来源：丁祖昱评楼市2024-03-14 09:50:27
韧性好于新房的二手房，正在迎来转折。
前2月，重点城市二手房累计成交同比转跌11%。要知道，去年同期这一数据是上涨41%，而2023年全年为同比正增23%。
二手房迎来成交淡季。
但3月以来，仍有个别城市二手房市场迎来了修复势头。
深圳二手住宅成交反弹，近三周成交套数达到了阶段性高位。前2月深圳二手房累计成交同比增长35%，是为数不多仍能保持正增长的城市。
CRIC监测的14个重点城市中，进入3月的第一周（2.26-3.3）二手房成交面积环比有11个城市上涨，第二周（3.4-3.10）环比上涨的城市只剩下7个。
实际上，二手房市场能快速复苏与节后挂牌量增价跌密不可分，但是热度能否延续，仍有待进一步观察，整体修复仍需要一段时间。
重点监测的城市中，一部分热点城市二手房成交出现修复行情。
深圳最为典型。春节之后，深圳二手住宅成交大幅反弹，周均成交量已超去年四季度周均水平。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周（2.19-3.10）周均成交套数已达760套，超过了2023年四季度周均成交749套，达到了阶段性高位。
深圳二手房市场之所以能维持热度，主要原因是前期普宅标准调整、降首付等政策效应逐渐显现，加上价格逐渐调整到位，带动成交持续释放。
另外，成都节后二手房成交修复也比较快，但第10周（3.4-3.10）成交转入负增长区间。
个别城市的修复行情未能改变整体成交仍在下降的势头。
CRIC数据显示，2024年第10周，14个重点监测城市二手房成交面积为122万平方米，环比由升转降，同比降幅达到了42%，累计同比下降14%，跌幅进一步走阔。
重点监测城市成交环比涨跌参半，北京、深圳、成都等均转入负增长区间，尤其是深圳，终结了“三连增”的修复势头，周成交环比降18%。
另外，成交环比上涨的城市数量逐周下降，第8周时有14个城市全线上涨，至第9周环比上涨的城市数量为11个，第10周上涨的城市只有7个。
与去年同期的小阳春行情相比，“金三”成色明显不足，第10周14个城市二手房成交同比负增，跌幅大多在3成以上，北京、厦门等更是腰斩。
二手房市场整体修复动能减弱。
实际上，前2个月二手房成交仍处于淡季。
单月数据来看，2月19个重点城市二手房成交面积为460.9万平方米，同、环比分别下降49%、52%，与去年1月春节月相比下降16%。
受春节假期备案影响，19个城市二手房成交同环比几乎全线下跌。即便是与去年春节月相比，也有近八成城市处在负增长区间。
再往前看，1月成交表现好于2月，二手房成交韧性较强。CRIC数据显示，1月重点17城环比持平，同比增长53%。有六成城市成交环比回升，深圳、南京涨幅均超10%。
值得注意的是，前2月重点19城累计成交数据由正转跌，累计成交同比下降11%，近八成城市累计成交同比负增长。
实际上，2023年以来二手房市场表现出一定的韧性，去年前2月，重点城市二手房累计成交同比增41%，全年重点19城二手房成交超1万亿平方米，同比增长23.8%，即便是与2021年相比也有3%的涨幅。
当然，从累计成交数据来看，深圳整体表现亮眼，前2月二手房成交面积为53.9万平方米，同比增长38%。此外，佛山、苏州、青岛累计成交跌幅都在5%以内。
二手房市场韧性好于新房的势头仍未改变。
重点30城前2月新房累计成交同比下降50%，降幅持续扩大，整体修复行情仍不及二手房市场。
至于部分城市二手房市场修复行情能否传导至新房，仍有待进一步观察。
目前部分城市二手房成交热度上升，很大原因在于降价抛售快速变现，短期内或将不会购置新房，另一方面，居民购买力疲软，受交付、价格、产品等多个方面影响，大部分刚需或刚改客户选择“卖旧买旧”，因此置换需求对新房成交支撑作用相对有限。
比如上海的曹先生，在政策利好的带动下，于今年2月完成了置换，由于资金有限，加之“拎包入住”的需求，曹先生置换的房源选择了二手房。同样，位于上海的KK基于学区的诉求，也选择了“以旧换旧”。
另外，二手房市场面临修复动能不足的问题。
当前市场环境下，以价换量也难以撬动二手房成交的现状普遍存在于大部分城市。
位于南通的袁女士作为刚改置换一族，希望在市场低点时置换更好的学区房，去年底将房源挂牌出售，两个多月内多次降价，目前挂牌价仅高于买入成本价6万左右，房子依然没有卖出，她表示，低于成本价10%以内卖出是她的底线。同样上述来自上海的曹先生，在去年8月将郊区的“老破小”房源挂出，最终经过4个月时间，为了能够顺利置换，以“低于买入价20%”的价格才卖出。
实际上，二手房房源挂牌量增加，量价齐跌等市场现状加剧购房者观望情绪。另外，很重要的一点是，当前宽松政策基本见底，对于整体楼市的支撑作用在减弱。
整体楼市仍处在筑底阶段，前2月二手房累计成交同比转跌，意味着市场修复动能减弱，即便以价换量也难以撬动成交。
目前，宽松的政策基本见底，对整体楼市的支撑作用也在减弱，后续能否出台更为重磅的支持性政策也左右着供需两端的市场预期，若能有实质性利好政策落地，也有望助力楼市止跌。
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