来源：丁祖昱评楼市2024-04-02 10:45:59

2024第一季度，受2023年预供地延迟入市、低基数的影响，成交规模同比上涨7%，但相比往年仍在历史低位。得益于京沪苏杭等热点城市核心板块地块的出让热度，平均溢价率增至4.5%，环比2023年四季度有所回升。

企业端，一季度仅有三成销售百强有拿地，但拿地金额同比增长14%，依旧以过去三年拿地较多的央国企为主。

考虑到近期热点城市新政不断，广州120平方米以上、香港取消限购、杭州也全面取消二手房限购，一场限购放松的竞赛或将在一线和新一线城市中逐渐展开，这在一定程度上势必提振房企信心，土地市场热度大概率在二季度有所提升，但市场热度能否延续，仍需要根据楼市回暖情况来做进一步判断。

CRIC数据显示，2024年一季度新增土储货值百强门槛值为14.5亿元，同比降幅为32%，新增总价、建面百强门槛值分别为4.5亿元和14.9万平方米，同比降幅分别为32%和16%，降幅有所收窄，投资情绪有望企稳。

需要注意的是，虽然百强门槛值同比下降，但在3月核心城市优质“地王”成交后，新增货值10强门槛值达到126.1亿元，同比上升32%，新增货值集中度持续走高，绿城中国、国贸地产也因为竞得苏州、厦门的新地王项目而位列新增货值前十。

从销售百强房企拿地情况来看，一季度仅有三成销售百强有拿地，但拿地金额同比增长14%，投资高度集中。且整体投资格局并未发生转变，依旧是以过去三年拿地较多的央国企为主，华润、中国铁建拿地金额超过100亿，民企中仅有滨江、龙湖、伟星投资排名靠前。

从销售百强拿地金额TOP10来看，维持强者恒强的格局。一方面多数企业拿地金额均较去年一季度上涨，其中，华润、滨江投资金额同比涨幅近五成，中建壹品、中国铁建等中建系也在一季度提前进行了投资铺排。另一方面，这些企业全口径拿地销售比远高于行业均值，投资积极性较高。

值得注意的是，已拿地的百强房企中有超过七成一季度新增货值与全口径销售规模相匹配，甚至部分去国企一季度拿地货值远高于期一季度全口径销售，如象屿等，也从侧面说明了企业投资选择依旧以核心城市核心地块为主。

从市场来看，一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积1.44亿平方米，同比来看，受2023年预供地延迟入市低基数的影响，成交规模同比上涨7%。

分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量同比下降，3月表现也不佳，不及去年同期，不过由于1月同比去年同期大涨39%，因此一季度成交规模反超去年同期，但和往年相比仍在历史低位。

具体到城市来看，一二线城市土拍热度明显上升，如上海、北京均出现了多宗地块触顶成交的现象，限价取消的苏州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢价地块；在此影响下，一、二线城市溢价率也均呈环比上升趋势，较去年第四季度分别上涨了1.2、2.3个百分点至5.5%、5.5%。三四线土拍热度略有下降，较2023年四季度下降了0.3个百分点，一季度平均溢价率仅有3.2%。

从成交金额TOP20城市来看，北京以424亿元金额高居榜首，西安、杭州、上海分别位列二、三、四位成交金额均超200亿元。

2024年3月，重点城市新政频出，包括广州120平方米以上取消限购、香港全面“撤辣”、杭州全面取消二手房限购、深圳7090废止等。此类政策在一定上势必提振房企积极性，但对于土地市场的作用则较有针对性：高端、改善型地块将成为更受欢迎的“香饽饽”，而纯刚需地块则可能进一步遇冷。土地市场可能将出现进一步冷热分化的局面。

从房企角度来看，目前有资金实力的国央企将持续加注核心优质土储，核心优质地块未来也将更加集中于头部房企的手中，未来市场格局（尤其是高端市场）将进一步高度集中，但此类房企积极纳储对整体土地市场的带动效果有限；对于大部分仍面临较大现金压力的房企来说，当前保交楼和恢复销售仍是最大难题，投资积极性仍较弱，需等待市场复苏企稳后方可转变投资态度。

综合来看，二季度，城市土拍、企业拿地的各自分化还将继续：市场关注度集中于一二线城市，但热度的延续性和覆盖率方面，仍依赖于各地楼市交易回暖表现。

企业拿地方面，在各地住建部协助推进融资协调机制下，房地产“白名单”项目融资逐步落实，但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”，在向投资面传导时，必然会存在时间上的延期和一定中间损耗，短期内投资主力仍然局限于国央企和部分民企，全面复苏仍需更长时间。

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