市场与客户在变，房企同样要改变。
回顾2023年，要说房地产最大的变化是什么？也许并非房企销售金额或座次的改变，真正颠覆性的变化其实是：
客户对居住与购房消费的需求，彻底变了。
涛哥跟身边的朋友交流，发现不管是地产业内人士，还是各行各业的消费群体，大家对买房这件事，决策的底层逻辑与过去完全不同。
过去很多人买房，核心关注的是“满足居住需求的同时还能够增值”，因此价格倒挂、增值潜力等成为影响购房决策的重要因素。
而现在随着房地产的投资属性渐渐淡化，人们对于居住与购房的需求也开始回归本质：
房子能不能让我心动？能不能真正改善我的居住和生活品质？成为买房的核心理由。
从投资属性回归商品属性，房地产告别高速增长的黄金时代，进入真正以消费者的需求为核心的品质时代。
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客户之变，房地产回归商品属性
过去一年，保利发展形成了每月做一次客户调研的常态化机制，他们发现人们买房时的关注点与过去有了显著的不同——
随着资产升值让位居住品质，住宅回归商品属性，人们对房子的评价正更多从自住视角出发，“悦己”成为新的客户趋势。
从涛哥理解看，保利发展这一调研结果背后，除了市场变化因素外，还由于客户本身的“生活方式”与“消费取向”都发生了改变：
一方面，人们待在家的时间比过去更长了，居住场景的重要性和功能性比以前更高了。
比如我就发现，不管我自己还是身边的人，大家在家里工作或加班的情况比以前多了；随着外卖和送菜上门的便捷，在家里吃饭做饭也多了；甚至小区会所和景观做得好，健身、散步、遛娃等都能在社区完成，更不用出门了…
因此，家正在变成一个无限扩大的空间，既是会客厅、休息室，又是工作室、娱乐室、健身房、亲子教室……居住场景在生活中的占比越来越大，功能需求越来越多样，人们比以往任何时候都更加需要住上好房子。
另一方面，随着经济环境的转变以及消费者的成熟，人们对包括买房在内的各种消费也更加趋于理性，信达证券在其年度消费研究报告中就指出：
消费4.0时代来临，性价比成为越来越多消费者的首选，消费目的更多转变为“悦己”，人们更加关注商品本身的使用价值。
正因为市场调整后房子回归“商品属性”，叠加人们的“生活方式”与“消费取向”变化，多种因素共同导致购房者对居住需求的深刻改变。
所以正如保利的调研结论，如今购房者在买房时更像是去商场购物一样精挑细选，除关注地段外，对居住环境的提升、产品品质的提升、及社区功能的提升都更加重视，颜值、功能、悦己、性价比成为新时代的关键词。
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产品之变，品质时代的居住升级
面对客户需求的改变，头部房企也纷纷进行产品迭代和升级。
保利发展在2023年推出全新人文社区理念及“天悦人和”产品服务体系，从产品和服务两个端口同步发力全面提升社区品质。
为给客户带来“更悦己的居住”，保利在室内空间上进行了诸多优化，其在上海推出的悦字系作品保利海上瑧悦，打造满足当代家庭需求的全生命周期产品。
通过LDK一体化设计，使客厅、餐厅、开放式厨房联通为一个整体，带来开阔的空间感受，满足家庭休闲、聚会、娱乐等多种需求，为家人间的互动创造更多可能。
同时增大阳台的进深，使阳台能实现更多场景，比如放跑步机或瑜伽垫成为健身空间、放灯和座椅成为阅读空间、或者成为小孩的游戏室，让小家也能容下更多功能。
他们还优化承重墙结构，将客厅与书房间变成非承重墙，这样即可完全打开形成超大的公共空间，又可以做成独立的书房或儿童房，满足不同家庭的多元化需要。
为给人们提供“更品质的公区”，保利在社区景观和公区品质上加大投入，比如他们在广州的天字系作品保利天瑞，打造出精致奢华的东方美学国风府院。
首先升级归家的仪式感，保利新产品系的归家大门往往都令人印象深刻，保利天瑞归家大门高4.8米、宽10.8米，选用8mm黄铜大板，重量超过5吨，站在门前仿佛回到皇家府邸，归家的尊崇感拉满。
其次注重景观的礼序感，结合产品定位和在地文化打造多重归家礼序，如保利天瑞五重归家礼序，通过丰富的园林造景，实现步移景异的游园体验，让人们享受社区中漫步的松弛感。
同时公区细节精工打造，比如社区大堂、楼栋大堂、车库大堂等公区都做到精益求精，保利天瑞社区大堂做到8米挑高，还铺设天然玉石照壁，高端精工品质令人震撼。
为让社区拥有“更丰富的互动”，保利新产品中设计了很多社交场景，让城市生活更具烟火气，比如他们在天津的和字系作品保利西棠和煦，充分展现邻里生活的精致烟火。
社区入口处打造标志性的引力橱窗，成为迎接业主归家的温暖灯光，也是与城市交接的人文风景，更成为年轻人拍照的网红打卡地，西棠和煦还设置了外摆区，让业主可以在这里独坐静思或围炉夜话，成为社区共创的平台。
