来源：丁祖昱评楼市2024-03-13 10:16:53
过去两年，保租房发展得很快，以超乎我们想象的速度，在2023年便完成了“十四五”期间计划总量的60%。
如今，保租房筹建高峰期已过，一个明显的变化是，涉租用地的供应明显收缩。
克而瑞长租数据显示，2023年，重点22城供应涉租赁住宅土地建面同比下降37.2%。
到了2024年，供应量持续下滑。1-2月，重点22城涉租赁用地总建面同比下降52%。预计全年涉租赁用地供应量将进一步下滑。
涉租用地供应缩量，并不意味着保租房供应减少，相反，各城市仍在加大保租房供应，据不完全统计，2024年18个省市计划筹集超73万套保租房。
这意味着，除了涉租用地供应以外，未来租赁住房的筹建将以存量盘活为主。
2021年，可以说是保租房发展元年。彼时，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。并计划“十四五”期间全国建设和筹集870万套保租房。
为加快推进保租房建设，各地在土地端予以大力支持，自然资源部“两集中”供地文件也明确提出，重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。随后，商品住宅用地配建租赁住房成为多数城市的标配，涉租赁用地供应量大幅上升。
据克而瑞长租数据显示，2021年全年重点22个集中供地城市涉租赁用地供应规模达到了1228万平方米，全年涉租用地供应586宗。
2022年受疫情及经济影响，土拍市场整体遇冷，新增涉租用地同比下滑62%。
2023年，房地产行业持续下行，各城市相继取消了“竞配建、竞自持”出让条件，再加上土拍重回“价高者得”，租赁住房用地供应下滑，22个城市供应涉租赁土地约186宗，规划建筑面积约292万平方米，同比下降37.2%。按套均面积50平方米计算，预计未来可提供约5.84万套新建租赁住房。
2024年1-2月，22城涉租赁用地供应仍在下滑，供应租赁总建面约16万平方米，同比下降52%，预计2024年涉租赁用地供应量将进一步下降。
从城市分布来看，2023年涉租赁用地供应主要集中在上海，单个城市供应量占比超过50%。
且在重点22个城市整体供应下滑的情况下，上海涉租用地供应仍在上涨，全年供应149.73万方涉租用地，同比上涨34.89%。其中，17幅地块供应纯租赁用地，除去4幅未公布建面的地块，13幅总建面122.08万方。其余59幅地块均为拿地配建租赁住房。
另外，深圳、合肥、宁波等城市在2023年加大新建租赁住房地块的供应。
近几年供应的租赁用地，主要用于建设保障性租赁住房，加速推进“十四五”期间保租房筹建目标的完成。目前，全国“十四五”保障性租赁住房筹建目标已完成65%以上，其中上海的筹建进度超过75%，随着各地保租房的持续推进，未来租赁用地供应量将逐步减少。
过去一年，有75%的涉租地块主要以纯租赁用地方式供应。2023年各地通过划拨出让方式供应少量纯租赁地块，总体仍以一线城市供应为主。分城市来看，上海占比达55.5%，供应占比第一，合肥、深圳、宁波等城市相继加码纯租赁地块，占比有所上升。
2024年1-2月，22城中仅上海和南京公开出让涉租赁用地，其中有2宗纯租赁用地。
2023年8月，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，其中提出，通过保障性住房以划拨方式加速供应土地。
2023年各地划拨、协议方式出让涉租用地94宗，占比达51%。另外，供应涉租用地的18城中，有16城以划拨、协议的方式出让租赁地块。
这意味着，在楼市下行，各城市相继取消涉宅地块捆绑配建和自持租赁住房的供应的背景下，划拨、协议出让方式将成为租赁用地主流供地模式。
虽然租赁用地供应缩量，但各地保租房建设仍在积极推进中，且保租房筹建将以盘活存量为主。
从前2月已公布2024年保租房筹建目标的城市来看，18个省市计划建设保租房规模达到73万套（间）。其中上海、北京均计划建设筹措7万套（间）保障性租赁住房。
值得注意的是，北京于近期发布了2024年度拟供保障性租赁住房用地项目信息，共19个项目，约72公顷土地。
对比过去几年，北京租赁住房用地体量均在300公顷左右，2023年有所减少，但体量也有273公顷，相对比而言，2024年的72公顷可谓大幅减少。这背后实际是供给方式的调整影响，存量改造将成为主流供应渠道，已公布的19个项目主要以集体用地建设和改建项目为主。
这意味着，存量盘活将成为租赁住房筹建的主要方式。
目前保租房筹建方式更加多元化，各地因城施策，包括涉租赁用地新建、企事业单位自有闲置土地建设、产业园区配套用地建设、非居住存量土地建设、市场化租赁住房项目纳管、房地产存量住房项目转化等等。
事实上，保租房筹建高峰已过，再加上房地产行业复苏乏力影响，各地减少租赁住房用地供应的趋势已不可避免。
随着租赁用地供应量的进一步减少，存量盘活将成为保租房筹建的主要方式，新建租赁住房的供应未来将围绕少数城市进行，比如北京、上海、深圳等租赁市场需求量大的城市，仍将以增量供应和深挖存量的方式，保证租赁住房供应，满足租赁市场的需求。
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