终结房地产暴利仍面临不小阻力
如果说现在房地产暴利依然存在，可能很多人会觉得不可思议，开发商的日子已经很难过了，哪里还有暴利，首富王健林的项目都卖掉还债了，万科都说活不下去了，碧桂园都要转行搞高科技了，还有的几百家的地产企业已经破产了，还有的已经跑路了，如果要是暴利，这些开发商为什么还要纷纷离开房地产这个主业？
其实，这都是表面现象，我们分析就可以知道，这些企业出现问题，没有一个是因为，基础成本太高造成的，也就是说，不是因为土地成本太高，售价太低造成亏损，也不是因为建造成本太高、人工费的太多造成成本无法控制，基本上都没有这样的问题，所有出问题都是出在资金链断裂上。
出现资金链断裂，有两个原因，一个是借债的利息太高，也就是说是高利贷，每天的利息都不少。既然开发商敢于借高利贷，就说明项目的毛利率还是挺高的，也就是说开发商核算的结果是，高利贷的利息是能够承受的。这正说明了房地产暴利的存在。第二个原因是该卖的的房子没有卖出去，本来计划短期借债，只要届时能正常回款，就可以及时归还高利贷，那么也就可以平安无事，静享红利了。
但是，由于各种原因，比如限购政策，突然购房的人少了，还有可能是开发商的胃口张得太大，把回款没有用于还债，而是投入到了新项目中去了这就造成了借新债还旧债，利滚利债压债，遇到这次调控无休止的进行中，就让开发商的计划彻底失灵了。因此，可是说，开发商的问题，不是因为成本增加，也不是利润降低，而是经营问题，没有控制好节奏，负债率太高，利息压力太大，不出现问题才怪。
目前来看，房地产企业依靠高负债、高风险，爆发式的增长遇到严峻挑战，高价拿地制造地王，然后卖高价房，带动周边房价成倍上涨，最后是全区域、全城市房价上涨，开发商从而通过新旧项目全面获利。这种再循环投资的模式确实已经到了该结束的时候了。但是，就此说，房地产暴利时代已经结束，也为时尚早。
如果说房地产告别高增长时代的趋势已经形成，这就比较恰当。万科总裁郁亮就曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。但是，他也说过，通过长时间的比较分析，感觉还是房地产的利润更高，盈利空间更大，所以虽然也忙于向其他行业发展，但是，房产主业是无论如何必须守住的。
当然，面对这几年调控的压力，开发商的日子确实是难过了很多，爆发式增长的情况已经过去，很多企业也提出了“有质量的增长”的目标。利润率在下降，但房企对规模的酷爱仍未消退。规模以为这企业的地位，所以，追求规模化发展仍然是一些房地产企业的目标，疯狂圈地，至今依然是开发商的首选，除非是开发商实在搞不到融资渠道。
最近这几年楼市调控坚持“房子是住的不是炒的”定位，成为稳定楼市大局的定海神针，但是房地产市场的投资炒房行为依旧旺盛不减。不信，人们在谈论房价的时候，依然有不少的人坚持，房价还会涨，买房依然是最应的观点。买房排队，几万人摇号的情况还不时出现。不管政府怎么强调房住不炒的定位，人们还都是本着房价上涨才买房的心理，向售楼处集结。这也是虽然坚持调控不动摇喊得震天响，但是，依然很难撼动高房价的根基。在很多地方，房价上涨的预期根本就没有出现变化。
国家统计局公布的最新数据显示，2019年12月份商品住宅销售价格涨幅总体稳定，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点，其中北京和深圳分别上涨0.4%和0.7%，上海持平，广州下降0.3%；同比上涨3.8%，涨幅比上月回落1.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京和深圳分别上涨0.6%和1.0%，广州持平，上海下降0.2%；同比上涨1.7%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。
12月份，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.6%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点；同比分别上涨7.3%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅连续3个月相同；三线城市环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二三线城市二手住宅同比分别上涨3.7%和3.9%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。
从这些数据中可以看出，2019年的房价本身还是上涨，只不过是涨幅得到了有效抑制，也就是说，房价还是维持了往年高房价的状态。也就是说，在销售房屋成本变化不大的情况下，目前的暴利程度不言而喻。【本文由“马跃成”账号发布2020年7月8日】
