山海关东接东北平原，西连华北平原，是两大平原的咽喉要道，自古就是兵家必争之地。到了明朝，从蒙古部落进攻到满清崛起，山海关都首当其冲。在不断发生的冲突中，其要塞地位更加凸显，成为明朝天下第一关。所谓“边郡之咽喉，京师之保障”。当历史的脚步踢踏前行的时候，一道山海关，阻隔的已经不仅是外敌，也成为经济发展的区隔线：关内如火如荼，你追我赶；关外不温不火，置身事外，更因办事效率低，普遍存在腐败现象，被贴上了“投资不过山海关”的标签。2018年初，毛振华视频控诉亚布力管委会，到随后发生的长春长生疫苗事件，更使得“投资不过山海关”的论调甚嚣尘上。

如今，随着越来越多的知名企业布局东北，这一魔咒似乎正在被打破。而在蜂拥而至的企业中，也不乏房企的身影。在10月11号哈尔滨市政府、绥化市政府与恒大集团战略合作协议和项目开发协议签约仪式上，许家印更是提出，“现在投资一定要过山海关，谁过谁赢，谁不过谁后悔”。 那么，这些房企为什么选择远赴东北？它们在当地的发展会遇到哪些阻力？最重要的是，当地的房价会应声而涨吗？

壹

蜂拥而至，房企争相加东北为好友

今年以来，东北的朋友圈中，多了一些房企的身影。作为发源于东北的企业，万达可谓是在东北三省投资最早、投资规模最大的企业。而在两次总金额达到637亿元的抛售之后，坚持走轻资产道路的万达开始加码投资东北。继在沈阳完成了250亿投资建设之后，今年5月，万达再次在沈阳投资800亿，将建设文旅项目、学校、医院。更值得一提的是，万达的投资项目几乎覆盖全东北。6月15日，沈阳市政府与恒大集团签订战略合作协议。恒大集团在投资1200亿元，在沈阳建设新能源汽车三大基地项目：整车研发、轮毂电机研发生产基地及动力电池超级工厂。8月，绿地集团和沈阳市政府签约战略合作，未来五年内在沈阳市拟投资300亿元，包括但不限于房地产开发、基础设施建设、城市综合开发等项目。“未觉池塘春草梦，阶前梧叶已秋声。”在不知不觉中来临的秋日中，房企进军东北的热度也未曾消减。9月，万科再次与大连政府签署合作协议，将在大连投资450亿，主要用来发展新兴产业。此外，万科还与长春市政府签署战略合作项目，并陆续收购了哈尔滨市中心的几家商场。在东北辽阔的黑土地上，万科投资的版图涵盖了黑吉辽三省。

贰

那么，是什么因素促使房企争过山海关？

其实，除了房企，与以往相比，今年东北的朋友圈逼格可以说格外得高，宝马、沙特阿美、招商局、恒大、阿里巴巴等一批大企业纷纷投资东北，在白山黑水间布局落子。在包括房企在内的一大批企业集体争过山海关的行为艺术之后，是资本敏锐的嗅觉。东北大地上那一浪接一浪的春潮，散发着春天特有的气息，吸引着资本接踵而至，在全新的场景中再次演绎了一曲《春天的故事》。

若论资源之丰富和产业基础之扎实，东北在全国都曾名列前茅，曾有“共和国长子”之称。然而，在中国经济转型的过程中，东北却遭遇了困局，多年来发展都很滞后。

当环环在某一年去长白山游玩，走出吉林市火车站的那个瞬间，虽然清晨的阳光为这个城市注入了生机，但环环仍有种穿越回上个世纪的感觉，市容市貌和行走于街巷间的市民，安逸中透露着迟缓，日脚似乎都慢了几分。然而，尽管可以刮大半年的寒风呼啸而过，树木干枯的枝条互相碰撞摩擦的同时，生生不息的生命力，也一直都在白山黑水间无声地孕育着。“你若盛开，清风自来”。如今，各路资本蜂拥而至，对于东北而言，也是多年所积蓄的力量的一次总绽放。

首先，东北经济已经走出最困难时期，出现恢复性增长。回溯东北经济发展的曲线，犹如一部精彩的大戏，可谓跌宕起伏。自2003年国务院决定实施东北地区等老工业基地振兴战略以来，东北的经济曾经历了“黄金十年”——2003年至2012年的10年间，东北三省地区国内生产总值翻了两番多，年均增速达12.7%，超过了同期全国平均增速的10.7%。2008到2012四年间其年平均经济增长率高达12.4%，超过全国平均水平将近三个百分点，一跃成为中国发展最快的区域。然而，自那之后，在全国经济下行明显的大背景下，虽然各地经济增长速度都在回落，但东北受限于产业结构不合理、产能过剩等因素，经济回落速度却有些出人意料：2015年，全国31省市中有26省市GDP增速高于全国增速，而东三省全部位于全年GDP增速后五位。不过，对于“裸游”的东北来说，振兴仍是长期而艰巨的任务，他们始终不曾放弃。在2016-2018年这三年间，东北地区经济增速分别为2.5%、5.1%、5.1%，与全国平均增速的差距正在逐步缩小。特别是今年第一季度的GDP增速，释放出强劲的积极信号，尤其值得一提的是辽宁省的生产总值，同比增长达到6.1%——这是四年多来，辽宁经济增速首次重返“6时代”。

