再也没有加过价。

在直播页面中，不停地有网友追问，中海呢？中海呢？有人猜测，中海中途离场了？还有人揣测，中海在憋大招呢。确实，后程发力，是中海的一贯风格。

然而，我们始终没有等来中海的“大招”，“三国杀”变成了双雄争霸。

少了一位有力竞争者，剩下的“双雄”似乎也没什么干劲儿。接下来长达100余轮的竞拍中，荣盛总在倒计时30秒左右的时候加价100万，而后东胜不慌不忙的追加100万。

两位竞拍人似乎都不太着急。一个等到最后时刻才加价，另一个毫不犹豫的跟上。现场平静如水的状态，丝毫感受不到地王争夺战的激烈。

时间如流水般走过，虽然加价幅度不大，但每一轮竞拍那都是白花花的银子啊！当价格加至12.87亿时，楼面价不知不觉中突破了1万元大关！

第三个阶段：荣盛打破僵局，东胜成最终赢家

变数终于还是出现了！

竞价来到161轮，荣盛突然发力，加价1000万！电子竞价室中，昏昏欲睡的旁观者们终于看到了点乐子！

不过，东胜仍然稳稳的加上了100万，没有受到丝毫影响。任尔东西南北风，我就只加100万！

随后，荣盛发起了猛攻，7次加价1000万，使竞拍价轻松超过14亿；加价至183轮时，楼面价达到11081元/㎡，超过了此前棉五厂房地块11072元/㎡的楼面价！

一场“暴风雨”过后，迎来的又是一片寂静。荣盛与东胜又开始了“加价100万”的“游戏”。

竞价轮数逐渐超过200，竞拍价逐渐达到15亿……还有10分钟就要17点了，17点是石家庄市公共资源交易中心下班的时间……

这场持久战在17点之前，终于迎来了尾声。荣盛最后的报价为20.03亿，东胜毫不犹豫加至20.04亿。而后，荣盛再也没有加价，东胜只凭“加价100万”这一招，就拿下了备受瞩目的棉五旧改地块。

用一句话总结一下本次土拍：中海观虎斗，荣盛加价忙，东胜稳中赢，棉五成地王。

最终成交结果

棉五旧改地王影响几何？

思考一：地王如何而来？

回顾石家庄土地市场历史，每年都有“地王”级别的地块进入市场。

2015年，棉三厂房地块横空出世，成交楼面价6748元/㎡；2016年，与其比邻的棉四厂房地块闪亮登场，成交楼面价8402元/㎡；2019年，棉五厂房地块重磅入市，成交楼面价高达11072元/㎡……

如今棉五旧改地块被东胜以20.04亿元斩获，楼面价高达惊人的15840元/㎡！

上述几宗地块位置相差不远，楼面价确实逐年递增，棉五旧改地块的楼面价甚至是棉三厂房地块的两倍还要多。

在这里有必要先解释一下楼面价的算法。与棉三、棉四、棉五厂房三个地块不同，棉五旧改地块是包括回迁面积的，计算楼面价的两个关键数据：成交总价和总建筑面积（楼面价=土地总价格 / 建筑总面积 ），为使楼面价计算的更加精准，地块之上的回迁建筑面积（或者保障房建筑面积、共建配套建筑面积）应从总建筑面积中刨除。

按此算法，棉五旧改地块已近1.6万元/㎡的楼面价，牢牢占据石家庄主城区地王的“宝座”。

思考二：石家庄房价会大涨吗？

地王一出，朋友圈又开始出现不少蹭热点的现象，什么“资产升级”、“涨声在即”等声音不绝于耳。地王的出现真的能对房价产生如此之大的影响吗？

犹记得2016年棉四地王横空出世之后，笔者曾对周边的二手房市场进行过一番调查，的确存在房价上涨的现象，最高涨价幅度能达到1000元/㎡，实在是夸张。

然而，不久之前棉五厂房地块出让后，也确实有极个别的周边项目宣布涨价，但二手房市场似乎没有引起什么波澜。

回头再看2016年，正是石家庄去库存政策频出，房价上涨的最高峰，地王旁的二手房涨价，算是顺势而为。

在当下的市场环境下，房价大幅上涨是不太现实的事情。虽然面粉的价格决定面包的价格，但是如果面包没人买，想必也不会冒险将价格定的太高。

房价的涨与跌，与购房需求有直接联系。在当前的市场环境下，一方面大环境要求“稳地价、稳房价、稳预期”，一方面人们的购房需求远没有2016年那样迫切，房价怎么会出现大涨现象呢？

思考三：如何对得起地王之名？

曾经的地王，如今都成了石家庄为数不多的豪宅项目，比如恒大华府、荣盛阿尔卡迪亚、中冶德贤公馆、荣盛华府等。可以判断，棉五旧改地块项目一定会加入豪宅的行列。毕竟，棉五社区改造可是顶着“石家庄棚户区改造标杆项目”的帽子。

棉五旧改地块的位置优质此前已分析过多次，再次不多赘言。周边坐落着荣盛华府、名门华都、新源燕府、荣盛阿尔卡迪亚等豪宅，加上中海棉五厂房项目，未来和平路（平安大街-体育大街）沿线，将形成石家庄新的“豪宅一条街”。

在土拍结束之后，笔者有幸采访到石家庄乾丽房地产开发有限公司总经理任荣宁，他表示，“棉五旧改项目将打造成东胜的精品楼盘，主要体现在产品的质量、配套的服务等方面，以创新的理念，建设包括住宅、商业和教育配套等多种业态一体的一生之城。”

的确，棉五旧改地块配得上“一生之城”这样的称号。要知道，石家庄二环内的土地已是寸土寸金，占地超过百亩的更是少之又少，棉五旧改项目别无选择，唯有打造出精品项目，才能不辜负这片土地，不辜负曾在这片土地上生活过的居民。

思考四：东胜能否背起地王之名？

在棉五社区改造招选资本合作企业之时，种种高要求的标准就显得与众不同，其中一条“在河北省内有5个以上城中村或棚户区改造项目开发经验”，就让不少开发企业知难而退。

而东胜集团，在石家庄棚户改造和城中村改造这条路上，堪称走的最远的本地房企之一。我们可以列举一下：

水泵厂俱乐部改造紫晶天域、南翟营城中村改造紫晶悦城、谈固社区大板楼危房改造东胜广场及金色里程、大谈、小谈城中改造东胜紫御府、南栗城中村改造等。

由此来看，在棉五社区改造之前，东胜在开发棚户改造和城中村改造方面经验非常丰富，建设项目覆盖了和平路、中山路、裕华路等多条主干道。

但棉五社区改造与此前的旧改项目有个巨大的变化：回迁房与商品房不分离建设，打破原有的商品房与回迁房可能存在“开发时区别对待”、“建成后品质泾渭分明”的现象。

对回迁居民而言，这是一件大好事，可以享受到更好的居住环境。不仅如此，选择产调的1300余户原住居民在土地招拍挂之前已全部完成选房。

对开发企业而言，似乎是一个“不太好的消息”。这种开发建设方式，不仅增加了项目建设的难度，也增加了未来的销售难度。

东胜此番拿地，可谓迎难而上。但地王是一把“双刃剑”，打造出高标准、高质量的精品楼盘，是东胜的唯一出路！

笔者采访了解到，东胜棉五旧改项目将在三季度亮相，我们期待，这座“一生之城”能够一鸣惊人，为石家庄市民提供更好的生活居所。