最近，楼市的气氛和以往太不一样了。

或许是信心不足，又或许是有了耐药性，总之，很多高举高打的放风，最后都没激出多少水花。

但有一个工具，用好了，是可以切实激活房地产市场需求的——

城中村改造。

作为中央数次点名，要积极稳步推进城中村改造的“超大特大城市”，前两周，网上传出一份广州城中村的改造房票安置建议稿，广州各大旧改群马上就不淡定了。

这份建议稿第一次在一线城市提出了“房票”模式。

也就是说，未来的旧改很有可能不再建回迁房，而是给村民发相应房票，让他们自己去兑换商品房。

这种新方式会推行吗？对楼市会产生什么影响？

那些利益攸关的村民们，又是怎么看待的呢？

“我还是想要原址回迁和现金”

“这套间挂了一个多月了，都还没租出去，市场太淡了。”

海珠区鹭江村街边，阿树汲拉着凉鞋，夹着烟，嘟嘟哝哝地向我走来。

手上握着的小手电筒和登记租客信息的小本本出卖了他的身份——

阿树正是鹭江村的村民。

2022年10月下旬，一场突如其来的疫情封控，将广州海珠的康鹭片区推到了风口浪尖之上——

很多人第一次知道，在这窄窄几平方公里的土地上，层层叠叠，竟然汇聚了不下数十万的纺织和制衣从业人员。

中大布匹市场

依靠中大布匹市场的兴旺，这里曾是无数服装老板发家致富的天堂，同时，也造就了大批靠收租先富起来的村民。

但阿树觉得，今年以来，情况正在发生微妙的变化。

一开年没多久，村里就搞起了风风火火的拆违建活动，在去年底享受了租金豁免的租客，突然给他发了一条信息——

“房东，我的工厂已经转让，下个月我不租了。”

当时是旺季，空出来的两房一厅很快就能脱手，但阿树其余的房子就没有这么幸运了。

上个月初，挂出了一个三房一厅的房源，至今50多天了，连打个电话过来咨询的人都没有几个。

虽然7、8月本就是服装市场的淡季，很多老板和小工都处于半打烊状态，但今年行情的凉意还是过于明显了——

放在往年，这种盘一个月怎么都能成交的。

康鹭片区的招租牌

而村子也变得不一样了。

除了环境整治外，如今村内的显眼处，总能看到大大小小的改造标语。

说起城中村改造，阿树不是没有憧憬过。

2021年，旧改形势一片如火如荼，作为合作企业的合生，拿下了凤和（康乐村、鹭江村）的更新改造项目，改造投资总金额约为346.7亿元。

彼时，村里气氛一片欢腾，包括阿树都沉浸在可以分多少套房、拿多少现金补偿的美梦之中，一夜暴富、翻身改命的机会，仿佛就在眼前。

但好景不长，上门测量完面积后，拆迁改造就没了下文。

村里的传言纷纷扰扰，一会是改造中止了，一会又说拆迁明年3月会启动，静候佳音。

拆迁没等来，倒是等来了房票的消息，阿树的态度显得有些谨慎——

“说实话，有得选的话，我还是想要原址回迁和现金。”

在阿树看来，康鹭片区的地理位置好，距离广州塔和珠江新城CBD都很近，万一海珠区没有提供理想的商品房源，被派去白云或者其他更远的区，他是不能接受的。

虽然意见稿里，对于选择房票安置有额外2%的政策性奖励，但阿树好像并不在意这个。

作为尴尬的80后“中年人”，收租和分红是阿树赖以养活家人的经济来源。

虽然电费降价了，一些套间空置的时间也拖长了，今年的收入比往年少了10%-20%，但他对整体收入还是很满意的。

阿树害怕的，是可能被回迁去更偏远的地方，收入如果再降，真的要影响生活品质了。

“就盼着像上一波棚改一样…”

