连央国企这种“金刚不坏”的巨头都开始撑不住了！最新的房企半年报一出，市场彻底哗然。以往稳如泰山的央国企，如今也陷入了利润下滑的泥潭，甚至有的公司已经转盈为亏。这一切，到底意味着什么？
1、
地产“利润王”的沦落
曾几何时，央企和国企在地产行业内无疑是“赚钱机器”，尤其是被誉为“地产利润王”的华润置地。然而，2024年上半年，华润置地的营业收入虽然仍保持增长，但综合毛利率却已经连续四年下滑，应占溢利也同比大幅下降25.37%，创下五年来的最低纪录。曾经稳坐地产龙头的华润，如今也面临着前所未有的挑战。
▲华润置地，利润创5年新低
中海地产，这家曾经的利润巨头，也未能幸免。2024年上半年，中海地产遭遇了“营收利润双降”的局面，营收同比下降2.49%，归母净利润同比下降23.54%。值得注意的是，中海地产一直引以为傲的净利率也从上年末的13.35%下降到13.26%，低于华润置地的15.82%。中海地产的困境，部分原因在于过分依赖地产开发业务，该业务占总营收的94%以上，而华润的地产开发业务占比为74%左右，剩余部分来自于商业收入。商业收入方面，华润的表现远超中海，尤其是商业物业运营收入是中海的五倍之多。
▲青岛中海·半山雲境，遭业主讨说法
还有招商蛇口和保利发展，两个房地产界的“顶级玩家”，也在今年交出了令人担忧的成绩单。招商蛇口2024年上半年营收同比略降0.33%，净利润却大幅下降51.41%。保利发展的归母净利润也同比下降了39.3%，这是近11年来的首次负增长。
这些央企在上半年普遍出现利润大幅缩水的情况，反映了整个行业的困境。即便是以往被认为稳如泰山的央企，也无法抵挡市场萧条的冲击，纷纷陷入利润下滑的泥潭。
在这种背景下，为什么这些以往的“地产王者”会出现如此严重的利润下滑呢？主要原因可以归结为以下几点：首先是对市场的误判。2023年，部分央国企认为市场即将企稳，因而积极拿地，然而市场的持续低迷和高昂的土地成本使得这些企业的预期纷纷落空。
2、
高成本与低需求的双重打击
在市场低迷的背景下，地产销售端的疲软成为央国企盈利能力下滑的主要原因之一。房子卖不出去，企业只能通过降价来去库存，利润自然大幅缩水。
以华侨城在青岛即墨汽车城板块的项目欢乐莲泉水岸东方为例，该项目在2020年首开，均价8000元/㎡左右，如今借着项目四周年的名义，直接降价到4500元/㎡。在当前市场环境下，“降价去库存”几乎成了央企房企们不得不采取的共识和手段。
▲青岛华侨城，单价4500元/㎡
除了销售端的挑战，拿地也变得更加谨慎。招商蛇口在今年1-7月仅投入88亿元用于拿地，相比去年全年的867亿元高投入，拿地强度瞬间缩水。企业们普遍认为在当前形势下，“宁可错过，不能错拿”。这一变化反映出房企对于未来市场的不确定性充满担忧。
这并非只是个别企业的现象，而是整个行业的缩影。房企在面临高昂的土地成本和市场需求疲软的双重打击下，开始普遍采取保守策略。拿地更为谨慎，甚至暂停拿地成为常态，以“安全为主”已成为房企的共识。这种策略虽然能短期内缓解财务压力，但也使得企业的发展面临更大的长期风险。
此外，企业的融资成本也在不断攀升。即便是央国企，由于市场环境恶化和信用评级的调整，也难以获得过去那种低成本的融资。融资成本的上升，无疑进一步压缩了企业的盈利空间。
这些现实问题正在逐步改变房地产市场的格局。曾经的“金刚不坏之身”已经不再，甚至一些腰部央国企已经开始走向亏损，整个行业面临的困境比想象中更为严峻。
3、
腰部央国企的生死考验
如果说头部央企还在“死撑”，那么腰部央企的处境则更为艰难，部分企业已经深陷亏损泥潭。例如，五矿地产今年上半年收入仅为50.23亿元，同比减少40%；净亏损达到10.5亿元，同比大跌277%。该公司本来规模就小，财务支出却高企不下，其中销售营销费用以及行政费用同比上浮了1.4亿元。
更为严峻的是，五矿地产的现金流状况极为紧张，手头的现金及银行存款总额不到30亿元，而一年内到期的短期借款却高达154.66亿元。这意味着五矿地产很可能难以覆盖短期负债，其背后的靠山五矿集团能给予多少支持，仍是一个未知数。
与此同时，地方性的国企如首开股份等也同样面临着严峻的财务压力。首开股份预计2024年上半年净利润亏损19亿元至24亿元，这对于一家本地国企来说，无疑是沉重的打击。为了缓解财务压力，首开股份不得不采取“清仓大甩卖”的策略，将原本高价拿地的项目以低价出售。例如，首开在厦门的项目拿地楼面价高达3万元/㎡，最终售价却腰斩至1.5万元/㎡。
▲青岛国企盘青铁芳华地，迟迟不开盘，价格已降到1.8万元/㎡
这样的举动反映了国企在市场寒冬中的无奈和困境。在过去，国企凭借着强大的背景和资源，可以在市场上游刃有余。然而，当前的市场环境已经完全不同，即使是有着深厚背景的国企，也不得不面对市场的残酷现实。这种情况下，如何保证现金流成为了企业生存的第一要务。企业不再一味追求规模和市场份额，而是更加注重财务稳健和风险控制。
未来，央企和国企在房地产市场中的角色可能会发生显著变化。曾经的规模扩张和高歌猛进不再是主流策略，取而代之的可能是更加保守和稳健的发展模式。对于市场来说，这意味着房地产行业可能会迎来一次深度的结构性调整。央企和国企的利润模式也需要随之改变，从单一依赖地产开发转向多元化的盈利模式，才能在未来的市场中站稳脚跟。
4、
楼市未来的出路在哪里？
房地产市场的低迷已经蔓延至整个行业，连昔日稳如泰山的央企和国企也无法幸免。市场需求持续疲软，房企的盈利能力不断被压缩，未来的地产行业究竟会触底反弹还是继续下行，很大程度上取决于即将出台的救市政策。然而，连这些“定海神针”都开始松动，地产行业的“春天”到底还要等多久？
未来的房地产市场，可能会出现两种截然不同的局面。一种是通过政策的强力介入和市场的自我调整，行业逐步回暖，企业的盈利能力有所恢复；另一种则是市场的继续低迷，企业利润进一步缩水，甚至出现更多的倒闭和兼并重组。
无论哪种情况，央企和国企都必须迅速调整战略，适应新的市场环境。对于购房者来说，这可能意味着更具吸引力的购房条件和价格，但这也是一场考验眼光和耐心的博弈。
在这场关乎生存与发展的战役中，央企和国企已经不再是不可动摇的庞然大物，它们同样需要在市场的风云变幻中寻找新的方向和出路。
