去年8月21日，滇中新区先是发布了《滇中新区西冲片区控制性详细规划》批前公示。后来到11月份，又接连发布了大板桥、李其等7个片区的控详规。

在这一系列控规公示后，长水机场周边除了小哨和东盟产业城之外的其他各个片区包括规划范围、规划定位、功能结构等情况就非常清晰地呈现出来。

长水机场周边主要区域位置示意图

在长水机场周围的这些区域里，规划有居住用地的片区总共有6个，分别是板桥、西冲、李其、园艺场、机场生产生活配套服务区和临空产业园，基本构成空港片区城市化发展，以及能否崛起为昆明门户卫星城的基本骨架。

长水机场周边6个规划居住板块情况

新机场生活区和临空产业园因为有明确的发展定位，功能较为局限，真正有发展想象空间的区域是大板桥一带。

注意这里所说的“大板桥”不仅仅是指规划图里的“板桥片区”，而是泛指以板桥片区为核心的，由板桥、西冲、李其、园艺场四个片区共同组成的泛大板桥一带区域。

整个大板桥片区都位于长水机场前方，机场高速和地铁6号线贯穿其中，交通条件优越，因为地处长水机场到昆明市区的必经之地，称得上是机场门户甚至昆明门户，有些项目干脆自称“国门商旅区”，可见大板桥一带作为昆明的门户区域已经是各方面共识，所以滇中新区在大板桥规划了大量的商业商贸旅游产业，目的就是发挥机场门户的潜力，而在板桥和西冲一带，又有规模不小的商住混合用地，同样有发展产业的考虑。当然作为空港片区交通最方便的区域，大板桥片区同样也混合了不少住宅区，规划居住人口超过12万。

因为位置优越，交通条件好，土地空间大，在滇中新区成立后，大板桥就作为空港新区的重点发展区域，引入若干重大项目，其中最具带动作用的项目有两个，一个是在李其片区，占地3800亩的空港国门商旅区，另一个是与东原地产签约的迪马智慧生态城，位于西充片区和板桥片区，规划面积1050亩。

迪马智慧生态城效果图

这两大项目分别位于大板桥地铁站两侧，其中空港国门商旅区的开发重点是商业、旅游，而迪马智慧生态城顾名思义，将发展生态居住与智慧产业。这两个项目规模巨大，投资不菲，其中国门商旅区计划投资200亿元，迪马智慧生态城计划投资80亿元，如果全部建成，大板桥片区的门户地位就基本上奠定了。

李其片区及空港国门商旅区规划

但如今的问题是两个项目各有各的困难，空港国门商旅区的开发商是海诚集团，但迄今只拿了88.3亩的土地，而且一直没有上市，如今项目也已更名为天下云南空港城，虽然名字依然大气，可是开发动作却非常缓慢，有消息说海诚已基本不打算继续开发。

去年底，空港国门商旅区的3800亩土地进行了调规，新增了247亩住宅用地，这意味着当初雄心勃勃的商旅产业发展计划已经有了不小的调整，会展中心已经取消，大板桥文旅小镇也再无下文。如今海诚集团已在大本营西双版纳启动告庄西双景之后的第二个文旅小镇歌朗河，空港项目对它来说已经是可有可无。

大板桥片区另一个具有发动机作用的项目是迪马智慧生态城，这是东原地产在2021年与空港经济区签约开发的项目，位于西冲片区，规划占地1050亩，包括文创综合体、空港商业区和智慧产业园，是大板桥另一个千亩大盘，对区域开发意义重大。

迪马智慧生态城走的是产城融合的道路，产业开发占比不小

但迪马生态智慧城是一个一二级联动的项目，涉及到西充口村等村落的拆迁改造，投资巨大，而东原如今和国内绝大多数房企一样，债务比较高，资金紧张，所以自项目签约以来并没有实质性推进，预计未来几年也不可能有太大投入。另外，项目所在的官渡区，在这两年的城改计划中也不包括这一片区。

造成多个项目开发停滞，官方也暂时没有将大板桥片区列入开发改造重点的原因，一方面是长水机场虽然是国内客流量前十的机场之一，但无法直接赋能于大板桥片区，无法直接带来产业、投资和人口，后续发展与其说靠机场，不如说靠投资、靠项目，但如今商业、旅游投资退潮，房地产暂时指望不上，再宏伟的计划也得放缓；

大板桥文旅小镇效果图

另一方面，大板桥的优势是交通，而交通优势之一是规划中有双地铁，远期甚至还有其他轨道交通线路，可是由于9号线近期无法获批，理论上的交通优势无法兑现，迪马智慧生态城没有实质性开发动作，与此关系重大。几个商旅项目不敢轻易追加投入，也是担心未来客流。

未来几年，由于房地产市场下行，经济发展降速，昆明发展放缓，郊区项目、郊区房地产投资还会持续萎缩，大板桥片区乃至整个空港片区的发展都会进入长期低谷。

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