今年开年前两个月，昆明房地产市场表现糟糕，虽然房价还能基本维持，但成交量已经低到不像话，1月和2月加起来，主城新建住宅成交面积只有38.81万平方米，比去年同期大降44%，接近腰斩。

不过，去年1月和2月遇上了楼市“小阳春”，今年确实也无法相比，所以房地产行业人士大都认为，到了3月，市场会逐步回暖。云南房网也曾在上一篇文章中预测说，“相信到了3月份，昆明新房销售面积又会恢复到去年下半年的水平。”

但3月前半个月的成交数据，给房地产同行泼了一盆冷水，因为3月第一周，昆明新房成交面积才3.86万平方米，甚至比2月底的一周还下降了30%以上。到了3月第二周，成交量有所上升，但成交面积也才4.11万平米。前两个星期加起来，总共成交只有7.97万平方米。

昆明新房最近一周成交数据和今年来的成交走势（图源：克尔瑞）

如果接下来半个月的成交面积仍旧只能维持前半个月的水平，就意味着整个3月的新房成交面积将很可能不足20万平方米，除掉2月受春节影响的特殊情况，昆明新房月成交量将创下新低。

在4年前楼市巅峰时期，昆明新房月成交量最高超过100万平米，之后就一路下行，2022年月成交面积还能达到40万平方米左右，到去年上半年，除了“小阳春”的短暂攀升，其他月份的成交面积就下滑到30多万平方米，但是到了去年下半年，月成交面积继续下滑，基本维持在20万平方米出头。

即便到了今年1月，当月昆明新房成交面积也仍有25.69万平方米，没想到3月份前半个月却如此惨淡，让人不得不担心昆明新房月成交面积是否将进一步下滑到不足20万平方米的水平。

如果确实如此，说明昆明房地产市场的颓势还在继续，买房意愿在进一步萎缩，4月和5月份预期也好不到哪里。即便房价在低成交量下仍旧能维持在1.3万/平米以上，但有价无市也没有多大意义。

去年一年昆明新房月成交走势（图表：克尔瑞）

2月以来昆明新房成交萎靡，关键是个盘缺乏亮眼表现，去年昆明销售榜排名前三的楼盘书香云海、万科城和筑友双河湾，春节后的表现都不及去年，虽然筑友双河湾在销售排名上仍然比较靠前，但成交套数却并不多，3月前两周只成交25套。多年表现优异的万科城，由于已经接近尾盘，成交量开始明显下滑，反倒是万科·公园城市近期表现不错。书香云海近期的销售状况也明显不如去年同期。

10年前上市的筑友双河湾，如今仍旧是支撑昆明新房销量的主力担当

往日红盘表现有起伏，除了市场大环境影响之外，也有很正常的销售周期因素，因为这些楼盘其实都已上市多年，大多都到了尾盘阶段，很难长期保持过去的销售规模，像万科城，2019年就已开盘，过去多年雄踞昆明楼盘销售榜前列，你不可能要求一个尾盘仍旧继续“霸榜”。筑友双河湾虽然是个大盘，可是最早亮相市场已经是10年前的事了。去年销售前十的楼盘，都是卖了好几年的项目，最年轻的书香云海取得首张预售证也已经3年了。

这正是目前昆明房地产市场的隐患所在：新鲜血液不足，新盘缺乏足够竞争力。新鲜血液不足，新盘少，主要是因为这几年房企拿地意愿低下，绝大多数房企都没有在昆明开发新项目的计划。而去年以来为数不多的上市新盘，又因为目前市场已经形成强烈的现房偏好，导致新盘在期房阶段销量上不去，市场成交量不得不靠老项目维持。如果老项目成交下滑，市场成交就会出现青黄不接的局面。

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