在同一个商圈内，同样都是拆迁安置房，成交的价格相差6000元/平米，这种成交的价格展现在大家的眼里，就算你也是业内人士，也无法参透原因何在？

10月份，凤湖新城卖出多套房子，以下三套作为参考：

凤湖新城一区，63.96平米，中楼层，105.5万，单价16495元/平米；

凤湖新城二区，92.91平米，中楼层，200万，成交单价21527元/平米；

凤湖新城一区，134.54平米，低楼层，204万，成交单价15163元/平米；

这三套房子均在上个月月底成交，成交的价格相差巨大，在此，我们也得出一个结论，二手房的价格组成有多方面因素，不能用均价或是某套房源，一对一的作为参照对象。接下来，我们对凤湖新城成交的房源做个简单的分析。

凤湖新城一区这套小户型的房源，挂牌226天，今年3月份首次挂牌，期初140万，经过5次价格调整，最后挂牌121万，在121万的价格基础上，买家谈价16万后达成交易。由此可见，一套房子能够得以成交，挂牌价格要低，同时还要做好大幅度让价的准备，砍价13%才成交。

凤湖新城一区的交易量比较频繁，小户型的房源成交价格基本维持在1.6万左右，挂牌房源量34套，在西江滨板块当中，小区的人气值排名第三，关注度比较高。

凤湖新城一区共有6栋楼，1394户业主，户型分布主要集中在60-75-90-105-120-135这几个面积段，符合安置房的面积分布特点。

业主挂牌的 价格，从2023年12月份均价2.4万，下调至2024年10月份的21305元/平米，在挂牌均价上下跌3000元/平米，成交均价由去年的2.2万，下跌至现在的1.5万。

理论上看，福州今年的房价确实下跌不少，均价也是一个值得参考的方面。

大户型的房子更难卖，但凡是老破旧，或是安置房小区里，135面积段的大户型，单价普遍较低。

近期，我们经常可以看到，凤湖新城有120-135的大户型房源成交，其价格也是在2万以内的单价卖出，大户型的房源价格低，这个原因是什么？

凤湖新城拆迁安置房当中，只有少部分超过120的户型，多数还是75平米以内的小户型房源，加上拆迁户基本都把大户型的房子用于自己居家生活，因此，拿出来卖的大户型一般都是楼层比较低，或者有一些缺陷的房子，价格也就相对较低。

除此之外，大面积的房子，总价相对比较高，作为买家，手头上有超过200万的预算的时候，往往可选择的范围也就比较广，对安置房的大户型也就不那么喜欢，也会导致安置房大户型的房子价格卖得比较低。

凤湖新城安置房，位于福州市鼓楼区工业路与乌山西路交界地段，地段繁华。 本小区辖五个小区，其中2区、四区属于三坊七巷拆迁安置房。1、3、5区属于原首凤、凤湖安置房，均为电梯高层住宅楼，一梯多户设计。

作为三坊七巷以及原地拆迁的居民的安置房，本应该说这个楼盘的人文素质较高，但由于出租房的量实在是太大了，如今走进小区就能明显感受到安置房的“特色”，混乱无章。其中二区的环境相对还不错，价格也会相对好一些，四区的环境就更加糟糕了。

同处于一个鼓楼西大板块中，这里的新房簇拥在一块，有高端大气上档次的融侨锦江、海晟闽江印象等，也有学区福大怡园这类的老破小，更有裸砖外墙的红楼这个小区，再者就是密集的安置房，凤湖新城。

每当我们聊到这个板块的时候，总是会不经意间聊到老板与员工的差距可以很直观的在这个板块体现出来。老板们都住在融侨锦江这种高端的楼盘内，动辄千万的豪宅不在少数，连最便宜的融侨A区，价格也需要500万左右。

大部分打工族都住在凤湖新城，不仅价格优惠而且上班距离较近，站在凤湖新城的门口总是能看到一辆辆电动车，共享单车有序的排列着，这是因为鼓楼西这个位置还有一个商务中心，比如ICC，IFC，三迪中心等大型的写字楼。

凤湖新城的市场租金相对其他楼盘还是比较有优势的，在这里的2房租金达到2600元左右，装修稍微好点的可以租到3000元，最小的单身公寓也能租到1700元。

凤湖新城作为鼓楼西最大的安置房，它的价值自然不小，它都有哪些独特的特性？

特性一：沿江高层，可瞰江景

凤湖新城三区高层视野真的不错，部分楼栋还能看到江景，三区也是在几个区当中价格最高的一个区，江景已经是当下最为稀缺的产物，但凡是看江的楼盘，价格都不低。

特性二：超高层，密度不容小觑

走进凤湖新城五区，小小的大门，高高的楼栋，站在楼下会有一种被压迫的感觉，这便是这个小区的公共区间小，楼间距窄的最大体现。

特性三：地段优势，价格亲民

在鼓楼要找一套电梯高层，价格在2万多的单价范围，基本上是很难找到的，凤湖新城作为高层电梯建筑，市场的均价24000元/平米，在周边无可对比的产品。

特性四：户型好，高层价值大

小区的户型结构都挺不错的，单身公寓也能做到厅卧分离，两房结构的也是两房并排朝南，一梯多户的结构，公摊较小，得房率高。

总的来说，凤湖新城的居住品质较低，市场上成交价格性价比较高，地理位置较好，生活配套齐全，唯一不足的是物业管理较差，出租户多。

关于凤湖新城更多的内容，大家可以留言评价；

小白观楼市，更多内容可看主页。