大家期待一个多月的存量房利率终于在昨天下调了，当然像建行是今天早上8点才可以看到还款计划的减少的，但是终究是给大家下调了，很多人昨天也是庆祝了一番，值得下个小馆子促进一下消费。其实从今年开始，我就一直在呼吁降低LPR和存量房贷利率，因为08年的有过存量房利率打折的情况，而我有一套房也是在高利率的状态下买入的，跟很多朋友们的情况一致，之前是5.88，然后降到5.38%，今天看了是4.3%，11月的时候还会降到4.2%，这样算下来少了300多块钱月供。

当然很多朋友也跟我一样的情况，还有的朋友甚至首套利率去到了6.37%，利率上浮了30%，19年10月被高位套牢的，只能说那时候的银行是真够狠的，这位朋友苦熬了三年终于跟大家平起平坐了。那后续大家是不是就乖乖的每月还款呢，提前还贷潮会结束吗，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。大家想过没有，存量房利率为什么能下调，要知道这可是近十多年来都没有过的事情，要追溯的话还是08年的时候，那时候央行发布过公告，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，也就是直接打七折，而这个优惠主要针对于新增房贷，对存量房贷的利率，商业银行享有一定的自主权，但是那时候很多中小银行跟进了存量房的七折利率服务，客户也纷纷从国有银行倒戈向中小银行，为了留住客户，国有银行也在09年1月加入了降低存量房利率的队伍。

而这次8月31号的央妈直接发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，直接点名了要降存量房的利率，不给商业银行任何自主决定的权利，时间点、降低的比例都白纸黑字写清楚了。当然在实操层面大家还是要感谢央妈的，毕竟没有央妈的指示，底下的银行肯定要继续拖拖拉拉了，不到最后一步都不会降。而在背后更应该感谢的这两三年不断提前还款的老业主们，正是因为他们的不断施压，才让银行真正体会到了利润危机，日子太舒服的时候是不是想着改变的，当然央妈也降低了存款利率，用来缓解银行的利息压力，而银行现在也只能过紧日子了。

当然，我开头也说过，后面有朋友的利率还能继续下调到4.2%，因为每个人贷款时选择的LPR定价日可能是不一样的，如果你重新定价日是1月1号，那就会参考今年12月的LPR进行执行的，只要后面几个月5年期LPR维持在4.2%的话，到明年的1月你的利息还能降个几十块钱一个月，当然，最近两个月的5年期LPR都是按兵不动的，虽然央妈降了准，但是LPR不变还是比较罕见的，估计也是在观察降存量利率后大家的还贷数据，所以每位业主的还款动作都是利率是否下降决策的分子，分母则是大的贷款池，分子还的越激烈，下调的可能性就越大一些。

不过就算是4.2%的利率，对于现在的投资来说，依然是比较高利息的时代，像现在大家存活期的微信钱包，收益率只有1.54%，提个现每笔都得收0.1%手续费，而很多人赚到钱了也不知道把钱投资去哪里了，存银行铁定时亏得，现在存款利率下调就是不希望大家存钱了，而买股票，基本都玩不过庄家，连大V老胡都亏了快1.8万了，其他人那就更不用说了。

所以现在来看，对咱普通人而言，手上有闲钱了该提前还款的还是要抓紧去还款，没还完之前就不用先去想其他投资的渠道了，还掉本金就是最好的投资了，因为现在要想年化收益能到4%的产品都是非常难得的，大家投资回报都在下降，不止是你一个人难赚钱了，而过去楼市上涨的时候，大家都被短暂的快感所遮住了双眼，没有体会到原来咱们的利率已经是全球最高了，要知道咱们的台湾省才1.92%，香港也才2.02%，不对不知道，一比才吓一跳啊。

而过去因为咱们的经济在高速发展，房贷利率在各种其他贷款的衬托之下显得非常珍贵，很多小额贷款动不动就去到8个点10个点，所以自然大家都希望能用上房贷去助力自己财富的跃迁，而那时候都是求着银行放贷给自己，茶水费、手续费都愿意给办理的贷款中介，只为了加快办理的时间。而到了现在，房贷的利率可以说已经不是香饽饽了，像很多银行自己推出的消费贷比房贷都低很多，拿建行举例，建行的消费贷产品快贷最高额度可以去到20万，年化利率只需要是3.45%，关键还是先息后本的，用的过程资金压力也会小很多。那对比之下，现在4.3%的房贷大家是不是突然觉得不香了。

所以现在是一个贷款非常容易办下来的时代，而且利息已经朝着更低的脚步走去，其实这也是咱们从发展中国家向发达国家前进的必经之路，GDP还会继续增长，但是肯定达不到以前那么快的速度，这也就意味着需要大量资金的企业和个人都会更少一些，那银行的钱又要找到出口放出去，唯一的方式就是降低全社会的资金借贷成本，只有这样，才能吸引更多人去跟银行借钱了不然的话，大家宁愿少投资也不愿意多借贷，能够原地踏步不下降就算是不错的企业了。

而回到房子本身，现在买房能覆盖掉贷款利息的也是凤毛麟角了，过去很多人都说买房是最好的创业，确实，那时候有的核心城市房价可以五年涨50%甚至翻一倍房价，如果是这个速度，就算10%的房贷利息很多人也是愿意入场的，因为赚的钱还掉利息后还有的大赚，买的房子越贵、借的贷款越多，到五年后赚的钱就越多，在这种条件反射下，很多人疯狂加杠杆买入，但是他们忘记了，楼市如果达不到这个增长速度，那他们手上的利息将是压垮他们的最后一根稻草。

而现在这几年的楼市就印证了这一点，过去三四年买房的人别说保值增值了，亏三十万以下的人都算是佼佼者了，很多人把首付都亏没了，现在还在苦苦熬着还利息，想卖没人接盘，提前还贷手上资金又不够多，只能偶尔挂高一下价格安慰一下自己受伤的心灵，心里想着是，只要不卖掉我就不算亏，这应该也可以说当下楼市的"阿Q精神胜利法"了。

所以，大家现在要明白的是，利率降只是一种缓兵之计，缓解大家的提前还款的焦虑，但是大家手上的钱不还贷能做的事情也确实不多了，而后续的LPR下降的空间也不会特别大了，因为银行这波已经是放了一些血了，像降到4字以下那需要更大的决心，而存款利率后续可能还有进一步下降的空间，只有把资金都从银行逼出去，才可以刺激消费，现在的思路大概率是这样子的，可居民有时候就不喜欢被逼着做某些事，你越逼着资金离开银行去消费，那资金偏偏就躲起来，躲到黄金里了，躲到更安全的地方了，消费不是被逼出来的，而是每个人有闲钱了，自然会去消费。就像天热了大家自然会脱掉棉袄穿短袖出门，而不是在寒冬的时候说，你穿棉袄会流汗对身体不好，赶紧脱下来吧。

要真正的拉动消费，降低税费，提高企业的待遇和就业稳定性，减少全社会不必要的开支才是真正的王道。至于房地产的预期，如果还想来一轮大涨去库存，也不是说不可以，但是这样最后的代价是无法形容的。所以只能走刀刃向内的这条路，降低居民的购房成本，让买不起房的人能够买入自住房，至于高入天际的豪宅，就让那些真正的有钱人去炒就行了，现在机会已经摆在他们眼前了，他们会权衡要不要入场，毕竟，一山更比一山高，壕中更有壕中手，就看最后谁能玩转的过来了。