咱们都知道房子这几十年建了很多，但是究竟有多少空置房这个暂时还没人能统计出来，在楼市疯狂的时候，大家都把库存量这个问题都视而不见，反正只要房子卖的出去就行，开发商卖的出去，地方能收到土拍的钱，购房者积极入市贷款买房，业绩的增长也掩盖住了楼市潜在的最大问题。而随着楼市的下行，越来越多的人开始思考，为啥大家都不去买房了，一个原因是大家都有房子住了，另一个就是买房不赚钱了，而现在来看，专家已经把这层窗口纸捅破了，到底说了啥呢，咱们的二手房子真的慢慢卖不动了吗，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。9月23号，统计局原国家统计局原副局长贺铿在2023年中国实体经济发展大会上表示，“现在房地产供应过剩，空置的房屋到底有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。这么多空置房子要再大力发展房地产是不明智的，所以在这种情况下，房地产企业必须转型，早转型早主动。”大家应该很久没听过这么激动人心的话了，只能说越来越多的专家站出来发声了，直接就挑明了楼市二十多年来建房数量已经明显大于需求的矛盾点，当然很多人过去说一二线会一直涨，因为永远有年轻人口涌进来买房，但是这几年下来发现，一二线的下跌已经是铁一样的事实了，天津五年跌幅超百万，武汉大几十万，广州的郊区增城也是跌幅大几十万了。

而关于空置率的问题，其实算是比较早就有研究了，但是没有权威部门披露过存量房产的空置率情况，国家电网是将一年一户用电量不超过20度的住房视为空置。而在2018年，西南财经大学针对家庭金融调查与研究中心发布了一份报告，显示咱们城镇地区的住房空置率为21.4%，2018年的时候咱们整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套了，，而西南财经大学的研究是采用的入户调查的方法，将空置的定义为在调查时无人居住的住房。而央妈在2019年居民家庭资产负债情况中也提到在2019年的时候，咱们城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率96%，其中两套及以上的拥有率为41.5%。但是基本都没有城市之间的横向比较和分析。

那贝壳研究院在去年就搞了一个空置率调研的方法，针对全国28个大中城市，涵盖了一二三线，样本小区达到3万个，发放了5万份问卷，针对3个月以上无人居住的住房（期房及开发商，而通过将空置户除以总的户数就算出来了城市空置率。那根据贝壳研究院统计，少数城市住房空置率处于合理区间，总体住房空置率过高。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。深圳、北京、上海空置率最低，在7%以下；南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率最高，在15%以上。当然，这份报告出来后，很多人也是不承认的，觉得人家贝壳的覆盖范围还不够广，而且样本也不够大，贝壳后面也进行了道歉，承认了空置率口径无法定标准，本次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，并不能充分反映真实情况。

所以现在空置率这个事暂时没人说的清了。而在今年2月15日，国新办召开了全国自然灾害综合风险普查工作发布会，揭晓了谜底，咱们现在有近6亿栋房子，当然这里的房子不全是指的住宅，还包括了大量的非商品住宅房屋，比如工厂、员工宿舍、酒店、长租公寓等，而且多数房子还是分布在农村的，城镇的房子不能说是过剩了。但是有一个现实情况是，房子本来是够住的，但是少数人拥有了多数的房子，那就导致了人为造成了房子不够住的假象，还有就是人人都想去住顶豪的话，那房子肯定也是不够住的。像现在城中村，年轻人到大城市的第一站，总是会有房间可以租下来的，还没沦落到很多人要去睡大马路的情况。

所以之前的限购限售其实也是限制这些有钱人少去买入这些房产，但是限着限着发现普通刚需也不买了，那如果大家都选择不买了，那城市里的房子也就同样会出现供大于求的情况了，所以这是一个动态变化的，很多房子现在建的质量一般、烂尾风险大，城市之间的分化、区域之间的分化也是非常明显的，非核心区和郊区的库存量很大，土地也越来越难卖出去了，之前多套房的人都在想尽办法尽量甩货给接盘侠，因为多持有一天就增加一天成本，但是可惜的是，接盘侠已经学乖了，也变聪明了，想轻易找到确实不容易，那流动性就从底部就开始断掉了。