那其他的村民，又是怎么看待房票这件事呢？

我们也和几个黄埔区的村民聊了聊。

黄埔的情况比较特殊，前些年，仰仗“先拆后批”的改造模式，这个片区的旧改规模和速度在广州市内一骑绝尘。

光是2020年，黄埔就拆除了接近1500万平方米的旧村，当年拆除总量超过历年总和。

陈宏所在的黄埔南岗村，就被拆了一半。

然后，就卡住了。

还好，因为村里的房子和临迁费都归长辈所有，陈宏早早买了商品房，比起其他拆迁之后无家可归，甚至连临迁费都没办法准时拿到的村民要好很多，至少生活没有受到影响。

谈及可能实行的房票，他最大的期待是——

“就盼着房票制度能推一下房价，像上一波棚改一样，这样我买的房子也能跟着涨了。”

毕竟，去年以来，黄埔区的热度明显降温。

现在，贝壳上随便翻个小区的房屋交易记录，比2021年高点时都有10%-20%的回落，更别说某些投资客扎堆的网红盘。

陈宏的愿望，只能说很朴实了。

而另一位黄埔村民的看法，让我们有点意外。

笑笑是在沙步村长大，眼看着这儿从村庄到废墟再到高楼大厦，比较庆幸的是，在这一轮旧改潮中，沙步村推进顺利，目前已经做完了大部分的回迁。

“我们村是大概率用不上房票了，但我思考过，房票对城中村改造和楼市的具体影响，还得看细则。”

笑笑找出一张今年上半年广州市各区的商品房预售信息图，圈出了黄埔区的批准预售新房，只有5300多套——

“你知道吗，黄埔区随便一条大点的村都有近1000户，市面上就这么点房子，随便拆几条村指标就用完了，哪里够分啊？”

更何况，并不是所有的商品房都会参与房票兑换的。

根据征求意见稿里的说法，这种情况，村民们大概率会被统筹去其他的区。

去哪个区呢？那就真不知道了。

房票推行的两个考虑维度

再说回广州。

我们在前面说过，一线城市没有在旧改中使用房票的先例，如果广州执行落地，将是首创。

而这次“首创”，看上去是一场多赢——

对于村民来说，可以快速拿到安置房，缩短变现周期，质量也比原来的回迁房要好。

对开发商来说，以后不用再建安置房了，可以省下一大笔改造费用，还可以借房票去库存，把不太好卖的房子“消化”掉。

政府也可以松一口气了。

过往在拆迁改造中遇到的周期长的难题，在有了房票后，就可以卸下不少压力。

但最大的bug在哪儿呢？

村民愿不愿意接受房票，以及，开发商到底愿不愿意拿地。

首先，与其他城市相比，广州的村民确实相对团结和强势，谈判能力也强。

他们对于未来兑换房源和区域的担忧，将会影响房票制度的整体推行。

而在开发商这边，最大的压力来自于资金链。

在网传的房票安置实施办法中，政府部门以分期支付的方式与地产开发商结算房票资金， 其中，城中村土地成功出让（划拨）后，才会支付票面金额的大头——70%;

如果正常卖房，开发商在拿地几个月之内就可以开始卖房，回笼资金，而如果参与房票兑换，开发商的回款周期可能需要五年往上。

万一土地上架，却没有开发商愿意拿，那这70%的房款，就变得遥遥无期了……

房票可以拉动楼市，但……

最后，如果房票真的大范围施行，会对房地产市场有什么影响呢？

众所周知，在2015-2017年那波的楼市周期里，全国上下靠着拆迁安置，极大提振了需求。

彼时，在高峰期，棚改货币化拉动了全国超过20%的住房销售，浙江还直接宣布提前两年完成商品房去库存目标。

去年中旬，这个做出过巨大贡献的工具又重出江湖了。

但是，可能是能级不够吧，郑州、南京等多地陆续推出了房票政策，短时间确实能走一波行情。

但到后期，效果就不太明显了。

或许，我们可以稍微期待一下，如果一线城市真的推行，情况会不一样？