一线城市是很多买房人向往的天堂，房价也是处于傲立群雄的金字塔顶端，而这一轮楼市过去两年多的各种救市操作都是底下的小弟在闹腾和放开，真正让一线也送口子的动作那是少之又少，而8月底的认房不认贷只能说是开胃菜，拉开了这轮楼市真正救市的序幕，因为放开四限，即限贷、限价、限售、限购才是救市的核心操作，那限贷限价基本是最开始动的，而限购是最后一道大门，只有松动限购才能算彻底打开了救市的大门，大家都在猜谁一线中会最先领衔，过去都是深圳上海最先收紧政策或者吹风，而这次，广州成为一线救市的带头人，一步一步组织其他老大哥开救市party了，只是上面松的很开心，底层的需求还是望眼欲穿了，广州在短期内交易量和房价会暴涨吗，现在能买入广州吗，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。现在的救市感觉是在开party，时不时来个好消息助助兴。而就在9月20号，广州出手放开了限购和限售，限购层面，广州的近郊的番禺，黄埔，花都及白云部分区域不再执行限购政策，而之前的远郊增城、从化是一直都不限购的；同时，非广州户籍的在限购区域内还是限购1套住房，而社保年限从5年降为两年社保。而限售方面，所有住宅的增值税征免年限从5年调整为2年，重新降回到了上一轮的门槛。

很多人第一眼看到通知时候还没完全看懂，其实就是现在广州把限购圈缩小了，原本的老四区保留了，外加了白云部分区域以及广州副中心南沙。而这已经是广州自上个月底到现在的楼市三连发了，从最先的认房不认贷到首个突破LPR下限的一线城市，再到此次放开部分区域的限购和全部区域的限售，广州可以说是一线楼市政策的引路人了，其他几位老大哥只需要照葫芦画瓢就行了。

为啥是广州，其实很简单，四大一线城市里广州经济是垫底的，甚至上半年已经被重庆超过了，未来大家可能慢慢就要变成北上深重了，竟然经济落后其他大哥一些，那房价也肯定是垫底的存在了，而谁最急谁才会先开动，广州此次都打炮已经说明广州现在救市的紧迫度了。

首先，根据中指研究院数据显示，2022年广州11区新房共成交了约6.5万套，与2021年对比，直接减少了大约4万套，也是近10年来的新低。二手房方面，2022年广州全市网签6.68万套，比2021年的11.4万套大减4.74万套，同比减少41.6%，可以说也是接近腰斩的一个状态了。根据贝壳数据显示，8月29日，广州二手房挂牌数为11.8万套；而新政后的9月12日，挂牌数增加至13.4万套。仅仅半个月时间，激增1.6万套，很多业主都在连夜挂牌卖房，也可以看出来广州现在的抛售潮正在进一步加剧。

因为之前广州卖房如果满2年未满5年的二手房，拿出来交易的话需要缴纳高达5.3%的增值税，一套总价300万元的二手房，增值税要交15.9万元，试想一下，哪个接盘侠会愿意多拿十几万的税去接盘一个二手房呢，这也导致很多二手业主卖房无门，甚至愿意降价和共同承担税费。而现实情况是，根据住建局数据显示，今年前8月，广州二手住宅仅成交57669套，比去年前8月的47087套略有上升，大家不要觉得销量上涨了，要知道，今年二三月是出现了小阳春的，疫情放开了部分需求被挤压了然后出手买了广州房子，才勉强维持住了上半年的销量没有太拉跨。

而进入下半年，各地的销量都不行了，广州也没能逃过。广州中原研究发展部披露的最新数据显示，由于8月初的时候一线几个城市都在拿着麦克风喊麦，但是没见谁搞出实质性动作，所以市场观望情绪空前浓厚，那销量也是急转直下，像8月份广州新房网签面积环比下降了20%，同比下降了29%。网签套数跌至4136套，环比下降了20%，同比下降了32%。这里面跌幅最大的还是老城区越秀，网签量环比下跌了50%，年轻人买不起，新贵看不上。而在成交量持续下滑之下，广州的新房库存量增加至1210.3万㎡，去化周期拉长至16.6个月。

