最近一周，南京二手房的成交量又回归高峰，全市成交2352套，环比大涨48.6%。

成交量够大，但价格方面，却依旧没有起色。南京新增的一批挂牌房源均价28112元/㎡，环比下滑3.6%。

其实这么大的成交量，不管亏多亏少，到底是变成现金进房东口袋了，可新房也没见啥大成交量，这部分钱到底去哪了？事实上，迫于割肉卖房的房东，基本都是投资客，这部分钱的用途可能还是降负债。

总而言之，现在以价换量的情况未见拐点，而库存量也在逼近20万套，很多人亏本卖房的现实仍然在继续。

可以大胆猜测，只要投资客的房子还没出清套现完毕，割肉降价就很难结束。

今天，笔者统计了南京近1年房价跌幅TOP 10的热门小区。请注意，这里的降幅是按比例计算，并非降下来的具体房价。并且统计样本是来自成交价，不是挂牌价，现在挂牌价还是有一定空间在里面的，成交价更能说明问题。

统计时间：2024.4.17 数据来自：链家成交价

据笔者统计，全南京来看，都不需要去跟高点比，单单相比1年前的房价，现在的二手房成交价普遍降幅就有10%-20%，上一轮楼市红利基本吐干净，而早期“先降一步”的刚需房，基本也稳了，补跌也比较有限，但一些基数较大的改善房、刚改房，在近一年呈现了很明显的“补跌”情况。

高改、顶豪类产品，因挂牌少、成交少，易受个案影响，所以暂时没有出现大幅下跌，但很多顶豪房主卖房，亏本也是必须的，只是同样的10%亏损，放在500万房子身上是50万，放在2000万房子身上就是200万。

可能有些人看到一些昔日神盘跌了就幸灾乐祸，这里需要说句话：现在还能成交的，不说多少钱，只要能成交，就有价值，可怕的是很多房子价格腰斩了都无人问津。所以，只要还能成交，就不需要为价格纠结，割掉一个月月吞钱的负担，不是坏事。

根据这个统计结果，我们可以简单总结几点：

1、去年跌幅大的千元盘，现在基本“跌无可跌”了。

去年跌幅较大（跌幅约15-20%）的翠屏城、创维乐活城、康利华府……今年的价格基本也企稳了，虽然也在跌，但幅度都在20%以内，其中比较神奇的是，康利华府今年的成交价和去年差不多，都是9000-10000元/㎡，有时候跌无可跌，就是稳定。

2、这波价格回调已经变成了普跌，无论刚需顶豪，到了市场上都要挨一刀。

去年，河西南的价格虽然也降了不少，但星八客的降幅也在10%以内，也就是4-5k一平，但今年不行了，随着河西南新房市场的产品更迭+打折暴击，河西南的二手房损失惨重，最便宜的海峡城最新一套成交价已经不足3万/㎡，其他的五矿、升龙、鲁能也大多不足4万/㎡，比起去年的4万+、5万+，跌幅明显。

3、一些纯靠学区涨价的房子，价格回落严重

还记得鼓楼滨江的张家圩小区，在2019年还是3万+的成交价，后来划定学区后，价格一飞冲天，一年涨3万都不在话下，但现在已经回到了2019年的3万+。

-END-