广钢，猛料终于来了。

最近，一张糊到包浆的宣传单被粉丝们反复转发，传阅讨论的力度，比很多标题炸裂的海报还要汹涌。

这一切的根源，仅仅是因为图片上了写了8个字：保利雅郡（鹤洞地块）

万众瞩目的保利鹤洞项目，案名确定为保利雅郡，沿用保利广钢城一贯的命名风格。

至于产品，则计划打造为69-108平3-4房，每爬升一个梯度增加一房/一卫，买家摸着钱包按需上车。

从定位来看，这块地会打造成广钢近3年以来，第一个刚改小户型项目，同时，这也是广钢首个新规后的产品。

因此，保利雅郡会卖多少钱一平，自然成为关注度极高的话题。

今天，我们就来好好盘一盘，先下一个结论：

这块靓地，很有可能卖到5万/平！

可售楼面价3.16万/平，是底盘

2024年6月25日，保利参与12轮竞价，击败两家房企，以69992万成交总价拿下鹤洞地块，扣除配建后，实际楼面价2.8万/平。

注意，2.8万/平仅为名义楼面价。

除去地价成本外，这宗地块还需为坑口联社无偿配建1300平商业物业，代建550平道路，1600+平绿地，以及1200平公交车站。

配建成本计入，可售楼面价将站上3.16万/平！

参考过往，广钢上一个刚改小户型项目，中海学仕里实际楼面价3.3万/平，2020年开盘均价达6万/平，巅峰时期最高单价刺破7万。

这意味着，哪怕挤净水分，保利雅郡至少卖到5万/平才有希望回本。

但这块地，注定不会按成本价开盘。

六边形战士，无需低价走量

保利雅郡不用拼价格，也不会拼价格。

毕竟，这是一个交通、产品、品质、教育、配套、品牌等方方面面都很抗打的「六边形战士」，可遇不可求的属性，让众多买家愿意为之买单。

更令人期待的是，保利雅郡一个盘，就创造了广钢N个第一，让它在正式亮相之前，就吊足买家胃口。

01.

广钢首个真地铁上盖盘

首先，广钢不缺地铁，六轨交汇的格局，让每个项目都能自诩一声地铁盘。

但从严格意义上来讲，广钢始终缺乏一个地铁上盖项目。

广钢南北两片一共拥有18个小区，其中最近地铁的中海花湾壹号A区，步行至鹤洞地铁站约500米，总让人觉得留有遗憾。

不过今年，这场遗憾得到弥补。

保利雅郡，恰好位处广佛线鹤洞地铁站A口（规划中）上方，直线距离不到百米。

根据工可文件，鹤洞地铁站A口预计于明年9月底项目竣工。

这意味着在收楼之前，保利雅郡有望成为广钢首个地铁上盖项目！

从鹤洞地铁站出发，陈家祠、农讲所、珠江新城、千灯湖等多个热门板块，距离均在10站以内。

如果转入广州首条环城地铁11号线（预计今年开通，列车已经进站），又能一线接驳琶洲、金融城、天河北等重点商圈。

并且，11号线为保利雅郡奠定了极高的圈层价值。

要知道，琶洲、海珠西、白鹅潭三房动辄350万起步，单价刺破5-7万/平的新盘并不算少。

保利雅郡与11号线仅有1站之距，这条环城地铁，将成为强而有力的价值护城河。

02.

广钢首个使用率超100%项目

在产品层面，保利雅郡同样打出一手王炸。

这是广钢首个新规后的项目，3个户型使用率均约110%。

什么概念？

中海花湾D区约102平户型，使用面积做到94平，使用率达到九成，已经非常惊艳。

保利雅郡约86平户型，却能在建筑面积相差约16平的情况下，达到几乎相同的使用面积，甚至格局上有所超越。

透露一下，三房两卫的基本属性，二者是相同的。

不同的是，保利雅郡约86平三房将做到四开间朝南，主卧的奢阔程度，也令早期户型望尘莫及。

03.

容积率广钢最低，仅2.41

同时，保利雅郡的容积率也是广钢最低，2字头的容积率，在广钢是独一档。

不过，纸面上的数据，并不能很好反应生活体验。

这里，我们可以看一张示意图：

以保利雅郡与中海花湾壹号对比，后者的容积率是前者的三倍，因此在人均花园面积上，中海花湾壹号仅为保利雅郡的三分之一。

实际生活中，高容积率的代价会更加昂贵。

举个例子，保利雅郡最高31层，而中海花湾壹号最高约60层，后者不仅乘梯更为拥挤，电梯等待时间更是前者两倍以上！

因此，低密改善小区，往往比高密度小区更能收获买家好感。

04.

1公里全能生活圈，3公里重奢购物圈

除了低密属性，成熟已久的配套亦是广钢杀手锏。

拿生活配套来说，广钢最成熟的中海花湾里与保利雅郡只有一路之隔，下班后撸烧烤喝奶茶，这里几乎是不二之选。

保利雅郡所在的广钢北区，拥有广钢最为密集的兴趣班，中产一族最重视的课后问题，都能在这里得到解决。

如果你喜欢买买买，可以一脚油门，自驾3公里+到cocopark，2026年白鹅潭万象城及聚龙湾太古里开业，3个地铁站内就可去到。

别忘了，广钢接下来还有10万平商业等待拍地，目前已正式列入2024年第三批供地清单。

新的商业综合体落地，将为广钢带来无限想象。

04.

紧邻省实及二小

最近，荔湾接连为广钢落下两所名校。

中海保利朗阅配建的广钢AF040422地块配套中学，确定为真光办学；广钢2号地块调规带来的九年制中学，同样以真光中学为办学主体。

5所幼儿园+5所小学+3所初中+1所高中，要么省实，要么真光，至此，广钢肩负的教育期望，再一次得到公开证明。

而作为广钢的全新项目，保利雅郡很难被全民向学的氛围排除在外。

各位不难从航拍图中发现，保利雅郡南侧紧邻省实二小，省实初中部也只有一路之隔。

因此，我们不妨可以将学位视作一场额外惊喜，静待有关部门官宣。

06.

保利开发，品质保障

最后不要忘了，这块地由央企保利负责开发，其深耕广钢已有10年历史。

10年时间，保利先后在广钢落下10子，参与中央公园、学校、道路等诸多配套建设，并凭强大的交付力收获良好口碑。

图 丨 保利朗阅交付实景

广钢每一寸土地，你都能见到保利参与的身影，而作为保利广钢十年之作，保利雅郡会以更高的品质，在广钢留下浓墨重彩的一笔。

不过，保利雅郡货量并不多，全盘仅282套房。

细数广钢南北两区，合计货量超2.5万套（不含安置房及公寓），保利雅郡仅占其中1%。

物依稀为贵的底层逻辑，决定其溢价能力不俗。

甚至，它会走出片区独立行情，造就的热度，将为板块带来新一轮价值共识。

于二手业主而言，保利雅郡入市何其不是一桩幸事？

目前，保利雅郡已于保利和颂售楼部已经开启诚意咨询，售楼部及样板间正在紧锣密鼓地建设中，预计下个月将会正式对外开放。

户型图会先行一步，最快下周，就会有明确消息。