房产投资中增值有差异，就有分化现象，所以楼市分化并不是近两年才出现的，而是伴随着房地产发展一直存在，只不过以前全国轮动普涨，这个现象被弱化并不被大家所提及，现在因为楼市分化已经越演越烈，大家针对这个情况谈论的越来越多，也就渐渐形成了全民共识。

楼市的基础是两个属性和一个关系，即商品属性、金融属性和供需关系，那么分化也是由这个基础演变而来。因为楼市的复杂度，参考的变量又多，更涉及到人心人性的博弈，所以分化没法一概而论。

网络上为了流量和收割，针对分化基本就一个观点:买房只买一线，一线只买核心片区，看似无懈可击的结论，实则毫无意义和价值。结合个人对楼市的理解，分享些关于楼市分化的干货。

一、城市分化。

之前的一篇文章浅谈了未来会脱颖而出的城市:楼市分化已成共识，未来哪些城市值得托付？

并不是说除了上海，北京，深圳，杭州，苏州，广州，宁波，南京这8个城市之外，其它城市就没有投资机会，只是说这8个城市在未来更具有确定性和容错性。

但有一点是明确的，除了四个一线、十五个新一线以及珠三角和长三角地区的二三线，其它城市基本失去了房产投资的价值。其中有两类更应该警惕，一种是劳动输出型城市的家乡房产，将会是很多在外务工人员一生辛苦积蓄的最大陷阱；另一种是旅游城市的文旅房产，将会是很多憧憬诗和远方的群体冲动刷卡后的致命陷阱。

过去四十年城镇化的进程中，是城市虹吸农村，导致农村空心化，目前我们的城镇率已经达到70%左右，那么未来会是优质城市虹吸三四五线城镇，结果就是将会有大量小城镇空心化。

二、片区分化。

一个城市有很多片区，每个片区都有很多故事可讲，特别是质地优秀的大城市，新城、新区、CBD、工业园、科技园、高新区、大学城等等更是眼花缭乱。没法用统一的概念和尺度来标准化分析，在片区选择的考量中我们除了关注产业、位置、商业、交通、学区、规划、配套等因素外，更应该思考的是未来的确定性和容错性，这离不开对整个城市的熟悉和关注，以及不断的学习和建立自己的价值体系。

在不确定性中把握能够确定的，当前的价格对于不确定能容错多少，做好这两点，片区选择基本不会跑偏。

三、产品分化。

商品房类型主要分住宅、公寓、写字楼和商铺，目前公寓、写字楼、商铺都被自媒体大V扫进了垃圾堆，这三类产品对于小白而言确实坑很多，远离是对的，但不代表这三类没有投资机会，就算住宅也不是100%的具备增值预期，也要结合户型、面积、新旧、配套、学区及其板块定位统一分析。

在过去住宅能独领风骚的原因一是因为其它类型的产品不具备住宅的附加值，比如落户、入学等；二是产品力不如住宅，比如容积率、通风、采光等；三是金融属性不如住宅，比如首付成本、抵押价值、贷款利率、贷款年限等；四是税费成本高于住宅，比如土地增值税等。

然而现在这些状况都在转变，特别是还在执行限购限售甚至限贷的城市中公寓这类产品，高价值公寓可以经营贷且不受指导价限制、民水民电有阳台通燃气，居住趋近住宅、能落户可入学等住宅专属的附加值得以慢慢赋予、没有限购限贷影响，市场流通性更广阔。

房产投资切忌用过去的经验来判断未来，产品价值是在动态转换中的，需要保持敏锐度，抓住关键点。

就整体状况而言，商品房未来有以下几个趋势:

(1)写字楼将会有较长期的横盘。

(2)大部分商铺将会进入绝境。

(3)小户型住宅不再受追捧。

(4)顶级学区房跌落神坛，优质学区房价值逐渐稀释。

(5)大户型，尤其大平层价值逐渐凸显。

(6)北上深的部分公寓会出现逆袭。

(7)大部分垃圾公寓会成为负资产。

(8)核心位置的部分老小区会出现价值反转。

(9)豪宅最保值抗跌，改善房产在楼市火热期涨幅不逊于豪宅，

刚需普宅在追赶的过程中会掉队。

(10)房产的租金水平将会成为衡量其价值的重要因素，

即高租金的房产会迎来春天。

四、产业分化。

住房未来两条腿走路，一条服务民生的保障性住房，一条服务改善优居的商品性住房。

保障民生的住房将用政策调配资源，且宽入严出，即尽量保障一切需要保障的，同时尽量限制利用保障房获取增值利益并兜底可能出现的亏损。

服务优居的商品住房将用市场调配资源，且宽入宽出，即尽可能取消所有施加在商品性住房上面的调控政策，同时投资商品房的亏损风险由个人承担。

租赁住房将会作为重要的角色参与到住房体系中，租售同权慢慢成为现实。

五、政策分化。

一城一策，甚至同城不同策，方向是尽可能放开针对商品房的调控。调控政策的本质是限制房产的金融属性和商品属性，一线城市因为集聚的资源多、体量大、影响大，调控政策会继续有所保留，其它城市调控政策基本会全部取消，因此未来部分新一线城市的涨幅会超过一线城市。

政策限制不是打压有时候更是一种保护，保护了楼市的健康发展，杜绝了投机倒把的可乘之机，细水长流才是房产价值投资的本色。

六、人群分化。

炒房并不会危害楼市，全民炒房才是对楼市的危害，让房产投资亏损成为一种可能，成为一种常态，才能把80%想着躺赚、不劳而获的小白拒之门外。

未来房产投资更加复杂化、专业化，买房赚钱是小概率的事件，普通人只为居住，租房也能解决所有问题。房产投资主流人群，一是需要配置家庭资产的，二是类似炒股把其作为赖以生存的方式的。

也就是说未来如果我们不走房产证券化的道路，作为重资产的一种，房产投资会和大部分人无关。