其次，东北营商环境在不断改善。关于东北的营商环境，网上曾经流传过不少段子。环环截取了一些知乎上的描述：

网友netsys以黑龙江著名企业龙煤集团为例，井下8万工人，井上的配置人员却高达十万，机构臃肿到令人发指的地步。而想在东北地区通过减人增效的方式改革，则是件“要命”的事，该网友又举了个通化钢铁的栗子：

因此，有网友说，在别的地方称为“招商引资”的事，在东北就变成了“关门打狗”，令投资者望而却步。痛定思痛，近年来，东三省都组建了省属营商环境建设部门，大力改善营商环境。譬如，辽宁省的具体举措是建立项目管家制度，2018年为5717个重大项目和重点企业配备了项目管家。吉林省则缩短企业开办时间，由11天压缩至3天，全力打造“办事不求人”的吉林名片。这些相关制度的出台，从源头上制止了“吃拿卡要”和不作为、乱作为行为，让投资者感受到诚意和规范，提振了市场信心。

最后，国家一系列重大政策举措不断在东北发力，政策红利不断释放，礼包诚意满满。近几年来，提振东北的政策与日俱增。譬如，从《中共中央国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》到《东北振兴“十三五”规划》，从“六省八市对口合作”到“新一轮东北振兴三年滚动计划”等，不断出台的政策“组合拳”涉及国企国资改革、移动支付、开放合作高低等各项部署。总之，在东北经济迎来复苏的大背景和政策侧重与营商环境改善的共同作用下，房企投资争过山海关的动能更加强劲。

叁

当房企纷纷进军东北之际，也在市场上形成了一个疑问：东北房价会应声而涨吗？

要判断这个问题，首先得从东北目前的实际情况来看。虽然目前东北经济释放出强劲的积极信号，但传统工业仍是支柱产业，制约经济发展的深层矛盾并未根除，之前沸沸扬扬的鹤岗房价事件就是个典型的缩影。在鹤岗，煤经济左右着经济全局。因此，当煤炭价格和销量双双下降，鹤岗经济数据随之出现了大滑坡，在鹤岗市2019年的政府工作报告中，市长王秋实这样解释，全市2018年经历了“复杂多变的形势、经济下行的压力和繁重紧迫的任务，特别是受到地方煤矿整治整合、部分企业效益下滑、市区财税收入减缓、地方政府性债务化解的冲击”。自然，这种传导作用最终导致了房地产业的不景气。因此，重工业、传统工业分量偏重是东北经济的掣肘之处，这些难点和痛点短期之内无法解决，而仅凭房企的投资，就期望改变目前的房地产市场现状，这话还为时尚早。

其次，从房价的主要支撑因素——人口来看，东北目前人口流失现象也比较严重。从明清开始，以山东、直隶为主的关内人开始兴起了“闯关东”的热潮。1936年1月，全东北人口3097万，到年底猛增到3701万人，1941年达到4229万人。成千上万的关内百姓冒着生命危险突破重重阻碍，扶老携幼移居东北，其背后，是对肥沃土地和富足生活的向往。与历史上的移民潮相反，东北现在的人口流失情况比较严重，以至于2019年两会期间，全国政协委员、清华大学分析中心主任李景虹都觉得触目惊心，他回忆道：“我原先在长春应化所工作，在近两年的时间里就有十几位科研人员先后离开了岗位，我们吉林大学的很多学生，毕业后也都纷纷离开了东北……现在的状况，已是刻不容缓了。”虽然在这论城市间的”抢人大战“中，东北政府也踊跃参与其中，比如吉林省2018年推出的“人才新政18条”，2019年黑龙江的28项措施留人才，以及辽宁省2018年的《辽宁省人才服务全面振兴三年行动计划》等，但是从公开数据来看，东北仍旧是人才净流出地，”李景虹们“的担忧仍将延续：2018年末，辽宁省常住人口减少9.6万，吉林省减少13.37万，黑龙江省则减少15.6万。在这之中，又以高端人才为重。自然，人口的流失也让房价失去了必要支撑。

最后，从房企的角度来看，恒大集团相关负责人在谈到布局东北的深层次原因时表示，这既是积极响应国家振兴东北的号召，也是看到了东北正以产业转型升级推动全面振兴。这些套话姑妄听之，真实的原因是，房企布局东北是房地产进入新周期的必然行为。当房地产进入下半场，房企布局东北，既是出于扩大自身业务版图的需要，也是开拓新业务的需要。这一点，从布局东北的房企的侧重点可见一斑。他们大多舍弃了传统的房地产开发，而谋求转型，寻找新的发力点。比如恒大在沈阳的新能源汽车业务，与哈尔滨市政府、绥化市政府在现代农业、文化旅游、健康养老等领域将要开启的深度合作，以及万科的新兴产业等都是例证。从这个角度来看，房企在东北布局并非传统的房地产开发，而是以新业务为主。可以说，这些业务对改善重工业产能普遍过剩，促使投资结构高端化，提振整个东北经济的作用要远远高于对于房价的作用。当然，产业链条完善之后必然会对房地产市场有所促进，不过那是后话。