过去楼市中炒房客的噩梦之都长沙已经开始下场抢人了，长沙可以说是楼市调控里的尖子生，自2018年起，从限售、限购、限贷各个方面进行严控，楼市调控堪称全国最严。而这次放松给出的力度相比其他城市还是有所收敛的，毕竟过去严苛的政策一度让很多投资客一个个都铩羽而归了，想在长沙买房赚钱可以说比登天还难了，而作为网红城市，五一广场在今年的五一节假日旅游目的地中名列热门搜索商圈全国第三，但是如此大的旅游流量并没有转化为长沙买房的需求量，长沙的楼市在政策高压之下显露出了交易疲态，此次的放松，会带来长沙房价的重新回暖吗，后续长沙会进一步松口子吗，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。楼市现在不管是尖子生还是差生步调都一致了，就是要努力出政策救楼市。时隔六年，就在9月22号，长沙优化限购、限售的政策终于落地，在长沙买首套房可以不再需要提供购房证明，同时网签满4年可售。而这个力度相比人家郑州、沈阳等城市完全放开来说还是小巫见大巫的，也看的出来，长沙一直都在抵制炒房客，限售4年其实跟5年没啥区别了，也很明显，你想在长沙买房必须要有跟长沙共患难的心理准备，绝对不允许短期几个月就出手炒作去赚快钱，而限购首套也是释放了一些刚需的需求和外来旅游的购房需求。

但是长沙现在也有点高处不胜寒了，就像女生过了三十岁，对择偶的要求还是幻想着高富帅，那门槛降不下来只能是继续单身了。而长沙现在的房价对很多一线或者其他二线城市来说简直就是价格洼地，毕竟连东莞的均价在下跌了两年后依然维持在2.54万，而长沙的二手房仅仅只需要1.03万的均价。东莞一套，长沙可以买2.5套了。但是对很多湖南省内的购房需求来说，破万的均价依然还是要很努力才能够得着的，甚至大家对长沙的房价已经打上了一个标签，就只能值这个价。

而由于长沙房价从2018年6月也进入了下跌通道，再加上此前楼市火爆的时候也没怎么涨起来，导致很多买入长沙的本地人或者外地人基本都没赚到钱，甚至还亏掉了时间成本，如果那时候把长沙买房的钱换做其他二线城市买入一套，回报率会远远大于押宝在长沙。而价格的下跌，必然带来的是销量的下滑，因为很多人买入长沙后就感觉后悔了，买的时候是不算贵，但是卖的时候更加不贵。拿长沙核心区来说，2022年长沙市内五区新房供应总量724万㎡，供应面积环比下降27.14%;成交总量604万㎡，同比下降40.61%，去化周期达到了14.4月。

而进入今年以来，整体长沙的销量依然是没有太大的起色的，据湖南中原数据监测，长沙2022年周均成交在880套，而2023年截至8月底只有829套，要知道九月份大家都是开启认房不认贷松绑的了，而9月第1周长沙新建住宅成交量439套，环比下滑约50%，远不及2023年周均成交量829套。

不仅是新房，二手房层面，根据中国房地产报数据显示，长沙从今年4月开始每天都有一两百套二手房在降价挂牌销售，而从4月份以来的均价也在一直往下走，7月初的时候，长沙市六区一县二手房挂牌均价为1.02万元/平方米，环比下跌0.18%；而在售二手房达58986套，较上月净增3000余套。

而土拍方面，2022年长沙共开展了5轮集中土拍，成交率95%，出让总金额约514亿元，但是相比2021年反而是少了100亿左右，所以从去年底开始，长沙也就坐不住了，率先站出来了说不再严格遵循集中供地的原则，而长沙带头后，很多城市也跟着公开或者悄悄的放宽了对集中土拍的限制，因为很多城市都由于没有完成全年的土拍目标而不断的增加土拍的次数了。

但是这并没有改变2023年土拍市场的遇冷，像武汉上半年只卖了175.36亿元，南宁只卖了31.4亿元，长沙也只卖了183亿元，只完成了供地目标的12%，这样的成绩也带给长沙下半年非常大的压力了，如果政策不调整，那下半年势必也还是照旧的难卖地，只有通过不断的松绑政策才可能吸引一波流量转化成购房需求，而今年楼市的大环境就是大家一起放松救市，连一线老大哥广州都松动了近郊的几个区域打开了限购的大门，长沙现在还是有点太过于谨慎了，现在大家都在疯狂抢年轻人，特别是很多二线省会城市，谁的年轻人口多将来的优势就会更大一些，长沙现在很多年轻人也会吐槽工资较低、烂尾楼和品质不满意等，但是很多年轻人被北上广深的房价打击后，也醒悟了，只要不努力去买房，就什么都买得起了。

而长沙在去年的常住人口增量达到18.13万，在重点城市排名第一。根据央视财经的一个调查显示，超四成青年来长沙是为了求职，近四分之一青年来长沙是为了创业，而2022年长沙GDP接近1.4万亿元，并且4.5%的增速，在万亿俱乐部城市中又是当之无愧的增长冠军。所以也看得出来，年轻人来长沙真的不是为了买房，而很多的旅游流量也不会转变成购房需求，因为看不到涨价的预期，想让人买房的难度也是非常大的。当然，如果长沙真的能持续维持住房价不上涨而GDP继续高增长的话，也算是给其他城市打了一个样了，但是至少目前多数城市还是得依靠土拍才能维持住经济增长。

所以按现在的行情来看，长沙后续的楼市政策步子还是可以稍微大一些的，毕竟现在的楼市已经不是过去几轮疯涨的时代了，每个购房者都不会冲动性的买房，在人口和收入都进入通缩模式下，楼市已经算进入一个低增长甚至是负增长的时代了，把过去建好的房子卖出去都得花很长的一段时间，即使现在长沙完全不限购和限售了，也不会造成房价的猛涨，所以，专心搞楼市以外的经济和产业，才是一座城市更好的出路。