而广州上半年的土拍成绩比去年还是要好一些的，上半年，广州总计供应经营性用地44宗，成交32宗，土拍金额为538.16亿元。而去年上半年仅仅只有399.92亿元，一个是今年上半年拿出的地都还相对优质，另一个是部分开发商不去三四五线拿地了，喜欢来一线搞一两块地开发开发。当然，上半年华润+香江联合体用166.89亿吞下长隆巨无霸地块也是完成上半年拍地业绩的重要原因之一。

但是这个成绩放到前几年并不算出众，要知道2020年广州全年土拍金额达到2198亿元，2021年更是达到了约2441亿元，所以今年广州大概率全年土拍也只能在1200亿-1500亿之间了，就算下半年拼命卖地，也很难达到往日的辉煌水平了。

而广州自身的经济增长也是承压的，去年广州内地GDP第四城席位被重庆取代。上半年广州GDP增速表现也不尽如人意。上半年GDP增速只有4.7%，在一线城市中垫底，也低于全国5.5%的平均增速，规模以上工业增加值下降了0.9%。而要想重新回归到经济第四城的位置，除了广州自身工业、制造业要重新发力之外，作为支柱产业的楼市至少不能在这时候拖后腿了，所以这也是广州迫切出政策的原因，一方面是给开发商信心，下半年多多来拍地；另一方面是给购房者信心，你们的房子有人接盘，请放心。

但是现在的楼市已经不完全是跟购房政策相关了，而是收入、杠杆率和预期共同影响的结果，如果只是从降低购房门槛这个角度出发，还是非常难以达到理想的结果。比如在8月底广州放开认房不认贷后，北京上海都有一波看房和买房的小高潮，虽然也只是持续了不到一周的时间，但是广州呢，好像都没见几个谈论这个话题，而截至9月上半月，广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米，与去年同期相比仅微增了1.5%，与今年上半年14%的增速相比大幅收窄。

可以说不仅没水花，反而还把大家观望的情绪给调动起来了，大家都想看看广州还能松到啥程度。这个表现就和去年很多二线城市类似了，不仅撑不起销量上升，还让很多黄埔、番禺的二手房业主抓紧抛售跑路，这些业主心里憋屈的很，还着5.88的贷款，房子贬值了几十万，之前的五年限售还卖不出去，现在宽松了三年，落袋为安是这些人最渴望的想法，所以后续广州的救市政策肯定还会继续支持，毕竟，现在台上表演的还是一点一点展示，台下的观众却已经越来越稀少了。

当然，广州毕竟还是一线城市，不至于完全沦落到没人去买的地步，但是能释放的需求不是可持续的，像现在有些广州开发商连夜涨价就是非常愚蠢的行为，现在都啥时候了，还给点阳光就灿烂，还想着涨价捞一笔那就是对购房者智商最大的侮辱了，这波需求释放完了，底层接盘老破小或者郊区盘的需求不继续出来买房的话，那基本就会出现熄火的状态，因为老四区的房子才是炒房客和改善人群想去买的地方，现在放开的区域只是为了让开发商多卖新房而已，毕竟现在地够多又相对好卖些的就是番禺和黄埔了，增城和从化一直都不限购，地也够多，但是买过的人都知道，根本卖不出去，砸手里都是好的，很多都是砸给银行变成法拍房了，银行现在都嫌弃，不愿意要增城从化房子做经营贷的抵押，可想而知，郊区房子现在卑微到什么程度了，跟四五线房子差不多了。

所以，那些盼望着一线救市后带动自己重新回暖的二三线城市，还是尽早放弃这个念头了，人家广州一线的郊区自身都难保了，哪还有能力带动周边的城市呢，什么佛山、肇庆、江门、中山，这些城市只能自求多福了，大家都是泥菩萨过河，一线老大哥要先自救，日子过好了，才能拉你们一把了。而一线的陆续出手，也在让市场的信心走到了真正的十字路口，如果一线全面回暖，那大家的信心可能会产生新的希望；而如果连一线也像现在二线情况一样的话，那工具箱里真不知道还有啥工具可以拿了，接下来的几个月，将是救市的关键点和重要信心期，让我们拭目以待。