转自大碗pro

房子一移，兰博基尼；房子一扒，帕拉梅拉。

说来赶巧，前阵子在杭州看了几套景芳的老破小，当时觉得咬咬牙掏钱买都差点意思。

结果几周的功夫，景芳因为地铁规划拆迁了，一夜之间多了不少暴发户，而且还有不少是经历了“二次拆迁”的业主，幸运力double！

前面看房的还在30多平的狭小空间里犹犹豫豫，后头直接拆迁补贴按最小征收房屋48平补偿，对于小户型的老破小业主来说，此次征迁属实赢麻了。

但是，纯为了博拆迁去买老破小，本身就是件赌命的事，大多数老破小的终极命运多半还是会烂在手上。

大概率经历的，除了斑驳的墙面，失修的下水道，还有喋喋不休的物业纠纷……

今天，咱们就来聊聊那些房贷还没还完、房子就变破烂的真实老破小。

割肉也难卖的老家伙

前段时间适逢杭州新政，解放了一大波房票，成交量是蹭蹭的涨上去了。

这波热度里，除了齐刷刷打新的新手买家，更多的还是有想借此机会快速出货的“老司机”们，这里面就有很多被套牢的老房子。

它们大多经历了一波房东高位买进、又低价卖出的心酸史。

前年，家住黄龙的苏女士用城东一套88㎡的房子，以此置换了现在手上70㎡的老破小。

作为城东的老牌学区房，这个老房子当时单价可不低，折合单价差不多7.6万/㎡。

两年过去了，去泡沫化的杭州学区房回归到正常范畴，这套房子的价值骤减现在的6.5万/㎡，这让苏女士欲哭无泪。

谁也没想过，曾经一房难求的名校老破小，后一脚踩了深坑，血亏了近80万。

同板块的金祝新村，从2021年至今，就一直呈现绵长的跌势，2年间足足下跌了20%，在此期间入手的买家，从来不存在还寒的时候。

无独有偶，这还是带有名校属性的学区房，一般的老破小更是惨痛。

在2018年的时候，老李买入一套三塘的60㎡老破小，当时花了212万总价，折合下来单价在35000万/㎡。

今年年初，眼看老破小不断贬值的老李，便也试试水把老房子挂了出去。

让他一下子破防的是，看房的买家上来就是咔咔乱杀，一张口开价190万元，算去亏损，老李算了下自己的房子起码要卖228万元才算不亏。

而这一刀，直接是要他滴血不剩。

但是，老李这么硬抗，也不是办法，因为4月份的时候同小区的成交均价已经回落至3万/㎡左右。

后来他将挂牌价调到了他的最低预期208万元，但是就一直没卖出去。

事情的转机在新政过后，好像大家买房的情绪一下子高了，老李这次想着的是以卖出为主，毕竟现在抓紧时间置换三房才是首要的。

猜猜看最后老李卖了多少钱？

186万。

比4月份的190万还少一点。

为啥这些老房子就这么难卖呢？除了有学区溢价的老破小，我们不得不正视它们与生俱来的一些缺陷：

1.坑爹的居住体验。

这些老破小，大多建成年代久远，外面破破烂烂，里面缝缝补补早已是一种常态。

一个小区最好的黄金年纪，是它的前20年，这时候也是它的品质最好的时候，当超过这个期限，就是它走向衰败的年份。

这个过程中，会伴随着不少问题，比如说一些老旧小区没有电梯，停车位非常紧张，道路是坑坑洼洼，最烦的莫过于线路的老化，稍微用功率大点的电器，必定跳闸……

每一个细节，都是日常生活回避不了的阵痛，住久了，浑身都透露着憋屈。

2.拉胯的物业。

老破小越来越破，很大程度取决于小区的物业管理。

常见的89平小三居，按照物业服务等级来划分，五星级的物业费平均在4165元，四星级在2937元，三星级在2147元。

以一线城市来说，深圳的物业费整体最高，一年将近三千块，而上海的老小区比较多，物业费也相对便宜，才一千出头。

当然，更多的，还有从来没交过物业费的老小区。

大多数老小区物业都不算给力，常年路灯是坏的，小区卫生也没人收拾，因此很多老小区业主以不交物业费来抗议物业这种收钱却不干事的行为。

双方都不对付，业主拒不交费，物业收不到钱，如此恶性循环，小区最终也就烂在那了。

3.等不到的公维基金。

摊上个烂物业还是其次，遥遥无期的公维基金才是最扎心的。

虽说住宅的产权是70年，但这并意味着你的房屋就能住满70年，想要住得久，还取决于房屋的各个零件的寿命。

比如防水层，它的使用年限最多20年，比如保温层，它的期限是25年，比如电梯，一旦超过15年就容易出现各种故障。

这些零件一旦到期，房子就有可能变为危房，幸运的等到政府来改造，但大多数人只能指望小区的公共维修基金，这笔钱在买房时就已经缴纳了，差不多占总房款的2%-3%。