先拿一线城市广州而言，广州算是一线中最积极放松楼市的了，其他三个一线城市都还没松开限购的口子，广州已经撕开了番禺、黄埔限购的大门。而在放开认房不认贷前，广州二手房每天平均的成交都是在65套上下徘徊，而8月底新政以后日均成交在74套左右。而在9月19日松限购后的四天，贝壳的二手日均成交了107套，看起来确实有增长了，但是想跑的人远比想进场的人要多的多，9月20日新政第一天，广州贝壳单日新增挂牌1396套，也是挂牌量指标今年以来的首度破千，谁也没想到，9月21号全市新增挂牌高达1649套，所以你看看，每天卖100套，但是新增了1000多套，这样相当于越卖库存越大了，这只能说是卖了个寂寞。

再看最强地级市的二线苏州，根据苏州当地自媒体披露，其最近梳理了苏州3424个小区，发现其中有70%以上的小区，3个月内都没有成交记录。其中苏州房价天花板苏州工业园区，有200多个小区90天零成交，而苏州工业园区的二手均价还算相对坚挺，但是也有所下滑，目前在4.06万元一平。

核心区吴中区有400多个小区三个月里二手房也出现了零成交。剩下的吴江、相城、吴中外围区域的小区零成交的情况就更加普遍了。那这里面的房子可不少都是学区房、也有配套好的刚需房和总价低的小户型，所以肯定不是房子本身的问题，因为苏州8月份的二手房签约量只有4904套，相比3月份已经腰斩，可以说苏州人都在想办法卖房中。不仅是苏州，刚刚松绑楼市的西安也出现了这种现象，西安5324个小区中有3743个小区零成交，超过70%，有成交的小区仅三成。可见，失去底层接盘侠已经成为了中心城市的普遍现象。

所以现在为什么大家都急着卖房，其实并不是房子本身的地段出问题了，而是大家都不开始慢慢在意房子的附加价值了，以前说地段好的房子永远涨，因为周边有各种配套，比如周边有学校，但是年轻人没娃这个不担心了；周边有医院，年轻人看不起病，这个也不用担心了；周边有商城，年轻人宅家里有某多多，也不需要商城了。这些附加价值需要刚需拼尽三十年甚至五十年才能得到的东西，很多人摊牌了，不卷了，让这些有钱人享受去吧，买不起好房子不是自己不够努力，而是根本不想去买了。

那老业主看到情况不对，楼市这个游戏不能没有新人进来玩啊，如果都是老玩家，那咋去提升物价了，就像钻石一样，永远被少数的开发出来，还绑定一下你的婚姻，但是年轻人如果不讲武德不被钻石洗脑的话，钻石的贬值也就是一两年的事情。所以观念很重要，买房的执念在上一代人脑海中根植了，在年轻一代中正在慢慢消磨，没谁规定对成功的定义就是买一套一线城市的房子。

所以，现在来看，这轮楼市的调整周期时间会超乎大家的预期，少则三年，多则五年甚至十年，因为现在不是完全依靠降购房门槛就能救起来的，这是咱们人口见顶，杠杆率高企以及收入和就业不稳定的加大所决定的，这是高房价和低收入之间的矛盾，也是预期的不确定性和收入就业不稳定性之间的矛盾，现在除非降到大家能接受的房价，不然的话，过去老一套的松绑措施只能是自欺欺人一阵子而已。当然，还有很多人会在利好间断出来的时候抓紧离场，因为这些理智的炒房客们，又在利用这一波行情，选择了套现离场。有的可能是高位站岗的，越拖亏的越多，还有的是依旧赚到不少的人，选择了就好就收，谁也不希望自己凭借运气赚来的钱，又凭本事全部亏出去，所以落袋为安是他们每天做梦都在想的事情了，还是拿着现金香。