步入社区能看到围合的街区聚场，聚焦社区生活的最后一公里，融合便利店、咖啡茶饮、烘焙鲜花等，打造人文烟火街区，即满足了生活所需，也为邻里交流创造更多可能。
社区内部还做了多功能邻里互动空间，即是社区接待大堂，也是业主休闲小聚的公共空间，更有供小孩学习娱乐的专属空间，大人能在这里会客聊天，小孩可以在这里学习玩耍，成为增进邻里间社交互动的中心。
与“天、悦、和”三大产品系相对应，保利还推出“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”三大服务品牌，让业主体验“更定制的服务”。
亲情和院注重“人情味”，通过万家灯和、和院小蜜蜂、雄狮少年团、保利和唱团等系列社区活动，与业主共建温暖和谐友爱的社区氛围。
四时雅集注重“艺术性”，通过便捷智慧的社区服务，追求优雅有品质的体验，让业主感受美好生活的闲情雅致。
东方礼遇注重“分寸感”，弘扬四节八礼的传统文化，以双管家、门岗迎送等服务响应，带来高端管家的尊崇体验。
不难发现，保利对于市场趋势和客户需求的变化非常敏锐，董事长刘平在去年初就正式提出房地产“品质时代”已经来临，此后保利发展迅速推动产品与服务体系全面升级，领先了市场与同行一步，也受到客户的认可和青睐。
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房企之变，口碑比规模更加重要
在领先的产品与服务体系支持下，保利发展在房地产非常艰难的2023年，保持了市场领导地位。
据中指院数据显示，2023年TOP100房企销售总额为6.2万亿元，同比下降17.3%。
面对市场环境调整，保利则展现出足够韧性：全口径销售4222亿，排名上升至行业第一位，也是唯一一家过4000亿的房企，总体业绩表现跑赢大市。
同时保利发展的权益销售规模同比基本持平，意味着其销售质量在提升，并且三季报显示其回笼率高达99%，实现“有现金的销售”，为公司的稳健发展提供了坚实基础。
凭借良好的销售回款，保利发展的财务结构也持续优化，三季报显示其总负债规模、资产负债率、净负债率等均较年初下降，融资成本也持续降低，保持行业最低位。
在经营稳健的基础上，保利还展现出了持续发展的动能，2023年其拓展权益地价1359亿，同比提升26%，预计新增权益货值约3000亿，将有力支撑未来的可持续发展。
此外，保利发展2023年还主动开展回购，近期还公告《2023-2025年股东回报规划》，拟将分红比例提升至40%，持续为市场注入信心，总体看交出了一份不错的年度综合答卷。
不过，相较于业绩领先，保利更加在意的其实是客户口碑，涛哥也经常关注保利的公众号，发现他们不仅率先升级产品力，而且对交付品质和交付力的要求更加严苛。
2023年保利发展很多项目交付后成为当地人居品质的标杆，比如去年上海交付的保利天汇，超高品质的交付效果受到政府、业主及同行们的肯定。
据涛哥了解，为提升交付体验，确保项目交付工作有序进行，保利从2022年开始全面压实“6321交付体系”：
提前6个月启动竣备、提前3个月启动分户验收、提前2个月启动交付大会、提前1个月完成90%的交付准备工作。
而且他们还要求各项目落实交付前45日工地开放，35%项目交付前6个月工地开放，所有交付项目以业主视角提早半年开展风险排查及质量整改。
说实话，这样的交付硬要求真的已经很卷了，保利一直在拉高行业标准的上限。
但这还不算完，今年保利物业成立大客户服务中心，围绕6321交付体系，构建“两查两验两陪同”机制，全程参与项目交付前风险控制，强化销项闭合，相当于在地产交付保障基础上又增加了物业的保障，“双保险”压实交付品控。
凭借对交付节点、交付品质乃至后续服务的高标准严要求，保利发展的综合交付力实现行业领先，在中指院和亿翰智库的年度交付力榜单中，保利发展都名列行业第一。
在涛哥看来，保利作为地产行业领军企业，确实为房地产品质时代做出了示范和榜样。
一方面，他们率先提出“品质时代”来临，并且以实际行动引领行业提升产品和服务，带动了行业整体的产品升级；
另一方面，他们更主动拉升交付标准，在承担大规模交付责任的同时还实现更高品质的交付质量，推动了行业交付水平的提升。
正是基于前瞻性的客户洞察、更加理解客户所需，加上体系化的产品与服务升级、满足客户所需，最后还坚持高品质交付、兑现对客户的承诺——
理解客户、满足需求、兑现承诺，形成保利优质产品力的底层逻辑，推动其客户口碑的循环向上。
房地产的品质时代，规模已经越来越不重要，优质的产品与良好的客户口碑，才是房企生存与发展的关键。
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