最近摩根大通中国首席经济学家朱海斌在“2023全球财富管理论坛”上表示，从房地产政策调整来讲，保房价是非常核心的要务，除了宏观方面对居民的财富也是很重要的支持。若房价下跌5%-10%，换言之就是将有一二十万亿的财富损失。

意思很明显，就是房价不能跌，楼市不能垮，未来的经济发展还需要楼市，对此很多人听到之后是不是认为专家又在话说八道了？

其实这位专家说的还是比较保守的，因为他说的保房价也可以理解成保房价稳定，可是房价是你说想保住就能保住的吗？如果房价下跌真的会带来严重后果吗？如果房价下跌过多，最终受影响最大的是谁？

其实这位专家还说过，如果房价上涨是可以促进消费的。不知道大家怎么理解这种观点？

当前，房地产专家任泽平的最新提醒让人深思：在人口流出的城市拥有大量房产的投资者，现在或许正处于最后的时间窗口，需要考虑尽快减持。

未来，他们将面临不仅房价下跌的挑战，还有可能被征收房产税等，使得持有成本不断攀升，这使得这些房产逐渐演变成了负资产。

个人认为，即便在人口流入较多的城市或地区，尽管一些拥有优质资源的房产或许仍能受益，但在租售并举、大量保障房供应的大环境下，郊区房和小户型可能会受到一定冲击。

由于保障房主要解决小户型的刚需住房问题，租金价格较低，之前那些小户型自然就难以售出和出租。相反，100-150平米之间的改善房户型将更受欢迎，改善需求将会得到释放。

当前楼市基本面已经确立，未来楼市分化将进一步加剧。

正如王健林所言，未来10年一、二线城市的房价仍将缓慢上涨，因为未来还有3亿-4亿人将涌入城市，尤其是对一、二线城市的住房需求将旺盛。

然而，对于人口净流出的三四线城市，特别是县城，房价上涨空间相对有限。

中国房地产市场呈现出明显的区域化特征，不同区域具有不同的市场特点。可以明确的是，只有一线和极少数二线城市需要进行调控。

其他二、三、四线城市目前看来似乎不再需要进一步的调控，面对销售业绩不断下滑的情况，房企们不得不想方设法，即便利润较低也要出售。

对于购房者而言，房地产专家马光远提出了“三个20%理论”，即在购房时要选择20%的城市、20%的开发商和20%的房子。

所谓20%的城市指的是那些人口能保持净流入的一线城市和部分二线城市；20%的开发商是指在三条红线的限制下，有实力的国企和央企；

最后20%的房子是指要选择面积大、最好是四房户型，以及品质高、物业服务好的房子，因为未来改善需求将成为楼市购买的主要动力。

1月8日，中指数据显示，2023年12月楼市成交量整体环比上涨28.36%，二线城市成交面积环比涨幅显著，环比大涨49.16%，各城市均出现不同幅度上涨，武汉涨幅最大，为106.30%。一线城市整体成交面积环比上涨17.51%，北京涨幅最大，为36.7%。

这样的数据表明，在2023年近千次的楼市调控下，楼市虽然出现了短暂的好转，但是整体看2023年的楼市数据，其实并不理想，楼市复苏依然困难，特别是想复苏到5年前的样子更难。

在这一局势下，中国央行释放4500亿资金，支持包括3500亿的psl定向资金还有1000亿元的“住房租赁团体购房贷款。

虽然有人认为楼市即将回暖，但在这个时候，调控“底牌”已经亮相：大力建设保障房，国家为住房租赁制度提供政策定调。

考虑到深圳持续净流入的人口对住房的需求，财政部发布了支持深圳创新财政政策的实施意见。

这将为深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造提供更多财政支持，有望解决大城市住房问题。

综合而言，未来楼市将呈现出更为明显的分化趋势，购房者在选择城市、开发商和房产时需要更为慎重。

开发商在面临销售压力的情况下，将不得不通过降价等手段来促销。央行的资金支持可能在一定程度上缓解企业融资困难，但整体楼市的发展仍需一定的时间来修复，特别是购房者对楼市的信心。