来源：丁祖昱评楼市2024-03-28 16:52:30
为抑制市场过热出台的一些调控政策，正在逐渐淡出市场。
一线城市深圳，已于近期正式废止了“7090”政策。
上一个对该政策进行调整的，是上海。
这意味着，自2006年开始执行了十八年的“7090”政策，正在逐步退出房地产市场。
政策调整的背后，实际是市场供求结构发生了变化。
自2022年四季度以来，“支持刚性和改善性住房需求”的表述不断出现在中央会议中，并首次写入2023年政府工作报告，今年政府工作报告中“满足刚性需求和多样化改善性住房需求”的描述更为直接。
3月22日，国务院常务会议明确，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求。
上海和深圳“7090政策”的调整，正是对支持改善性消费政策的响应。
就在深圳政策微调第二天，北京也在3月27日取消了离婚三年内购房限制，一线城市政策调整仍在持续。
上海和深圳调整的“7090”政策，要追溯至2006年。
彼时，住建部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，要求新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
在“7090政策”标准下，上海“中小套型住宅设计建设标准”主要为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。
深圳则按照深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》中规定的“本项目套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。”执行。此次废止的也就是该文件。
从调整的逻辑来看，并非一步到位。
先来看上海，在一批次二轮供地的“出让须知”中，明确“中小套型住宅设计建设标准”为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。
与此同时，中小套型住宅建筑面积也从“不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等”，调整至“50%到70%”。
深圳在废止“7090”政策之前也做了一些尝试。比如2023年出让的多个地块，均取消了这项限制。
实际上，在2021年底，北京也曾做过差别化调整，中心城区套型上限提至100平方米，共有产权房不再受“7090”限制。
上海、深圳先后调整“7090”政策，释放出一线城市政策持续松绑的信号。
政策微调有几方面的必要性：
第一，市场降温。楼市面临较大下行压力，亟待政策托底稳信心。
第二，“7090”政策的滞后性。房地产市场供求关系发生重大变化，楼市进入改善时代，2024年1-2月全国成交结构趋向改善面积段，140平方米以上产品成交占比同比增加3.8个百分点。
和上海一样，深圳成交结构也趋向改善面积段。
从成交结构来看，深圳90平方米以上户型成交占比逐年走高，由2019年53.5%的成交占比提升至2023年的67.5%。与之对应的是，90平米以下面积段成交占比逐渐减少。
90-120平方米面积段成为深圳新房成交主力，2月该面积段成交占比达到了39%，接近四成，此外，70-90平方米面积段成交比重保持在三成左右，这与“7090”政策有很强的关联性。
深圳并非个例，从全国市场来看，成交结构趋向改善面积段。
CRIC监测的重点城市1-2月140平方米以上产品成交占比同比增加，合计增加3.8个百分点。主力成交户面积段仍为100-120平方米。
一线城市主力面积段需求集中，100-120平方米产品占比居成交首位，比重较去年同期提升1个百分点至25.5%，此外，80-90平方米面积段产品成交比重排在第二位，成交占比也在21.7%。
在新房市场整体进入改善时代的背景下，“7090政策”的松绑，一定程度上能够更好的满足购房者对大户型的需求，推动市场更好的达到供求平衡。
在深圳放松“7090”政策之前，国常会对房地产方面的部署，进一步打开了地方楼市政策松绑的空间。
更早之前，住建部部长倪虹在两会民生主题会上明确表示“已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。
据不完全统计统计，2024年3月以来，已有超过40个省市优化调整楼市政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、发放购房补贴等方面。
值得注意的是，上海、深圳调整“7090”政策之后，北京也于3月27日取消了“夫妻离异后三年内不得在本市购买商品住房”的政策。
预计接下来各地将再次迎来房地产政策松绑潮，一线城市楼市调控将持续调整放松，二三线限制性政策全面放开。
市场对于政策的持续宽松仍然抱有期待。
在上市房企业绩会上，多家房企高管表示政策有望持续放松。
华润置地管理层表示，目前市场压力主要在需求端，政策仍需要进一步提升客户支付能力，以提振市场信心。
绿城中国管理层认为，2024年中央到地方政策持续释放，且明显由指导性政策向操作性政策转变，核心一二线城市放松政策有望加速落地，置业信心或将逐步恢复，市场复苏也集中在热点城市以及改善性住房。
优化城市调控政策，促进购房需求释放，是稳市场的手段和方式。
春节前后北上广深等陆续放宽限购，以及新一轮政策调整，均释放出地方楼市政策松绑的空间进一步打开的积极信号。后续一线城市调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变。
具体来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、成都、西安等强二线城市“四限”政策均有再松绑可能。其余多数城市限制性交易政策基本已经解除，未来购房补贴、税费减免、公积金贷款等方面政策仍有发力空间。
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