转自大胡子看深圳

最新消息，深圳北站最大的花园社区中洲迎玺花园即将取证入市，现在中介圈子疯传可能开盘打88折。

果真如此的话，说明开发商折扣力度很大，中洲成为龙华又一个砸盘的楼盘。

如果按照周边新房限价7.24万/㎡测算，预估均价6.5万左右，单价仅5字头起。

总价约600万起就能上车北站最大纯粹花园社区的正统3房，还在深外龙华学区范围内，可以说这个盘是今年龙华最值得期待的新盘之一。

中洲迎玺花园项目总建面约50万平，预计约3000套商品房可售，首推644套住宅，户型约92-166平3-4房。

目前已经开放展厅，预计将于本周末开放实体样板间，预计月底拿证12月开盘入市！

项目介绍

项目原中洲黄金台，定名为中洲迎玺花园，位于龙华民治街道，西北毗邻中海珑悦理家园，东北毗邻超核中心润府。

据了解，这个项目已经质押给了信达，信达占股90%，中洲仅占股为10%，因此存在一定的不确定性，需要做好房企背景调和资金监管渠道调查。

中洲迎玺花园地块由两部分组成，总用地面积7.73万㎡，总建筑面积50.7万㎡，计容建筑面积33万㎡。

项目分三期5个批次开发，一期开工建设约4万㎡，规划面积16.9万㎡。

一期预计10月入市，二期一批次预计2024年9月份入市，三期预计2027年入市。

规划容积率4.16，预计会提供3000套住宅。

交通：

中洲迎玺花园项目距离深圳北站约400米，深圳北站交通枢纽不止有通往全国各地的高铁，还有地铁4/5/6号线直接在此接驳。

通过4号线深圳北站向南抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区，到那个区都不远。地处深圳中轴，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。

商业：

项目毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），未来的超级网红打卡地。

目前已经建成的大型商圈中，星河coco city距离项目约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。

教育：

目前是龙腾学校（九年制），深外龙华校区大学区内（目前的学区范围，后期存在不确定性因素）。

据了解，深外龙这几年成绩不错，去年首次初三学子参加中考，就在龙华区一举夺魁，比肩龙华TOP学府-“深高北”。

但旁边华润代建的九年制学校（深圳格治中学民治校区）会被纳入，具体以教育部门划分为准。

价格：

二手房小区主要集中在深圳北站的西南角，龙悦居主要是小户型，最近成交基本在7.5万-8万之间；

圣莫丽斯、熙园山院都是大户型，目前购入的门槛价也要去到9万+；而莱蒙水榭山的定位比前面两个还要高，最低购入的门槛价也要去到14万+。

但是，我提醒一下大家，当下市场层面其实还有一些价格很便宜的笋盘并不在公开平台上流通，你需要有足够的市场资源才能接触到这些房源。

户型图：

户型详情（滑动查看）：

项目分析

优点：

1、靠近深圳北站，交通有很大优势，集高铁站和3条地铁线，又是深圳中心位置，基本是去哪个区都方便。

2、共享华润的绿芯公园和13万㎡万象系商业，华润运营商业的经验未来肯定是个网红打卡地。

3、占地面积约7.7万㎡，有更好的采光，更大的花园，更宽阔的运动场所。

4、只有住宅，没有保障房和回迁房，居住体验更加纯粹。

5、4.24低容积率住宅，2梯4户/3梯4户/3梯3户，没有等电梯的烦恼

缺点：

1.北站产业导入一般，规划周期长，目前周边都在开发，环境有点差强人意，三五年后配套才会比较成熟。

2.高峰期在龙华片区进关还是会比较拥挤。

3、学校办学水平比较一般，且周边学区较紧张。

4、地是92年批的，现在只有39年产权，续期流程并不复杂，就是二手交易贷款有影响。

5、户型使用率一般，产品设计中规中矩。

整体来说，中洲迎玺相比同片区的其他新房，最大优势是大社区，容积率也相对较低。

但是片区内新房太多了，加上龙华的库存量很大，竞品太多最后房子置换会有很多困难。

总价600-700万手里，除了考虑中洲迎玺之外，同预算下也可以考虑南山和福田的楼盘。

而且只要你有一定的银行和融资渠道，做低首付就可以用买龙华的预算买入前海以及后海的核心楼盘了。