苏州土拍爆了！江苏新地王，诞生了！

工业园区双湖板块02号地块，51轮竞价，加价4.75亿，最终被绿城拿下，成交楼面地价约65022元/㎡！

仔细一看，这块地位于金鸡湖大道南、石莲街东，是块压箱底的好地。更吸引人的是，这幅地块容积率非常低，只有1.02，且建筑高度10-24米，俨然将打造别墅+洋房的低密社区。

前一次刷新江苏地王的，也是苏州，狮山Z03地块，绿城拿地，45455元/㎡成交，容积率同样只有1.02。

很显然，促成高地价的推动力，除了地段，还有超低容积率！

现在，南京也出手了！最新发布的上半年拟出让名单中，容积率集体下调，最低只有1.1！市场风向真的变了，房价格局即将重塑！

重大调整

刚刚，南京容积率大降！

近日，南京发布上半年拟出让清单，共23幅地块。

具体区位上，河西没有供地，江北13幅，其中江北核心区地块高达8幅，供地节奏还在继续，区域内卷或将进一步加剧。

另外，江宁4幅、大校场2幅、雨花2幅、玄武1幅、栖霞1幅。

值得关注的是，此次推出的23幅地块中，有14幅地块容积率低于1.8，其中5幅地块容积率只有1.1-1.2。

容积率1.1-1.2，是什么概念？

就是无限接近于别墅，可以做到洋房+叠拼。很明显，南京楼市低密度宅地越来越多了。

我们一起来看下，今年上半年南京预计出让的重点低密度地块：

1、软件大道地块

这幅地块，容积率只有1.2，周边多为高层，对面为恒大华府，西侧为新房价约4.7万/㎡的万科朗拾、4.58万/㎡的仁恒城市星光等。

贝壳数据显示，仁恒城市星光已卖出首套二手房，建面约99㎡户型，成交总价430万，折合单价约43435元/㎡。

相比于板块前期新房，这块地靠近山体，容积率更低，未来房价预计还有更多空间。

地块信息如下：

地块四至：北至软件大道，南至规划路，西至机场二通道

用地性质：R2二类居住用地

用地面积：0.95公顷（PS：地块面积有点小）

建筑限高：24米（PS：能做到8F及以下洋房）

2、顾家营地块

顾家营地块，位于玄武区孝陵卫街道，为前期的顾家营公交停保场地块，由商住用地调整控规而来。

该地块靠近紫金山，一街之隔就是紫金华府的别墅区（二手房挂牌均价约4.6万/㎡），以及五矿晏山居（二手房挂牌均价约5.5万/㎡）等低密度小区。

地块信息如下：

地块四至：东至顾家营路，南至马群南路，西至余粮东沟，北至钟秀街

用地性质：R2二类居住用地

用地面积：5.4公顷（PS：地块面积挺大，未来居住氛围浓厚）

3、佛城西路两幅地块

该地块南至佛城西路，北至将军山中学佛城西路校区，东邻复地朗香，位于江宁三山板块，老牌别墅区，玛斯兰德（二手房挂牌均价约8万+/㎡）、证大九间堂（二手房挂牌均价约7.8万/㎡）等都位于此。

这2幅地块，建筑高度低于15米，推测一下，能做到别墅、5F及以下洋房。值得一提的是，三山板块已经近10年没有新盘上市，该地块上市后，有望重塑板块别墅群。

中电电气地块：R2二类居住用地，用地面积44.92亩，容积率≤1.1，建筑高度≤15米；

原大全地块：R2二类居住用地，用地面积52.76亩，容积率≤1.1，建筑高度≤15米；

总体而言，南京土地出让的思路很明确，高端住宅低密化。

据悉，目前南京涉宅地块容积率采用弹性协商制，在地块面积、建筑高度限制等硬性要求内，与房企协商确定容积率，这样的操作，更贴近于市场需求。

同时，这也符合今年3月初，江苏省住建厅发布的《江苏改善型住宅设计与建造导则》，关于容积率的要求：住宅建筑原则上不应大于60米，容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。

南京房价体系重塑！

低密改善房，价格要涨

南京住宅容积率集体下调，意味着什么？

房价要涨了。

以往情况，一栋楼能造120多套房，现在容积率降了，只能建24套房，户数变少，分摊到每户的成本就越高，房价自然变贵。

所以，低密住宅的房价，都在突破板块天花板。

【鼓楼幕府创新区1盘：放风价7万/㎡】

鼓楼幕府创新区的中建八局G51，容积率1.5，拟建6-7F低密洋房和17F高层，据传要卖7万/㎡；

【江心洲1盘：放风6万/㎡】

江心洲中北G70，容积率1.5，拟建8栋8-10F纯洋房，196-252㎡，是岛中首幅超低密地块，未来也是江心洲新房价格天花板；

【燕子矶1盘：放风5.5万/㎡】

燕子矶高科江悦堂，容积率只有1.06，拟建4-5F纯洋房，放风价5.5万/㎡，几乎是板块新房的2倍。

【江核3盘：放风破5万/㎡】

江核G05、06、07，其中2幅地块容积率1.6，据传要打造16F洋房+4F叠墅，4F叠墅临江，单价预计突破5万/㎡。

远超高层价

低密住宅，走出独立行情

别不信，低密住宅就是能走出独立行情。

贝壳找房数据显示，今年来，南京一批二手低密别墅洋房，价格一直在逆势上涨。同一个小区内，别墅比住宅也卖的更贵。

1、城东美林墅：

小区容积率0.3，是欧式风独栋，今年2月卖出一套建面约572.16㎡户型，成交总价2330万，折合单价约40723元/㎡，是目前小区的最高单价。

同时，这也是今年南京成交总价第一高。（仅限链家）

另外，这个别墅还是毛坯状态，4万/㎡的价格明显比洋房贵。

2、河西中涟城三期：

无独有偶，今年1月，涟城三期卖出一套建面约392.37㎡别墅，成交总价2100万，折合单价约5.35万/㎡，是今年以来小区最高成交单价。

这个单价，比二期高层房源，贵约2万/㎡。

3、江宁将军山帝景天成：

小区位于江宁老牌别墅区，今年1月，卖出一套建面约376.18㎡户型，成交总价1868万，刷新小区总价记录。

高层住宅，危险了

除了对房价体系造成冲击，高端住宅低密化，也给市面上大部分高层住宅，带来了去化压力。

要知道，以往南京住宅高层居多，17、20、30F改善房更是比比皆是，楼层越高，卖得越贵。

现如今，逻辑变了。

买房人选择面变多，能买洋房的，不会买小高层，买小高层的不会买高层。同样的片区，大家都会优先选择更前沿的产品，自然而然的，以前那些过时的高密度产品，一定会被市场重新评估。

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