但是，交钱容易，往外吐就难了。

这笔公维基金想要顺利掏出来，先要业委会及业主同意，再是等待漫长的申请流程，最后熬出头了，还要等着监管部门察看验收。

环节多，流程长，磨完你性子不说，很可能最后也没个结果。

所以说，当这些缺陷平摊到当前老破小所呈现出来的价格时，最终使它们不可避免沦为如今二手市场最难脱手的物品之一。

多持有一天，这些老房子就又老了一天，多迟疑一下，市场的竞争者又多了几番。

占据半边天的老公房

对老破小来说，难卖是真的，但是更难的在于它难以消化的巨额体量。

据住建部在2021年披露，我国2000年底前建成的城镇老旧小区就有21.9万个，从居住楼龄去统计，仍有48%的家庭居住在2000年底前建成的老房子。

可见城市居住问题远比想象中更为严峻。

在上海，老公房几乎占据着市场的存量主体，它们最早的一批，甚至已经跨越了住宅的最高时限——70年。

这样的老公房，看似破败，但在上海依旧十分抢手。

据2022年上海二手网签数据统计，上海去年二手房成交总价在400万内的房源就占了将近80%，其中超44%的二手房面积集中在70平以内。

而这样的面积段，大多都集中在上世纪建造的老公房户型。

上海800万套的房子里，78%的房子是6层以下没有电梯，15%的房子房龄超过30年。

这意味着在上海，二手房市场的成交主力一直都是这样的老公房，任凭这样的老房子人人嗤之以鼻，但事实上却是这样的房子大多人还高攀不上。

上海的老破小，看似是基于整个上海楼市成交的最底层，但却是最夯实的地基，有了它们的支撑，整个楼市的交易链才能顺滑向前。

以上海的老公房为例，

在岁月的洗礼下，它们大都形如槁木，如今只剩下一堆楼房的骨架。

每一栋破旧的老公房内部，总会出现一段这样经典的配置：一段堆满杂物的拥挤过道，眼前横构着乱象丛生的公区，它们异类又和谐，架空在泛黄的一圈马桶盖上方的是摇摇欲坠的锅碗瓢盆。

画面中，还有公用的青石台盆，堆叠在一起的塑料盆儿，穿越自家领域都是单独伸长的龙门杆……

不少老房子户型设计很不合理，厨房和厕所连在一起，灶台与马桶之间甚至没有基本分区，遇到麻烦的下雨天，整个室内会大面积积水。

但戏剧的一面却是，这样堪称挑战人的生存极限的老公房，在上海这样的一线城市却意外的保值。

从过去十年期整体涨幅来看，老公房涨幅仅次于上海次新房的151.7%，整体达到了143.2%。

这些提前在大上海部署的老公房，大多在1993年前竣工，占据着城市外环内几乎最好的位置，因而在寸土寸金的上海才能屹立不倒。

想想真是无奈又心酸。

老破小的未来，何去何从？

说了这么多，也许大家会感受到现在的老房子也走向了不同的分水岭：一方面绝大多数的普通老破小非常难卖，另一方面一二线城市中的市中心老破小好像还挺香。

所以，现在的老破小到底能不能买呢？

听我一句劝，不是非买不可，就别买。

前头铺垫那么多的老小区居住环境也好，还是现在面临价格逐渐回落的趋势，老破小都不会是今后置业的明智选择。

当你还在勤勤恳恳还你那遥遥无期的贷款之时，你的老房子却因为物业不给力，加速衰败变得越来越破烂，最后反而提前住不下去了。

每一步的推进，中间夹杂的都是无声的叹息，当时怎么就脑门子一热买在这了。

所以，它们的最终结局是怎样呢？

最幸运的，莫过于开头的那批人，政府帮你拆除，老破小迎来春天，无痛换了新房。

但是，大多数人还是得继续等待。

这其中，有靠租赁挣钱的，以上海来说，这里的老破小出租或许是个好出路，在租金整体略显低迷的大背景下，上海的老公房还能做到2.5%的租售比。

对于一些近地铁、近产业的老破小来说，它们的租金都还算比较可观。

某多多旁边的一个37平老破小，每个月的租金加上中介费甚至能达到7100元。

其余的，只能说继续等待。

等到70年后，这些老房子到期了，也许还会有新的出路，有的是在原来的房屋地基上拆掉重建，2021年上海静安区的彭浦新村就曾有过先例。

另一种就是像绝大多数人所认知的，房子一旦过了期限，再去缴纳一笔续期费用继续住下去，这笔续期费用可能是几千元也可能完全减免。

但是如前面所说，房子住满整整70年，实在是太难了。

试想一下，当时你为了省钱买了一套老破小，但你后期却要源源不断的替这个老房子劳力伤财，这么算起来，实在是不值得。

所以，这次听我的，全面放弃老破小吧！