楼市低迷了两年多，地方城投也终于顶不住了，真的是地主家也没有余粮了。大家好，我是谢晖。最近济南城投要甩卖上千套现房，起因是城投在招标销售团队，让别人帮自己卖房，而这里面包括绿地华彤苑198套、龙湖九里晴川455套等，合计面积达到16.6万㎡，济南9月的二手均价在1.62万，那保守估计这些房产至少可以卖到26.56亿元，不仅如此，公告中还提到如果招标人对其他项目的房源有其他需求，还可以再慢慢增加，这到底手上有多少房源呢，又是从哪里冒出来的房子。

那按照城投的说法，这些房子主要是在过去济南土拍火爆期间，通过开发商建公有房和投资购置存量商品房等积累到的住宅和公寓项目。目前，济南城投还将部分资产将用于了住房租赁，但是一套价值一两百万的房子，年租金也就两三万，资金回报率在1%-2%之间，还不如普通存银行的收入。所以看城投的解释，其实就是在过去囤积了一大批房子，是各个小区真正的巨无霸业主，而且基本都是现房，如果他们不拿出来卖，市场上根本不可能一次性如此多房源出来，而为什么是这个节点出来抛售呢，主要还是有两方面考虑。

第一个是楼市的下行，造成房价的不断贬值，持有房子越多，反而没办法使国有资产保值增值，而在近期楼市政策疯狂利好的时机，大规模的变现会相对容易一些，以后就不好说了，而且这次的抛售必然会低于市场价格进行出货，就看购房者是不是跑步入场接盘了。

第二个是自身的债务压力，早在7月份，济南城投就把一直珍藏的300多套公务员小区对外发售，而且每平米还便宜了3000块，可以说是直接“倒挂”了。因此，像东城逸家开售当天，也吸引了大批购房者前去看房。而截至2023年3月底，济南城投全部债务和全部债务资本化比率分别为1047.53 亿元和 65.12%，公司债务负担较重，但是同期的利润总额只有0.42亿元，而且济南地方的债务压力也是比较大的。

根据济南市财政局数据，济南2019年底地方政府债务余额约1289亿元，经过疫情三年，2022年底这一数字增至约2660亿元，直接来了个翻倍。而卖地收入方面，2019年济南的土拍收入1019亿元，2020年降至820亿元，2021年这一收入回升至1016亿元，去年又重新腰斩到547亿元。那到了今年上半年济南涉宅土拍金额只有74.5亿，用凉凉来形容已经不为过。

所以现在的济南压力大家都懂得，而且地方还将债务还本付息全面纳入预算管理，制定了偿债计划，土地卖不动了，那就先把房子和其他资产卖掉进行还债。其他这种面对债务压力的方法还是非常务实的，最起码没有等着中央去拨款或者搞一些歪门邪道的赚钱方式，像一些城市增加违停罚款力度、通过行政费用的罚款去增加财政收入，这样只会转移债务压力到居民身上，而不是根本性的解决。而济南不仅是卖房卖资产，还压缩了自身的公用经费、对税收应收尽收、提高国企上缴利润比例等，这才是济南自我造血功能的完善，授人以鱼不如授人以渔。

而放在楼市现在也是一样，政策如果只是口头鼓励大家去买房，降低限购门槛和限售时间，本质上对购房者买房需要的钱并没有实质性的变化，就像这次存量房利率下降，老百姓一片叫好，这是实实在在的让利，不管一个月少了几十块还是几百块，礼轻情意重，老百姓都看在眼里，房价也是，不仅要允许开发商降价，城投自己降价当然也是没问题的，价格到了预期自然大家会买房进行自住。

所以在楼市低迷的时候，只有全产业链共同让利才能让每一个环节都有钱赚，都能活下去，开发商是终端卖房者，但绝不是利润最大头者，要开发商降到成本价以下，这种只能是临近破产的开发商才会做的事情，没有利润的事情企业为啥会持续做呢，那开发商没钱赚了，也就不会继续土拍了。所以作为土地源头的地方，只有在拿出土地拍卖的那一刻，就让利于开发商，才算是真正的让利于购房者，面粉贵了，面包即便是丢在海里也不会便宜的送给购房者，同时，大家也看得到，最大的庄家在出货了，如果你房子比较多，还是不要留太多套，保住核心的就行，其他该甩卖就可以卖了。