市场上房价话题从来都不缺热度，这几天"四七一"房价预测模型在网上刷了屏。按这个说法未来5年内一线城市房价要降到每平2万元，二线城市降到7千元，三线城市降到4千元。这么一说不少年轻人都兴奋了，连不少专家也跟着凑热闹讨论这个说法到底靠不靠谱！让我们一起好好分析分析房价现在到了什么位置？房价这些年涨得确实有点吓人。

国家统计局的数据显示2023年全国70个大中城市的房价收入比普遍超过10倍，划重点这个数字远远超过了国际上3-6倍的警戒线。中国社科院的研究也说了一线城市的房价泡沫化现象真不轻。拿北京、上海这样的大城市来说普通工薪族买套房子得不吃不喝攒30年，这种情况明显超出了老百姓的承受能力，房价高企已经成了压在年轻人身上的一座大山。

记得前两天采访一位85后小伙子，他说：我月薪一万多在北京工作快8年了，存款刚够付个首付每个月还完月供就剩点吃饭钱，这日子过得真是透不过气。这样的心声道出了很多年轻人的无奈。

楼市真能按预期降价吗？说实话这个"四七一"模型想得挺美，但市场真能按这个剧本走吗？万科的郁亮当初说"活下去"的时候就没不是说着玩的。孙宏斌也说过房价要是跌个30%开发商就得玩完。按这个逻辑算要是房价真按"四七一"降，很多房企怕是连饭都吃不上了。

前几天跟一位房地产研究员聊天，他说：房地产可不是单打独斗的行业，上下游连着水泥、钢铁、家具、装修等几十个产业，GDP占比差不多40%，房价大跌这些行业都得跟着遭殃。

市场给出了什么信号？这两年楼市确实在变化，环京的燕郊房价从3.5万掉到了1.8万，香河从2.5万掉到了7千，天津、郑州这些城市的房价也都掉了不少，一些偏远城市像鹤岗、阜新房子更是成了白菜价。

有意思的是今年10月份全国房价、均价还真就回到了9749元每平，跟两年前差不多。这数字透露了一个信号：市场正在慢慢回归理性。李嘉诚早在2013年就嗅出了什么，直接撤出了内地房地产市场。他说："做生意的原则就是绝对不赚最后一个铜板"。王健林也看出门道，2015年就开始转型退出房地产。这些大佬的动作说明房地产黄金时代确实过去了。

房价未来怎么走更靠谱？采访了几位业内专家，他们普遍认为房价要是跌得太猛会带来三个大麻烦。房企可能撑不住，老业主会闹情绪，金融市场可能出问题。一位银行信贷经理私下说：现在全国房贷余额将近40万亿，要是房价大跌银行的风险可就大了。相比"四七一"模型，房价跌个20%-30%可能更实际些。

不过得分城市看，像北上广深这样的一线城市有产业支撑，人口流入房价跌幅可能小一些，但人口流出的三四线城市房价跌幅可能会更大。央媒《经济日报》9月15日发文说得明白：未来房地产市场要"稳房价、稳地价、稳预期"，这三个"稳"字说明政府不会让房价大起大落。

一位从事房地产研究20多年的专家说：房价不会一夜之间跌到老百姓都买得起，但也不会再像以前那样疯涨。以后买房子更多是为了住，投资炒房的空间会越来越小。对老百姓来说买房不用太着急，但也别指望房价会突然变成白菜价。房子终归要回归居住属性，政府一直强调的"房住不炒"说的就是这个道理。现在的楼市更像是在做一次自我调节，慢慢回到一个合理的位置。

采访中遇到一位刚需购房者说了句很实在的话：房子是用来住的不是用来炒的，只要价格合理普通人能买得起，市场自然就健康了。这话说到点子上了，房地产市场的未来发展终归要回归到居住的本质上来。