◎麓湖沄岸销控表
毫无悬念，麓湖又清盘了。
5月15日上午，麓湖·沄岸110套总价千万的房源只用两个半小时就被一抢而空，揽金约11亿。
这是成都限购放开后第2个开盘当天100%去化的项目，上一个，是武侯西派臻境。
今年春节后，部分高端豪宅项目走出独立行情，麓湖、西派少城、锦江上院、武侯西派臻境、华润锦宸府等项目开盘即罄。
业内人士认为，成都豪宅热销与去年9月份144㎡以上产品放开限购、以及财富阶层优化资产配置有关，而高端产品的迭代进化助推了这一趋势。
4·28新政后，市场信心和热度有所恢复，案场到访和外地客明显增多，但成交量暂时只有小幅回升，不及去年同期一半，新政效果还需时间检验。
但这波豪宅热潮的背后，其实暗藏着楼市未来的发展走向。
#01
豪宅热销的底层逻辑
房地产市场一直是社会关注的焦点，尤其是作为风向标的豪宅。
今年以来，不独成都，香港、北上广深等一线城市爆买豪宅的新闻时不时冒出来一下，刺激人们和楼市的神经。
2月28日，香港实行14年之久的住宅物业需求管理措施撤销（下简称“撤辣”），所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
据估算，撤辣之后，购买一套价值800万港元的房产，可少缴税费214万港元。
内地客蜂拥而至，于是便有一天内豪掷1.53亿连扫8套的新闻，其实这个由长实地产开发的Blue Coast项目，套内面积不过约42-117m²，放在成都连改善都算不上。
买家真正看中的，是香港作为亚洲对外经贸门户城市，其房产的资产价值的核心资产属性。
上海，1月底放宽了外环以外的限购，但真正带热整个楼市的还是内环豪宅。
3月28日，套均总价4000万元的中海顺昌玖里开盘，当日劲销196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。4月份，融创、保利、新鸿基的项目分别拿下99.97亿、80.84亿、70.27亿。
◎上海巨鹿路花园洋房
二手房方面，上海静安区巨鹿路成交的一套面积307㎡花园洋房，更创下成交单价约100.9万元/㎡的上海新高，总价约3.1亿元。
虽然这些只是个例，但豪宅的供应放量带动了楼市回暖，据克尔瑞统计，上海1-4月新房成交面积325.9万方、30458套，基本与去年同期343.4万㎡的成交量持平，成为2024年“小阳春”收成最丰的一个。
同样，北京、广州、深圳，包括杭州，豪宅成交、优质资产换手的新闻也频繁传出。
豪宅被爆买的逻辑是什么？
除了同香港一样，有钱人为应对经济风险在不断优化配置城市核心资产，更重要的、决定资产保值属性的，是全球动荡局势冲击下，中国经济环境相对安全，吸引全球资产回流避险！
◎瑞·达利欧（Ray Dalio）
桥水基金创始人瑞·达利欧（Ray Dalio）表示，问题不在于是否投资中国，而是投多少！
从去年开始，中国出台了一系列稳增长、促开放的政策，在今年第一季度成绩斐然，国内生产总值296299亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%，进出口总额101693亿元，同比增长5.0%，中国官方制造业PMI创下一年新高。
与此相反，是全球经济复苏疲软、地区冲突加剧、多国通胀指标高居不下和不确定性加大，也为全球资本流向中国提供了契机。
据汇丰控股最新的数据显示，超过90%的新兴市场基金开始增持中国股市。截至4月，北向资金净流入A股达666.05亿元人民币，超去年全年净流入金额！
伴随一季度经济运行起步平稳、开局良好，迭加资本向中国的暗涌，股市、楼市都将迎来结构性机会，作为优质资产的豪宅自然成为市场焦点。
那什么样的资产才堪称优质？具备穿越周期的属性？
#02
资产配置的“木桶效应”
不同经济周期，资产配置方式也不相同。
管理学有一个经典的“木桶效应”概念，从中衍生出的“短板理论”和“长板理论”，可以被运用到不同周期的资产配置上。
楼市上升期，买进就是正确，适用长板理论，比如优质学区旁卖出天价的老破小，或者部分占有不可复制自然资源的远郊别墅，对这些项目而言，长板就是核心竞争力，能在市场掌握部分话语权。
但在市场调整期，短板理论，也就是当下房产的投资属性被无限缩小，逐步回归到居住属性，客户在购买房产时需要综合考量是否核心城市、核心地段，有无高端圈层、独特的自然资源、极致的产品力……每个部分的价值点权重都至关重要，只要有明显短板，客户下单都会变得十分犹豫。
◎麓湖生态城
这恰恰解释了今年成都部分豪宅的热销，注意这些能开盘就100%去化的项目，首先地段全部都集中在城市最热门的核心板块。
如W2悦溪和沄岸的麓湖，华润锦宸府的金融城三期，武侯西派臻境的武侯新城，城市封面级地段奠定了这些项目的高起点和高品质。
