楼市，应该怎么救？
单纯的降利率，降首付，减少土拍，上券其实作用不是很大了。
当下的形势表明，早前规划的房地产新模式里有三大关键步骤，只要最后一步能落地，新模式就算成了，房地产回暖也就指日可待。
第一步——保障房建设。
不少人觉得保障房就是为了保障民生、落实“房住不炒”，其实里头还藏着两个深层次目的。
一方面是救市。
瞧瞧，原本好些大城市规划保障房供应占市场五成左右，可如今呢？
没几块保障房用地真正落地，反倒在市场上收购存量商品房来充当保障房，这不就是给房地产市场去库存吗？
另一方面是助力新型城镇化。
直白讲，建保障房是为迎接农业人口进城做铺垫。不然想想，咋会突然冒出这么多人住保障房？
现在房价即便降了都不好卖，保障房还不能自由交易，要是没这层考量，哪能有这么大规模？
总而言之，保障房既能削减新房库存，又能吸纳农业人口进城，推动市场升温，如今已经逐步推进。
第二步——推进住房迭代，改善置业换房。
我可是全网头一个抛出房地产“电视机理论”的。
小时候在农村，一群人围看黑白电视机，那时我就琢磨，家家户户都有电视了，电视机厂不得关门？
结果太天真，电视机厂推出彩电，大家又争着买。
如今房地产也一样，一场住房变革正悄然来袭。
房地产新模式反复强调，要从单纯解决“有房住”迈向解决“住得好”。
这是自上而下推动的变革，相关部门修改设计规范，力推第4代住宅；放开1.0的容积率限制；倡导打造好房子，还宣称好房子就该有好价格。
大家不妨想想，既然是好房子，为啥以前不这么做？
就跟电视机的事儿一个道理，当初引进生产线，有黑白、彩电两种，前者便宜，咱自然选黑白的，因为缺电视，有就行。
等家家户户都有黑白电视了，再生产彩电也来得及。
如今城镇家庭户均住房都1.09套了，是时候打造“彩电型住宅”了。
第三步——现房销售。
这可是实打实的狠招，带来的影响远不止让大家能买现房这么简单，甚至可能促使房价快速攀升，不少人对此忧心忡忡。
房地产新模式提到要改革开发融资与商品房预售制度。以前的预售制度啥样？
开发商打下地基、盖几层楼就能卖房，购房者办好按揭，开发商瞬间收齐全款。
资金周转快、杠杆拉得高，像螺旋桨一样加速，还把土地市场炒得火热，好多企业就这么背上超高负债。
要是改成现房销售或者订购制呢？
简单来讲，买房时先付少量首付，之后按施工进度补款，楼盘彻底竣工交付，开发商才能从银行拿到尾款。
这么做能规避购房者付了钱却拿不到房的风险，最大程度保障购房者权益。
但别小瞧，这也是拯救房地产的妙招，会让全市场开发企业数量大幅缩水，新房建设量锐减。
以前十几万家开发商，往后可能只剩几百家、上千家。
过去一家开发商能铺全国上百个项目，往后大型开发商全国也就做十几个项目。
开发商只能走精品路线，新房供应大减，未来新房市场会呈现少、好、贵的特点。
真要推行现房销售，房地产市场想不回暖都难。
变相的降杠杆，压缩规模，这才是王道！
