“太多人了，完全超出我们的预期。”

“今年国庆的看房客户量是平时的3-4倍。”国庆假期这几天听到最多的一个段子是：在房产交易中心，卖房炒股的和卖股买房的相视一笑，心里互道一声：SB。

随着股市的火爆和国庆假期的到来，广州楼市终于迎来了久违的热闹！国庆节首日，各大楼盘售楼部人满为患、座无虚席，现场不断传来“砸金蛋”抽奖的声音，气氛持续高涨。

截至10月5日，广州贝壳新房认购突破2200套，远超去年同期水平。至于南沙方面，9月28日至10月1日4天间，南沙区一、二手房分别成交148套、92套，与往常相比（2个周末+2个工作日），成交套数分别增加57%、33%。“国庆两天已经成交破亿了，每天都是成交到半夜。”位于南沙金蕉板块的阳光城·丽景半岛项目销售负责人表示：“这几日的来访客户对比中秋也是大幅拉升，加上政府维稳账户的信心加持，能明显感受到客户的信心增强，市场信心得到修复。”

有现场中介表示：“之前好多客户都观望了一两年了，手里虽然有钱，但一直不敢下手怕买在了半山腰上，现在看到股市狂飙，形势一片大好，就决定不再等了，看好很爽快就刷卡了。”那么问题来了：是什么原因让这次楼市如此火爆？接下南沙的行情是涨还是跌？现在是买房的好时机吗？

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天时地利人和：

股市暴涨、楼市回暖！

这里帮大家梳理一下近段时间发生的一些大事。

9月18日，在连续11次加息后，美联储宣布降息，为4年来的首次降息。9月24日，央行宣布：近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性资金约1万亿元。9月25日，中国人民解放军火箭军向太平洋成功试射东风31AG洲际导弹。9月26日，中共中央政治局定调：促进房地产市场止跌回稳。9月27日，央行决定，自2024年9月27日起降准0.5个百分点。9月29日，央行宣布：首套、二套房存量房贷利率批量下调，平均降幅0.5%左右；广州：取消各项住房限购政策；深圳：松绑限购并下调首付比例；上海：限购松绑、降首付、降住房交易税收成本。9月30日，沪深成交额突破2.36万亿创历史新高。

可以看到，这次的股市、楼市交易之所以火爆，基本上是集齐了“天时地利人和”这个先决条件。咱们村里完美地踩到美联储降息的节点，赶在国庆大假前精准施策，叠加洲际导弹成功试射，进一步增强了国民的信心和安全感，由此引爆了股市大行情，市场情绪被瞬间爆燃。

尤其是，上证指数只用了5个交易日就从2700点冲高至3300点，沪深两市超2.59万亿元的成交总额可谓“创纪录式反击”，足以载入史册。股市的持续回暖向好，让国民重拾了对经济发展的信心，而住房又与老百姓息息相关，因此股市行情的大涨，自然就传导至楼市层面。正所谓“信心比黄金更重要”。这一轮情绪的转向，有着更为充分扎实的铺垫和合力。这两年广州楼市利好政策频密，虽发挥了短暂的促交易效应，但未能很好扭转市场的观望情绪，及至9月30日限购解除以及金融信贷等组合拳的强力支撑，中央政治局“促进房地产市场止跌回稳”的定调，才成为让市场情绪转向的关键一招。因此，从量变到质变，这一次的转变，将会更具持续性、更具发展韧性。这是一种自上而下，从国家到行业、企业及个人的整体向上力量。而南沙这一轮的楼市行情，还有一个关键因素，那就是9月27日南沙官宣全面放开住房限购，两日后广州宣布全面取消限购政策。

从知情人士了解到，让南沙先于广州市区放开是上层决策有意为之，并非网友所理解的“放开了个寂寞”。南沙官宣放开限购后，消息瞬间登上了全国各大媒体平台的头条，泼天的流量使得大量外地客关注到南沙，相当于给南沙做了一次免费的全国广告。

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广州楼市火爆！

南沙房价不升反降？

据了解，国庆期间，南沙多个热门楼盘不仅在价格上拿出了十足的诚意，同时还有多重福利相送。例如，阳光城·丽景半岛推出20套特价房源，总价只要132万起，赠送超级厨房大礼包；能建·湾区金融城单价2.5X万/㎡起，买房即送10万元家装礼包；十里方圆推楼王优惠，来访就送388元大礼包；绿城·桂语汀澜限时98折优惠，赠送品牌家电礼包；星河·东悦湾成交享5万元家电礼包+特批98折扣。

