随着各地区国民经济和社会发展统计公报的发布，2022年人口信息愈发详实，先简单梳理下:

2022年全国人口减少85万，是首次人口负增长。

全国三大经济带,京津冀人口减少46W，长三角(江浙上)人口增加33.5W，珠三角(广东)人口减少27.2W。

具体各主要城市，北京减少4.3W，天津减少13.6，上海减少13.54W，苏州增加6.28W，南京增加6.77W，无锡增加1.13W，杭州市增加17.2W，宁波增加7.4W，深圳减少1.98万，广州减少4W左右，佛山减少6.07万，东莞减少10W。

因为人口数据的不理想，很多人就想当然的得出结论楼市要崩，楼市未来要长期下跌。

首先我们来分析下，人口回流的问题。

过去几年一二线城市人口增长乏力，部分城市甚至人口减少，核心还是疫情的影响，特别是对那些外来人口较多的城市，在疫情管控下，收入减少，工作机会减少，人口密度大导致被感染机率增加，所以很多人选择了返回老家。这是特殊事件导致的暂时回流，非结构性的长期回流，今年以来，各大城市地铁客流屡创新高、早晚高峰道路拥堵重新成为常态，都在佐证大城市的吸引力依然无可匹敌。

人口能实现持续回流一定是建立在城乡差距显著缩小，小城市、小城镇在收入、教育、交通、配套、商业、居住环境、人文环境等方面与大城市没有明显差距的基础之上。否则小众化的生活选择回流会时有发生，但大规模的劳动力人口回流就是天方夜谭了。

其次聊下人口与楼市的关系。

诚然当前房地产逻辑已经发生翻天覆地的变化，但是决定楼市的基础是不变的，即我们老生常谈的两个属性和一个关系(金融属性、产品属性、供需关系)。供需关系中，人口减少需求就减少，那么楼市走弱，好像也说得通。

但这里存在一个误区，需要以不同的视角来看待，如果把全国楼市当做一盘棋，那么房地产整体走弱是大势所趋，和人口减少没有太大的直接关系，核心是我们的城镇化进程接近尾声，住房总量已经严重过剩；但是把视角聚焦到一二线城市，供需关系依然紧张，住房缺口依然巨大，纵使人口减少也不代表其需求就会减少。

一二线城市房产属于硬通货，不仅本地常住人口因为住房有需求，外地人口因为家庭资产配置同样有强劲的购房需求，只不过当前的限购政策，限制了这一需求的爆发。

过去房地产频频被调控政策介入的本质是商品房需要承担民生保障功能，未来房地产发展的新格局是把民生保障功能从商品房中剥离出来，由保障房来承担，商品房回归市场调配，这样附加在商品房上的限售限购限贷政策就会逐渐取消。

最后畅想下未来一二线城市楼市运转模式。

城市的常住人口，60%中低收入人群由保障性租赁住房来兜底，满足基本居住需求；20%有一定支付能力的人群由共有产权房满足其持有产权的需求；最后20%高收入群体由商品房满足其品质和投资的需求。

届时房价的高低完全由市场支配，调控政策全面退出，众多生活工作在三四线的群体除了保留其自住房之外，会把额外的财力投入到一二线城市作为自身家庭资产配置的选择。