这些区域的二手房价是最好的价值佐证，今年麓湖顶级大平层云龙阁二手房价已突破10W+/㎡ ，去年推出的鲲鹏阁总价高达4500万，依然一房难求；金融城三期的银泰中心的挂牌价也高达9.5W+/㎡，价格坚挺。
再看产品力，麓湖的建筑设计、内装质感、湖滨生活方式和社群一直都是国内的顶级代表；中国铁建的西派4.0与招商的臻境系强强联合的武侯西派臻境，金三华润锦宸府的产品配置，兼顾了奢华与实用，是引领行业高质量发展的标杆作品。
显然，无短板的产品也是这些项目的共有特征，未来产品的竞争将取决于短板有多长，而真正的优质资产一定没有短板！
对于楼市未来走向，北大国家发展研究院经济学家徐高表示，中国正在经历房产市场成立以来最大规模的供应收缩，新开工面积较2021年初下降超过2/3。
◎图片来源：中指院
根据中国指数研究院监测，截至5月10日，重点22城已发布供地计划的15城中，有10城供应规模缩减，整体同比下降10%，包括上海、广州、重庆、苏州、厦门等，北京、成都供应持平。
如果房价持续走高，那么商品房豪宅化就是必然的趋势。
成都4·28新政中关于“进一步加大高品质住宅供给”的重要表述，对顶楼屋面绿化、生态阳台、车位配比、外立面、园林、架空层等多方面进行了重新建议，为房企未来开发好产品提供了有力的政策支持。
而逢开必罄的麓湖，则为什么是“好产品”做出了定义。
#03
案例：麓湖的迭代与超越
麓湖，一直被视为楼市的“异类”，似乎与市场衰荣无关。
有业内人士总结过麓湖，除了能堪称建筑艺术的房子，它2100亩庞大的水系、精心营造的景观、纯粹的高端圈层、丰富的商业教育资源，包括充满活力的社群，才是构成麓湖价值的全部。
麓湖的长板太长，在市场没有竞品，以至于市场注意力过多地关注它的品牌IP和建筑设计，其实麓湖产品的居住舒适度也在最近几年偷偷迭代了不少。
以今天清盘的C28沄岸组团为例，我们又一次看到麓湖产品的进化。
◎C28沄岸组团意境图
首先，此次C28沄岸组团推出的3/5栋，是麓湖面市至今唯一的小高大平层，建筑仅高15F，2T2纯板式结构，户型面积237-253㎡，产品稀缺性确保了资产保值增值属性。
此前麓湖售出的小高复式产品芸台漫汀，今年初不含税的二手成交价在清水4.99W/㎡，可见其抵御风险的能力。
◎黄金环岛设计图
漩涡公园意境图
其次，C28沄岸组团在麓湖景观单方建造成本最高的区域——黄金环岛，总占地2200亩，拥有约70万㎡的绿地水域面积，这里不仅一线临湖，更汇聚8大水陆公园群、6个艺术地标、近百个小景观节点，13公里的岸线、15座桥梁，还有约4公里的皮划艇航道，水陆通达，自然游逛场域相当于4个红石公园！
黄金环岛还有6座商业中心，最近的沄廊商业就在沄岸楼底下，利用6米地势高差，打造出首个峡谷式商业走廊，听说可以划着皮划艇逛买手店。
浅丘、绿道、连桥、浮岛、学校、商街……黄金环岛是整个麓湖烟火最盛、配套最密集、交通最奇趣的区域。
◎C28沄岸样板间实景
◎C28沄岸样板间实景
◎C28沄岸样板间实景
◎C28沄岸样板间实景
最后，是被业内一直模仿但很难复制的“麓湖精装”，基于对客户需求变化的敏锐捕捉、对时尚和审美风向的把握，沄岸这次内装选择以浅色为主，主打极简温良；其精装成本据传也是再创新高，单方超过了6000元/㎡。
不仅如此，听说这个样板间就来回砸了重做4次，最终呈现的设计效果是麓湖批量组团精装工艺的天花板。
但麓湖依然觉得沄岸做的不够好，因此样板间开放后，根据客户参观后的反馈，做出一系列的优化升级：如根据客户家庭结构，可以自选书房或卧室的布局；根据客户的使用习惯，推出不同的西厨收纳方案……
当市场上房企们还在卷精装品牌是否一线、室内用了多少石材时，麓湖的精装已经卷到了下一个维度。
今年3月底，万华在目标大会上提出产品要做“精雕细琢的限量版”，从沄岸目前的呈现来讲，也充分体现万华不断优化产品的决心。所以，越了解麓湖做产品的故事，就越能理解麓湖逢开必罄的原因。
而另据四川知道了解，沄岸之后，麓湖今年还拟推出面积500㎡的定制级大平层——长湖阙，以及珍藏的绝版独岛别墅——黑石岛，两大千万级产品又将带来怎样的颠覆与创新，让我们一起期待！
限购放开是契机，虽然市场信心还需时间修复，短期来看行业并不会出现以往政策刺激后“V”型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律，但像麓湖一样，始终坚持“更多元的产品形态，更丰富的生活场景，更具创新的产品设计，更洞察细微的设计细节”，将是房企应对市场的唯一方法。
行业需要涌现更多类似麓湖这样的长期主义项目，毕竟，人们对好产品的眼光向来一致，用心做出的好产品永远不会被市场和消费者冷落，这也是官方反复强调一个词——“高质量发展”的根本原因。
