最近楼市热点全无，临近年底，为了迎合唱空流量，只好搬出以前看房经历，来看看当初看过的哪些二手房，如今表现如何。

看过很多，要怎么举例，选择第一次在头条发布文章，时间是2019-12-22，晚。

当时主要看东区的二手房，板块并不像目前新盘扎堆，当时新盘寥寥无几，次新也只集中在东二环周边，整个紫阳到五里亭，基本都是老房龄的二手。

当时看的几个楼盘：

1、和源居：113平，装修忽略不计，中层，报价310W，单价2.74W。

这个楼盘的优势在于二环内，虽然有一定房龄，但是对比周边其他二手保持的还行，整个周边生活气息不错、配套也尚可，缺点在于户型一般，没人车分流。

2、日出印象：126平，装修忽略不计，低层，报价320W，单价2.53W。

这个楼盘同样位于二环边，房源没靠近高架噪音尚可，距离地铁等也不错，缺点户型同样一般，小区管理一般，当时看的这套门口也是极具杂乱，印象很差。

3、永升城市花园：119平，有一定年代感的装修，中层，报价310W，单价2.6W。

这个楼盘跟和源居类似，距离地铁近，二环内，周边配套尚可，缺点还是社区偏老。

当时除了看这几个二手房，还有靠近外围的汇诚雅园，刚交房的一栋，毛坯报价印象中是2.4W，还有世茂璀璨天城，中介推荐85平复式楼，印象单价3.1W左右，当场否决没去看。

时间一下子来到4年后的今天，看看这些楼盘目前的挂牌成交案例。

和源居：同户型，精装高层成交2.5W，总价285W，对比当时接近毛坯310W，降价25W，装修差异算15W，合计40W。

日出印象：同户型，低楼层挂牌1.97W，总价249W，对比当时装修接近320W，降价71W。（不考虑成交的砍价）

永升城市花园：非同户型，中层挂牌2.43W，总价270W，对比当时装修接近310W，单价2.6W，降价20W。

虽然对比差价存在一定房源差异，不过依然能体现这些二手房在这4年楼市里面的价格表现。

从降价力度来看，日出印象最严重，主要原因在于低楼层+户型偏大，社区物业管理一般，社区维持不佳，周边大量新盘供应，对于300W以上的总价可选项增加，这种社区很难有过多人观看。

作为对比，和源居、永升城市的降价力度会低一些，这里面部分案例只是挂牌，有一定水分。

两个项目主打都是配套尚可，房龄偏大，近年东区虽然供应增加，但是基本都集中在二环外，二环内以安商房为主，也就今年的南湖旧改，产生了天量供应。

整体来说，在这种楼市的走势下，表现还不算太差。

这是2019年底的例子，当时整个楼市已经降温明显，顺便举一个2017年的例子，具体日期忘记了。

当时楼市依然火热，大周末被叫出去看房，还是东区。

仅凭记忆好像看了：永升城市花园、日出印象、象园升兴公寓。

当时的报价：

永升城市花园：中层老款装修，单价2.75W，总价325W左右

日出印象：高层精装，单价3W+，总价350W+

象园升兴公寓：2层老款装修，单价2.2W，275W左右

印象最深的是象园升兴这套，电梯房2层，125平老款装修，业主置换房源出售，比较诚意出售。

在当时的整个周边，基本110平以上的二手房，都要320W以上。

看到中介在那边计算首付、贷款等数据，说月供1W，突然感慨这种破房子居然一个月要1W，浪费我周末大好时间。

目前没看到成交数据，以常规的视角来看，老破大房源，预计降价不会小。

在日常探讨楼市的时候，我发现老一辈的选择确实不太一样。

以2017年那次看房，我的父亲，看上了象园升兴这套，他觉得周边配套方便，社区老旧无所谓。

4年后，近期跟他电话聊天，他告诉我想买一套老家工抵房，周边有人说目前房价已经只要4k多，都快接近建安成本。

买进去，亏不下去，以后肯定会涨起来。

然后，我反问他，以后涨起来卖给谁。

然后，聊天结束。

通过前几年东区这些二手房目前的价格走势来看，保值度肯定强于外围郊区，即便是房龄偏大，依然没有出现大跌。

从这些房源的涨跌差异，个人感受：

地段配套决定下限，不管刚需还是改善，这个都是基础条件，特别在楼市下行期，这个特点尤为突出。

供应+人口决定流动性，意向区域的新盘供应，以及人口密度，同样是楼市要素，房价可以低于建安成本，没有流动性不自住，价值可能是0。

房龄10年左右的社区，观察清楚物业管理，慎选大房源。

这种社区当时看，可能还不算旧，同样价格也不算低，但是按房龄来看已经开启老化，后面管理不好，老化会非常明显，大房源贬值会更加明显。

综上，这几年市场基本关注度都在学区房、新盘等，它们的价格涨跌都比较突出，但是除了这些楼盘外，市场还存在不少房龄10-15年的二手，这些二手随着房龄增加，在未来市场还能否有潜在客源。

特别是现在户型内卷、社区更加纯粹，买方市场以年轻人为主后，流动性可能会越来越低。

除了这些项目外，还有一种房源即安置房，特别是当初那些比较典型的外围低价安置房，目前来看，即便当时价格低，目前跌幅依然不低。

近期不少安商房，已经开始在二手出现成交，其中不乏社区相对亮眼的楼盘，但是成交价格远低于当初新盘，这些安商房的出现，最直接的打击，可能是当初同性质的纯安置房。

对于正常的楼盘，可能10年开始老化，对于安置房，可能5年，亦或者3年，就老了。

当市场下行后，买房可以转变想法，当成买商品会更轻松一些。

如同买电脑，什么牌子耐用，什么配置可以满足自身需求，配置多少可以长期不更新，当然也可以选择去网吧网咖，体验高端机等。