天奕、古翠隐秀、金水印、天悦江湾，这代表了金水区高端客户地缘置业中四个阶层的天花板作品。金水区的地缘客户是幸运的。金水高端改善如何置业？我想，这个问题应该是有史以来，郑州房地产界最简单的问题。本文用800字说明白。

正文

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。4个项目都是地缘性，但范围和类别还是有所不同。

天奕，全城的老城地缘情结客户，这个甚至可以扩大到全省，这是一批全省最识货的人群。

特征：带头老大

古翠隐秀，金水行政区地缘情结客户，古翠的客户气质一定和万科的气质类似。

特征：行政豪宅

金水印，金水区新生代地缘情结客户，这应该是80后来郑州读大学的一批地缘客，他们对这有情节，最关键的是，这批人数量很大，所以金水印卖得好。

特征：情怀小豪宅

天悦江湾，郑州北时尚地缘情结客户，这项目还未入世，已经火得一塌糊涂。

特征：时尚轻豪宅这四个盘的客户会不会打架？天悦和天奕肯定不会打，段位差距太大，但是，总价段交叉地带就不好说了，天悦会刺挠金水印，金水印会刺挠古翠，古翠也会diss天奕，摇摆的客户一不留神，问题就出来了。四个盘，怎么选？先看总价段。

上图：金水四秀总价段这4个项目的总价段跨度极大：220万-950万这个总价段范围广，而且四个项目做到无缝连接，满足了各个金水区地缘土豪各个总价段的需求，所以，金水区高端客是幸福的。同时，四个项目目标客群有极其坚硬的阶级壁垒，主流客户不冲突。

天悦江湾：250万

金水印：350万

古翠隐秀：550万

天奕：750万即使是同一家房企，定位也不会做这么完美。所以，四个项目有各自的总价段，如果是正常的客户，是不存在选择障碍的。但上面说了，纠结的就是交叉地带。4个项目中间会产生3个交叉地带，而这个交叉地带就可能产生一定数量的摇摆客户：上也行，下也中。想往上走的：

250-350万的天悦江湾客户，蹦一蹦，使把劲，就到金水印了。

380-480万的金水印客户，蹦一蹦，使把劲，就到古翠隐秀了。

500-600万的古翠隐秀客户，蹦一蹦，使把劲，就到天奕了。当使把劲就能换个项目的时候，怎么置业就看“政策”了，如果来个首付分期什么的，就能把下面的客户往上收。想往下走的：能买古翠的，但月供压力稍微有点大的，日他day啊，活那么累干啥，买金水印算了，不给自己那么大压力了。能买金水印的，但还要从股市里取20万首付出来，算了，不取了，买天悦吧，还想等股市反弹呢？想个鬼，白日做梦。总之，上看决心，下看心态。但楼八认为：是上，是下，要看自己的个人偏好，人这一辈子很短，喜欢就怼，管它什么决心，什么心态。而在偏好中，最重要的就是“距离工作单位远近”这一因素，在这些纠结的客户中，我认为第一考虑是就是离自己单位的远近，就买近的，不要纠结。

上图：金水四秀置业逻辑处理“上班近”，其他的偏好就更多了。500万的客户喜欢老城氛围的，就咬掉二颗大牙选古翠得了，喜欢饭后逛街的，就选古翠了，喜欢晚上跑步的，就选金水印了，喜欢打球的，就选金水印了，省的钱买辆二手跑车开开。600万的客户，高调一点的商务客户估计就会想办法蹦到天奕去，喜欢有点文化氛围的，可能就留在古翠了。300万的客户，喜欢热闹点的，就想办法蹦到金水印了，对静谧点的，喜欢同总价之下面积大点的，就留天悦江湾了。总之，《楼八》认为：经济越低迷，优质房产越保值，在自己的承受范围内，买符合你总价身份的那个，如果处于交界地带，问问自己的偏好。就这么简单。对销售负责人来说，去化是最关键的。从销售速度上讲，总价段和销售速度是成反比的，毕竟，每下降一个100万总价段，目标客户群就会增加10倍的数量。所以，按道理来讲，天奕最难卖、古翠次之，美盛好卖、越秀最好卖。这个逻辑没错，天奕和古翠卖得慢，客户量摆那儿，美盛过去好卖，未来也好卖，为啥？金水区260-400万的竞品数量少啊，天悦江湾就不一样了，别说金水区，即使金水北，200-350万的竞品就很多，比如天樾九章。天樾九章的面积段是110-140㎡，早期的销售价格预计是在20000元+，总价段就是220-300万，这基本和天悦江湾的总价段基本重合。天樾九章早期是某房企的“湾系”高端作品，定位很高，会所、商业街、外立面的配置不低于目前的网红大热盘天悦江湾，央企信达接手后，一些特惠房源仅有16000-17000元的价格，性价比十足。不知道越秀二期起名tianyue江湾，是不是针对tianyue九章来的，但不管双方愿不愿意，二者将来都是近身肉搏。如果旁边的金水宸院再凑凑热闹，江湾的对手还是有的。所以，相对江湾，天奕古翠美盛耳根子相对清静一些。

结语

这4个项目是金水区近二年最优秀的四个项目代表，堪称高端置业“金水四秀”，都是各个总价段的佼佼者。我觉得最难能可贵的是，通过这4个项目，可以让楼八读者理解，买房中如何理解“投资角度”和“自住角度”的区别。