近期三江口的梁厝两个项目，不约而同打出16666任选的标语，以往这种口号常见于远郊盘，比如此前的南通、琅岐等。

对于三江口而言，一直以来的政策不少，官方也给予了不少的公建配套，只不过一年时间过去，板块的房价又一次下探。

对于一个新区，这样远郊化的表现，可以说是非常不妙。

龙湖景粼天著：2020年龙湖以楼面价11230元/平拿地，面积175亩，纯商定位，规划1467套。

2021年3月，项目首次开盘上市，精装折后均价约22500元/㎡。

网络数据：截止开盘当天，去化140套，去化率76%。

回顾项目的价格表现：

2021年上旬2.2W左右，下半年所谓的工抵房，依然在2.1W左右。

2022年下旬给出送车位，单价也在2.15W左右，扣除车位实际也要2.05W。

2023年下旬，时间来到近期，项目直接打出16666任选。

综上，对于这个三江口的地铁纯商盘，在2021年上半年楼市回暖期上市，做到了不错的首开表现。

即便2022年楼市遇冷，项目的价格依然还算坚挺，不过时间来到近期，项目二期接近交房之际，对靠近高速的楼栋，直接打出特价。

如果不考虑楼栋因素，降价幅度，对比开盘也跌了6K左右，相当于30%首付没了。

对于项目而言，近期也存在争议，从目前规划来看，项目二期被拆分出三期，二期业主对三期还是工地的状态提出不满。

只能说，目前这个状态下的楼市，项目可能特价也不会停止。

中交中梁星海天宸：2020年中梁以楼面价14164元/平拿地，面积56亩，纯商定位，规划980套。

2021年4月，项目首次上市，毛坯折后均价约21762元/㎡。

网络消息：截止开盘当天，去化67套，去化率31%。

回顾项目的价格表现：2021年项目2.17W上市，2年多后项目现房，打出1.5-1.7W的特价。

不考虑楼栋户型等差异，对比开盘价，项目跌了5K左右。

综上，可以说两个梁厝主打地铁的纯商盘，从拿地到上市，再到如今的特价，可以说基本步调完全一致。

两个项目的近期特价表现，可以说又一次把三江口拉回市场舆论，下面就看看三江口的楼市情况。

对于三江口而言，甚至说整个城南，库存是最明显的问题，数据如下：

分析：对于板块在售的几个重点项目而言，今年去化最佳的反而是火车南站的安商房星璟原，目前接近清盘。

对于剩余项目而言，都有一定体量的库存，整体的去化周期达到65个月。

这里面梁厝周边三个纯商盘，去化周期反而最短，不过依然在2年左右。

这里面有几个项目难度巨大，定位TOD的大东海江山府、榕耀之城，合计库存达到5000套。

不过年去化都不足200套，大东海更是只有百套左右，去化周期达到最多的317个月，26年。

除了这两个巨型盘外，清富片区的锦江城、花语城，作为典型的滞销盘。

相比于去年特价不断刷屏，今年基本躺平，三江花语城一年更是去化7套。

很明显，去年锦江城的那些特价标语，已经开始上移到上游的梁厝。

至于更上游的大东海江山府，是否会在明年打出同样的标语？

放在以往，根本不敢想，只不过如今的楼市，只能说一切皆有可能。

对于板块而言，从土拍回顾来看：

分析：对于三江口，今年在土拍的身影不断，从泰禾福州湾开始，板块以此开发出清富、樟岚、梁厝、下洋。

从出让情况来看，2017-2022年板块陆续有住宅用地成交，楼面价在2017年即达到巅峰，即目前去化最艰难的中海锦江城。

很明显这个售价低于楼面价的新盘，在上游房价也出现大幅下跌后，只能躺平了。

板块在2020年，远洋以1.47W拿地后，达到了近期的巅峰，随后板块楼面价大幅度下滑。

可以说这个情况，也预示了后来的楼市情况。

时间来到2023年，今年一整年，板块成交的住宅用地是零。

不仅仅是三江口，整个城南板块，也就成交一幅排下地铁站的100%公租房。

对于这个库存重灾区，终于断供。

不过即便如此，近两年板块被本土国企兜底的地块，都还未上市。

其中新投云澜境、榕发江悦学筑，都是纯商定位，面积合计219亩，预计最少能供应2500套左右。

除此之外，螺洲帝封江板块，当初的两个大盘，恒大滨江左岸、世茂帝封江，依然有一半的地块还未开发上市，只不过是房企暴雷后，被迫停止。

在推量上，今年福峡路的多幅地块出让，给出九年一贯制的配套，依然被迫取消。

综上，对于三江口以及整个城南，虽然供应被迫中止，但并不是开发殆尽，而是无人认领。

除了供应停滞外，部分项目的操盘房企也是负面缠身，比如帝封江两大房企折戟，大东海江山府被通告，赶紧办理剩余百亩地块的交地手续等。

整个板块目前的情况，里面的人想出去，外面的人也不想进来。

对于三江口板块而言，从泰禾福州湾的高起步，喊出陆家嘴的口号，即便后来泰禾暴雷，官方依然注入不少资源。

比如多条地铁、清华附中、十六中、麦顶分校等、嘉里商业、近期的植物园等。

还有所谓的三江口CBD，定位总部经济集聚区。

这里的预期，两只手都数不完，可以说放在楼市里面，也是故事最多的地方。

这几年也换了好几家房企来讲，目前回过头来看，可能不止是购房者不再相信，连房企都开始自我怀疑。

当一个新区，没有了信仰，它就会泯然众人，回归最原始的价值比拼，即距离中心论。

这几年这样的板块很多，比如前两年所谓的四大鬼城、到后来的帝封江、再到今年的高新区。

这些外围板块，整个楼市运作的逻辑，就是靠房企来讲述规划的大饼，配合较好的去化，以及源源不断的房价上涨，来达成购房者的信心一致。

回顾起来可以发现，2018年房价上涨结束后，最外围的板块最先崩塌，如今楼市低迷，民企暴雷后，即便有政策加持的新区，同样面临崩塌。

这些新区是否还能再创一次辉煌，只能说很难，即便有故事在那，已经无人叙述，最终可能也会变成鬼故事。

对于三江口的发展，可以说是福州新区里面最典型的一个。

以前刷到一个文章，三江口要想成功必须卖到8万！

看上去很营销的标题，但是这可能是一个新区要成功的最大核心。

低房价的新区，看上去能吸引人口，实际可能恰恰相反。