楼盘评测：合能湘江公馆
楼盘名称：合能湘江公馆
开放商：湖南省湘诚誉峰房地产开发有限公司
产品均价：6800元/m²
产品总价：58万起
产品户型：86-96-118m²
总户数：3416
楼栋数：21
容积率：3.2
绿化率：40%
楼盘地址：望城区湘江大道与双湖路交叉口东北角
楼盘亮点
亮点一：瞰江江景房
项目距离湘江沿江风光带直线距离500m左右，可足不出户就坐享1.5km的湘江江景。
亮点二：绿色运动社区
小区配备5大户外球场和露天游泳池，打造绿色运动社区。
亮点三：自建4000m²幼儿园
项目在园区内自建约4000m²的幼儿园，共有15个班，可满足住户育儿需求。
测评1 便利指数
周边交通：
自驾：项目位于湘江北路与双湖路交叉口东北角，距离在建的香炉洲大桥约1km直线距离。从项目往北自驾9km左右可到铜官窑古镇，往南13.7km，途径湘江北路和芙蓉北路可达开福区人民政府；再继续往南驾驶8km左右可达五一广场。香炉洲大桥（在建）开通后，可过桥直通潇湘北路。
公交：项目周边公交车站点分布不多，公交线路也不多，1km范围内仅有石湖站（63m）、金阳小区站（695m）、金缇水郡站（505m）、望城船厂站（762m）、李湖路口站（875m）、项家场站（930m）和W113路、W176路、931路三趟公交。可在望城船厂站坐W176路公交到马厂站（17站），换乘地铁1号线。
地铁：区域内规划有地铁1号线北延长线二期，项目距离丁字镇站直线距离约为800米，步行距离约1.2km。二期整体的规划时间为2022年—2025年，开通后坐13站地铁可直达五一广场。
周边教育：合能湘江公馆自建有一所4000m²的15班制幼儿园，周边中小学有雅礼丁江学校（公办学校），直线距离约500m，为该丁字板块内为数不多的集团校。学校有84个小学班，39个中学班，已经投入使用。
周边医疗：项目周边有望城凯帝医院（2.5km），三甲综合医院湖南泰和医院，自驾8.8km可到；湖南第四医院滨水新城院区（即将开业）距项目5.5km，是公立三级甲等综合医院，但由于跨江大桥还未建成，驱车前往需要绕路，所以费时较长。
龙武路和上月路交叉口东南角地块被用于建设香炉医院（规划），占地200亩，预计建筑面积约25万方以上。
周边公园：项目周边有汀澜公园（2.1km）、玉湖公园（7.7km）。自驾7km可到太阳山森林公园，3.1km可到麻潭山，是周末一家游玩的好去处。距离项目直线距离500m左右即为湘江沿江风光带，400m左右为正在规划中的李家湖湿地公园，环境优美。
测评2 小区品质
项目规划：合能湘江公馆总占地面积约100亩，总占地面积183亩，建筑面积约50万方，分4期开发，目前1期基本已经售完，主要是2期在售。项目共规划3416户，车位比超过1:1.1，人车分流。项目目前在售16#和19#，主推86-96-118 m²三个户型，均价6800元/ m²。
项目特色：项目将打造全年龄运动社区，配备约570m²国际标准篮球场、约550m²足球场、约250m²羽毛球场、约670m²网球场、约510m²门球场、两大儿童游乐区、约1200m²绿色阳光草坪、约800m健康跑道、约620m²露天泳池、约360m²健身场地、户外会客厅等。
梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。合能湘江公馆梯户比为2梯4户，基本能满足用户出行需求，但早晚高峰可能要等电梯。
车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。合能湘江公馆总规划279户，车位比为1:1.1，即一户1.1个车位，能满足住户的基本停车需求。
容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。合能湘江公馆的小区综合容积率为3.2，密度适中，居住舒适度一般。
绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。合能湘江公馆的绿化率为40%，环境比较优美宜人。
测评3 主力户型分析
该户型建面约118m²，户型周正、毛坯交付，可改造性强。
入户可做玄关，增加收纳空间。
L型厨房，动线合理，空间还算充裕，客餐厅一体，扩大活动空间。
南向有景观阳台，在保障了采光通风的同时，可用作来客会友区域或洗衣晾晒空间。
主卧套间设计，步入式衣帽间遮挡视线，充分保障主卧隐私。
但该户型动静分区不合理，入户右手边为次卫，上洗手间需穿过厨房和餐厅。从户型图来看，118m²做四房需牺牲客餐厅面积，来客时会显得有些局促。如果要保证主卧面积，则次卧面积会偏小，影响居住舒适度。除南向的主卧外，次卧和走道的采光都不足，再加上楼栋的遮挡，白天可能也会要开灯。
测评4 价格分析
项目毛坯均价6800-7100元/m²，相较于年前略涨了200元/m²，位置处于湘江边，住户可享受一线江景，所以对于丁字镇本地，想改善居住环境，购房预不够但需要三居室或四居室的居民来说，可以纳入考虑范围。
新房方面：多为高层产品，同样面向丁字镇本地居民，均价基本也在7000元/m²左右。日盛湖湘府（7200元/m²）、帝辰·观澜荟锦（6800元/m²）、嘉新时代广场（6980元/m²），合能湘江公馆与其价格差距不大，但同时优势也不够突出。
二手房方面：周边基本都是新房，几乎无二手房。市面上在售的几套金富北城的二手房带装修价格在8200-9500元/m²，和合能湘江公馆的新房价格相差约1300-2600元/m²，所以如果是将新房与二手房相比，还是项目新房更具性价比。
价格潜力：具有一定升值空间，但与竞品相比优势不明显
根据政策走向，合能湘江公馆所处的滨水新城板块东岸丁字板块正处在发展初期，区域内楼价有一定升值空间。位于滨江新城板块西岸的月亮岛区域在地铁直通后，地价楼价有了明显的上涨，部分带装修住宅，像金富湘江悦城均价已经到了万字头。
而项目所在的东岸在香炉洲大桥和地铁一号线北延线2期通车后，大概率迎来发展阶段。
但和同板块内其他项目相比，合能湘江公馆在价格、户型、项目规划、地理位置等方面并无明显优势，所以项目更加适合刚需人群用于自住。
温馨提示：受地理位置影响，周边配套不够齐全，还需较长时间发展。
