来源：乐居买房2024-03-21 07:00:00
天河牛奶厂二手业主，想必最近心情很复杂。
上周末，越秀·观樾正式开盘，不同付款方式有不同折扣，最低做到6.85万元/㎡。
这个价格，很有诚意了。
而目前越秀·观樾所在的牛奶厂板块，“四大二手金刚”均价在5.9-6.4万元/㎡，当然，这其中还包含了车位售价，实际小区均价会更高。
产品差异大，价差却在缩少，牛奶厂板块二手市场，迎来一场恶战。
图片来源链家
来看看越秀·观樾的基本情况。
项目前身是世界大观一期地块，2023年8月被越秀地产超68亿元拿下，折合楼面地价50160元/㎡。
项目被绿植湖水环绕，平均容积率仅2.1。
根据规划，整个地块将建25栋住宅，配建小学，幼儿园、托儿所等。
上周末开盘的是9栋、15栋、16栋、17栋，虽然户型只有两种：建面约142㎡、建面约190㎡，但价格分得非常细。
从网传的图片来看，建面约142㎡户型情况如下：
项目望湖的9栋单价是最高的，总价981-1282万元，单价8-9万元/㎡；
中间位置的15栋，单价7.5-8.5万元/㎡；
靠路边的16栋、17栋，价格为6.85-8万元/㎡；
而建面约190㎡户型单价约7.6-8.5万元/㎡。
*注：以上价格仅供参考，以实际为准
图片价格仅供参考，以实际为准
有销售透露，虽然16、17栋靠近路边，但因为价格优势，这两栋是卖得最好的。
果然，真诚的价格才是必杀技。
项目的整体去化也不错，官方称一个上午就卖了15亿元，还准备冲击20亿元。
比较有意思的是，越秀·观樾还未发热销海报，天河梅花园板块的西派天河序就先跳出来，发海报祝贺越秀·观樾首开告捷。
目的赤裸裸写明：提振豪宅楼市新纪元。
的确，大家好，才是真的好。
越秀·观樾的热销，会为市区即将入市的豪宅盘打了一支强心针。
但对于板块内次新二手来说，这是危险的信号。
前面我们也提到，华润天合、金地天河公馆、招商雍华府以及龙湖首开天宸原著，是牛奶厂板块内二手房标杆盘，只要你想买二手，就绕不开它们。
而它们的挂牌参考均价在5.9-6.4万元/㎡，比越秀·观樾低不了多少。
更要命的是，越秀·观樾是板块内最新楼盘，无论是产品设计还是实用率，都甩开这些次新房几条街。
它的入市，的确会对板块次新房成交造成很大冲击，尤其是后者近年市场成交已经在走下波路的情况下。
从链家成交数据可以看到，板块内挂牌均价比较高的华润天合，今年以来只成交了一套建面约88㎡的三房，单价仅5.8万元/㎡。
成交少不是什么大事，关键是这5.8万元/㎡的单价，扯掉了牛奶厂板块最后一块“遮羞布”。
同样的户型，在2021年能卖出7.5万元/㎡。
2024年总价509.8万元，2021年总价658万元，3年时间，蒸发近150万元。
代入一下，真的能感受到业主的绝望。
金地天河公馆今年成交量稍微好点，卖出了3套，价格最低的一套是西南向的建面约90㎡三房，为5.5万元/㎡。
不同朝向，同样面积的户型，在2021年能卖出7.6万元。
同样地，卖房迟3年，亏了185万元。
至于招商雍华府以及龙湖首开天宸原著，链家平台更是显示今年0成交。
但从这两个小区的挂牌情况看来，业主也在默默割肉。
比如招商雍华府，一套建面约126㎡的四房，挂牌850万元，单价6.7万元/㎡。
但这个户型在去年4月，成交价为1060万元，单价8.4万元/㎡。
但从明面数字来看，迟一年挂牌，业主就得割肉210万元，但实际上挂牌850万元，还有可能被买家“刀”一下......
不得不承认，牛奶厂板块的热度已经过去，鲜见7-9万元/㎡的成交价，取而代之的是遍地5字头，板块需求回归理性。
那么，未来牛奶厂二手房价还会继续跌吗？
跌不跌不好说，但肯定回不去两三年前的“黄金时代”。
随着广州放开建面约120㎡房子的限购，全市新盘都在瞄准这批客户，改善型产品肯定会越做越卷，价格也会有所优惠，不会像以前那么硬气了。
一向标榜环境好、以改善盘为主的牛奶厂板块，可能真的没那么香了。
另外，板块除了越秀·观樾入市，未来还有世界大观二期、三期项目入市，据说有开发商看到越秀·观樾首开迎开门红，已经对世界大观三期地块虎视眈眈。
另外，板块隔壁的天河智谷片区也进行规划调整，预计将新增建面约34万㎡住宅。
未来板块的新房竞争，很激烈，二手房想突围，不容易。
最后，乐居君给出一点买牛奶厂的建议，一是首选新房，毕竟产品已经更新迭代，差不多的钱能买到实用率更高的房子。
二是尽量选择四房户型，从近两年成交情况来看，板块内四房户型流通性较强，也比二三房户型更抗跌。
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