在南沙从事多年房产中介工作的郑烨表示：“政策出来之后，有很多楼盘价格不升反降了，开发商都打算趁着国庆活动降价清库存，二手房也一样。”不难发现，尽管国庆期间南沙的楼市热度非常高，但许多房企并没有坐地涨价，反而不约而同地卯足了劲“降价去化”。这是为什么呢？克而瑞数据监测显示，截至2024年8月底，南沙商品住宅库存15710套，去化周期26.1个月，去化压力高居全市前列。同时，由于板块内的楼盘内卷严重，不少楼盘不惜“以价换量”。比如横沥岛，在售楼盘就有十几个，开发商不仅卷价格，产品户型上也卷到飞起，对于购房者而言，选择面极广。除了库存压力外，这波国庆“量升价跌”还有一个至关重要的原因，那就是“第四代住宅”的来势汹汹。什么是“第四代住宅”？简单来说，这种住宅产品具有“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。近两年，中国房地产深度调整，新房市场高歌猛进的时代过去了，楼市也迎来了真正的变革期，这样的住宅产品也多了起来。据克而瑞统计，百强房企在全国已经开发近百个“第四代住宅”项目，但在寸土寸金的一线城市，这样的项目还很少见，但在较为富裕的二三线城市甚至县城，“第四代住宅”已经成为房企重点抢占的赛道。不过，随着去年11月份《广州市建筑工程容积率计算办法》的正式出台，广州的住宅产品设计有了新的变化。办法明确：

住宅阳台面积可扩大到占套内建筑面积20%；套内建面超144平的复式住宅允许7.2米层高；鼓励设置入户花园和生活阳台。

这也就意味着，以后广州将有越来越多得房率“近100%”、“达100%”乃至“超100%”的项目入市，沉寂多年的“高赠送”时代又回来了。那么那些还没卖完的老项目在同等条件下，户型产品在市场上将变得毫无竞争力。新规之下，南沙也迎来了得房率“近100%”、“达100%”的项目，如蕉门板块的中铁建·花语上城、庆盛板块的越秀·天悦云啟。于此同时，在刚刚过去的9月份，南沙横沥岛成功出让了1宗纯住宅用地，由招商蛇口以底价101780万拿下，楼面价低至1.3万/㎡。该宗地的规划设计条件指出：鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。

“大阳台”不超过套内建面的25%计一半计容建面，“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。也就是说，该地块的户型设计得房率将突破100%，最高可达到152.5%！这么一来，该地块项目将成为南沙首个得房率超100%、全广州首个符合“第四代住宅”理念的项目。目前，横沥岛共有14个住宅项目，12个项目在售，户型和价格严重内卷。通过有关渠道了解到，招商拿下的这块“超新规”住宅用地项目，将于今年底或明年初入市，如果定价上与板块内同等定位的其他楼盘没有拉开太大的差距，势必会对这些项目造成销售上的压力。而且，南沙还有大量未出让的优质住宅用地，在不久的将来肯定会有更多的“超新规”产品进入市场，这对于现存楼盘来说，无疑是悬在KFS头顶上的达摩克利斯之剑。现在好不容易等到一波大行情，不赶紧降价清仓，难道留着过年？

03

房价还会不会再跌？

现在是买房的最佳时机吗？

个人观点是，现在既是买房也是卖房的好时机。经过3年的震荡，目前南沙房价已处于历史低位，如果半年内确有住房和改善需求，是可以考虑上车的，毕竟早买早享受，很多楼盘已是现房在售，即买即收楼，不必担心期房烂尾的风险。另外，上层也已经定调“房价止跌回稳”，意味着接下来的房价走势并不会有太大幅度的升降。再者，即便今后有超100%得房率的房子入市，也不用担心现在买的房子就会吃亏，毕竟综合建设成本并没有因新规的到来而下降，反而为了满足绿色建筑评级的要求，开发商往往要付出更多的建设成本。对于计划挂盘出售、卖一买一的二手房业主而言，现在可能是你最后一次把房子卖掉的最佳时间窗口。尤其是地段、楼层、户型等存在硬伤的房子，应卖尽卖，错过了这次千载难逢的机会，以后再想把手上的“不良资产”处理掉恐怕只会更难。那么现在适合投资房产吗？只建议考虑具有稀缺资源的大平层、商铺，普通的住宅产品不再具备投资属性。至于未来的房价是涨还是跌？借用易中天一句话送给大家：现状不可描述，未来无法预测，一切皆有可能。