朋友们聊两个楼市消息，看一看现在的房地产市场到底是什么样的行情？
==壹==百强房企的销量已经出来了，中指研究院数据显示，今年1-2月份，百强房企销售总额为4479.9亿元，同比下降5.9%，也就是说新房的销量其实还是在下降的，好消息就是降幅已经很小了，因为2023年和2024年百强房企的销量单月降幅很多都在30%以上。坏消息是，经过连年下降2024年的新房销售基数已经很低了，和2021年相比已经处于腰斩状态，但2025年在低基础上还在下降。并且现在新房市场的分化也非常明显，高成交量全部集中在几个头部城市，更多的城市库存压力还是比较大，去化周期还是比较长。所以2025年对于大部分城市而言，新房市场去库存依旧是头等任务，库存去不掉，楼市就很难稳住。并且不要盲目地相信楼市只要松绑，只要给政策，楼市就能起来这种信号。楼市松绑措施更多的是短期改善，长期还是要看经济增长情况以及居民收入预期。这两大项没有改善之前，整体楼市就没办法言稳，最多是有一些结构性行情。
同时，现在新房销量的下降对于房企而言压力同样很大。因为2025年房企的偿债压力比2024年还要大，克而瑞数据显示，2025年全年房企债务到期规模达5257亿元，高于2024年的4828亿元。也就是说如果2025年房企的销量还持续下降，而偿债规模又在升高。这肯定会让本身就处在生存线上的房企，处境更加艰难。==贰==库存，现在楼市最大的难题就是库存，一直消化不掉的库存。克而瑞数据显示，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，同比下降11%，注意，这可是重点50城主要集中的就是一二线城市，所以库存下降的比例超过了10%，整体楼市库存下降可没有这么高。不过这也说明2024年统筹消化库存的措施确实起到了效果。确实让很多城市的库存出现下降，多媒体也在积极报道这样的数据，给楼市信心，促进房地产市场止跌回稳。但有一个数据更需要我们注意，那就是去化周期，按12个月测算去化周期，重点50城2024年12月末达到21.53个月，同比增长12%，也就是说重点城市库存的总量确实下降了，但是去化周期反而拉长了。
这就意味着房地产销量下降的速度是大于库存下降的速度。这就好比小学我们所算的水龙头多长时间可以把水池里面的水放完的数学题。表面上水池里面的水位下降了，放水时间应该会缩短。但问题是下面的水龙头堵塞了，流速变得更慢了，虽然水位下降了，但放水时间反而拉长了。当然了，房地产肯定是一个复杂的问题，肯定不是一个数学题能够解决掉的。比如，现在各大城市都在集中拿出压箱底的好地块进行出售。这些地块是不愁卖的，溢价率非常高，当然了，开发商也不愁利润。这就是在变相地帮助开发商，同时加速楼市企稳。因为这些地方对于开发商而言都是优质项目，可以变相的盘活很多资产，减轻债务压力。
而对整个房地产市场而言也会增加投资额，增加开工，施工数据。当然这也仅仅是一个短期的办法，优质项目之所以称之为优质，很大一部分原因在于稀缺性，供的多了也就那样了。因此我始终认为这轮楼市要想企稳经济信号是远大于房地产信号的。
