为什么滨江，才是未来真正的房价王者！

转自大碗楼市上海

上海最重要的规划，一直是“一江一河”。

其实，上海这将近200年的发展，一江一河也是发展的源头。

从1840年鸦片战争，《南京条约》五口通商以来，上海最核心的位置，就是外滩。

而外滩的位置，就是黄浦江和苏州河的交汇点。

黄浦江作为上海的母亲河，天生就集中了更多的目光。

黄浦江沿岸的板块，也就有了更高的期盼。

——黄浦江核心区规划

上海的豪宅，要么处于传统的梧桐树下，要么，就在黄浦江沿岸。

经过这么多年的发展，西南方向中环的徐汇滨江已经有了豪宅的自我认知。

而东北方向的杨浦东外滩，并不被人重视。

但是，面南背北的一线滨江景观，传统的租界地区，6.2公里的全新规划地段，10公里的黄浦江江岸。

这样的地方会没有未来吗？

绝不可能。

我们来看一下徐汇滨江和杨浦滨江的过去，现在，和未来。

看一下，他们分别是怎么发展过来的，再展望一下未来。

东外滩和徐汇滨江的过去

不管多好的滨江地段，能够挂上外滩两个字的，只有：外滩、南外滩、北外滩、东外滩。

其他你不管是陆家嘴也好、世博也好、徐汇也好，只能叫滨江。

这几个地方的特殊在于，100多年前，这几个地方就是租界和老城厢。

——上海租界图

公共租界，是沿着苏州河一路往西，沿着黄浦江一路往东。

法租界，因为肇嘉浜的阻隔，是沿着肇嘉浜一路往西。

肇嘉浜以南，都是华界。

世博滨江也好、徐汇滨江也好，往前100年，大部分区域都还是农田。

但是东外滩不一样。

这里100多年前，就是租界。

1869年（清同治八年），工部局跨界筑路，沿着黄浦江修了一条马路：杨树浦路。

随着马路的修筑，以及滨江航运的先天优势，很多中外资本沿江兴办工厂和仓库。

同时，把现代城市必须的公共事业，都建在了杨浦东外滩沿岸。

杨树浦电厂（1882年）、杨树浦水厂（1883年）、杨树浦煤气厂（1932年从苏州河迁至此处）都是在当时落位于东外滩。

——黄浦江畔工业带

作为黄浦江畔的地理位置，公共租界的东区，杨浦天生就有工业的基因。

冶金、纺织、造船、轻工业……这里都占了上海工业的半壁江山。

——杨浦滨江国际时尚中心，原裕丰纺织株式会社，夏衍《包身工》取材点

徐汇滨江的发展，要晚很多。

一直到清末为止，整个徐汇滨江仅有的工厂，是龙华火药厂。

是洋务运动时期李鸿章所建兵工厂。

——2577创意大院，原龙华火药厂，后为7315工厂

一直到中华民国的“黄金十年”，才有民族资本家看中这里的滨江资源，开始建厂。

但不管是体量还是生产的类型，都无法和杨浦相提并论。

解放以后，徐汇区的工业逐步发展，滨江一带也成为了重要的工业基地。

作为工业区，界面其实也是一言难尽。

这个地方，有一个别名，“烂泥湾”。

后来的事情，大家都知道了。

滨江景观，整片都是工厂，可以统一拆迁和改造，徐汇区大力打造西岸集团。

随着城市界面的改善，产业的入驻，豪宅的开盘和购买者的认可。

现在的徐汇滨江，已经是全上海知名的豪宅片区了。

——徐汇滨江今昔对比

东外滩和徐汇滨江的现在

——2022年上海各区GDP和一般公共预算

以行政区而论，杨浦完全不是徐汇的对手。

杨浦也曾经有过高光时刻，作为工业重镇，杨浦最强的时候，一个区，能占到全国GDP的3%。

但是，时代变了。

现在的上海发展的中心，不在第二产业，而在第三产业，或者是互联网高科技相关的行业。

而杨浦在这方面，动作实在不快。

放着复旦大学，放着这么多的工业基础，却一直在没落和落寞中徘徊。

而徐汇，本身就是fazujie的核心区域。

而fazujie又是全上海宜居的代名词。

从90年代徐家汇大开发以后，徐家汇的港汇恒隆美罗城，一直是一个时代的标志。

在发展商圈的同时，依托交通大学，徐汇在产业方面，也表现得非常出色。

将以纺织业为主的漕河泾，打造成了西南IT业的重镇。

上海腾讯，一开始就在漕河泾。

还有米哈游、莉莉丝、沐瞳、游族……等等，也都在漕河泾。

徐汇滨江开发以后，这里可以同时接纳徐家汇和漕河泾的资源。

甚至腾讯都已经迁到了徐汇滨江。

现在的徐汇滨江，已经有央视、湖南卫视、腾讯等多家总部，未来，还有阿里、网易、游族等多家企业的总部。

这里已经是上海的地标，未来也是上海对外展示的名片。

至于杨浦，这么多年空放着复旦的资源，不管是产业也好，高新企业也好，都不算出色。

东外滩，现在很多地方还是一片废墟。

等要正式成型，还有很远的路要走。

东外滩的未来

但是东外滩的未来，大有可为。

现在东外滩滨江在建的商务楼中，有B站，有字节跳动，有美团。

小红书，在江浦的互联宝地。

作为近几年风生水起的视频类头部公司，他们选择杨浦，自然也有他们的道理。

——杨浦发改委关于“建设杨浦全球影响力科创中心”

杨浦的价值，就在于复旦大学，就在于一线的滨江景观，在于未来的规划发展。

老钱和新钱，各有各的选择，各有各的想法。

徐汇区需要的，是过去，是现在，是国际知名的大公司。

但杨浦不合适这么做，杨浦选择的，是新兴，是未来，是当前的潮流。

没有对或不对。

但最终的结果，都会跟随他们的选择而有所不同。

——杨浦滨江板块拆解，图片来自上海新房火箭哥

杨浦能够给我们的，就是对未来的憧憬。

从90年代以来，上海的工业慢慢没落，杨浦逐渐被大家忘却。

但杨浦的好处，是把这滨江一代的工业区，完整的保留到了现在。

滨江地段，永远是稀缺的；

上海市区的土地，永远是稀缺的。

现在能够有这样大量空置的土地，有这样的滨江景观，还能大规模开发的，其实也就只有杨浦滨江一带。

这样的地段，这样的滨江，本来就有无限可能。

这里是上海，这里是黄浦江，这里是值得信赖的地方。