最近很多人都在准备抄底了，中介们都在纷纷摩拳擦掌准备大干一场了，纷纷群发消息给手机里的老客户，让大家抓紧去买房，这是最后一轮抄底上车的机会了，再错过就等不到了，而这些话其实已经非常耳熟了，从去年二线开始放开救市政策后，抄底的声音就不绝于耳，但是抄着抄着发现价格越来越底，而今年二三月的小阳春也是吸引了一波人群上车买房，按现在的放款的速度应该已经还贷小半年了，不知道他们是否后悔急匆匆买房了，虽然下周一存量房利率就下调了，但是这点利息对刚刚买房的人只能是杯水车薪了。

因为LPR已经降了很多了，而9月的LPR依然是按兵不动的，5年期还是4.2%，而这波救市目前还只能说起步一个月而已，房价的震荡下探还有一段时间，只有一线利好出尽，才可能将是拐点，那接下来的楼市会继续降低下限吗，现在该卖房落袋为安吗，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。现在无论是买房还是卖房都要擦亮眼睛了，市场的分化已经非常明显了，一二三四线都无一例外，但是救市政策出台后，销量可能会短期溢出，但是不能说房价就会马上上涨，因为量在价先，即使成交量持续攀升，真正等到价格全面上涨中间都要至少4到6个月的时间，况且现在的需求就很难熬过前四个月，多数都在第三个月就熄火了。

广州8月底释放的认房不认贷，前几天也拎出了几个近郊区域开启了不限购，其实就是为了进一步拉升新房的销量，主要是为了释放刚需和改善的客户来买房。而这些人拿什么去买，多数都得卖掉自己原来的房子才能买得起，这里的房子可能是老家的，或者是二三线的其他房子，而现在二三四线房子流通性可以说基本失去了，这样就造成市场的置换周期会非常长甚至直接把底下的需求割裂了。所以现在能完成卖一买一的已经是这个行情下的领先者了，那同时也造成了一个现象，底层的需求无法持续的制造出来，只能依靠政策短期刺激需求入场，那这种短暂需求的成交量对市场而言是无法根本性的扭转行情的，也就没办法完成量在价先后的带动。

现在可以止跌已经算是非常成功的政策了，因为现在的楼市还是哪里冷清放哪里，头痛了医头、脚疼了看脚，但是这也忽视了市场供求关系的本质，正是因为很多区域都是供大于求的，而现在人为希望让大家去这些城市或者区域内买房，但是买房人也不是傻的，明知山有虎，偏向虎山行吗，过去高利率已经让很多人吃过亏了，从最初搞LPR利率机制的时候，很多人就不敢去转浮动利率，一直坚持固定利率，也是担心将来利率会进一步攀升。而现在的利率下降，并不是银行良心发现了要让利给购房者，而是大家都不贷款了，不得不选择薄利多销的形式，不然的话，对银行来说，更多的提前还款对他们而言是更不利的，毕竟，银行就是靠吃利息差才能活下去的。

而像广州而言，这次解除的限购区域也是近郊的区域，都是库存量特别大的地方。根据克而瑞的统计显示，截至8月末，广州全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月，之前的番禺和黄埔都是限购的，现在直接放开了，而这两个地方都是库存非常大的地方，黄埔区新房库存面积分别为149万平方米，番禺210万平方米，另一个花都区也达到了143万平方米，这三个区的库存量就占了广州全市的40%，如果这几个区域卖不出去的话，整个广州下半年的土拍就非常困难了，这也是要解除这些区域的重要原因，而广州的这一操作也会影响到深圳进行参考，深圳核心区外的限购预计也将不久后打开大门。

而现在上至一线城市，下至三四线城市都已经纷纷在解除限购了，后续也可能将出现一个人口重新流动和财富分配的的现象，因为过去的限购，很多人即使有钱也办法去这个城市的核心区进行置业，而外围的区域这些房子又看不上，而现在呢，不少二线的核心区都已经放开了，而一线也把近郊放开了，那很多三四线比较有钱的人肯定会对比了，到底是一线城市外围郊区能量强一些，还是二线的核心区更强，对很多没有实地考察的话，刻板印象肯定是买一线好过买二线。

但是实际情况来看，拿广州远郊的增城区来说，2018年7月二手均价在2.33万一平，到了今年8月底的均价只有1.68万了，跌幅超5500元一平，100平增城的房子，五年多跌幅达到55万，再算上利息的话，亏损的幅度至少在75-90万上了，相比之下，二线核心区的区域房价的坚挺程度肯定好于这种一线的郊区，那资金肯定会考虑是不是要去一线郊区进行购房了，而二线核心区如果不能撑起上涨，那就导致大家的选择会飘忽不定，到底是梭哈二线核心还是一线近郊，而两种势力的僵持下，最受伤的肯定还是三四线城市，就像两位老大哥打架，最后进医院的肯定是底下的小弟了。

所以现在判断，一线近郊限购的不断放开，会让更多二线城市全面放开去与之抗衡，因为二线也不是傻的，如果本省的购买力都跑去买一线近郊了，那二线楼市就可能真的被架空了，毕竟现在的购房需求那可是非常珍贵的，能抢到一个是一个，而这样的你追我赶，也会让本轮楼市更快的触底，在政策没有出尽前，都还是触底的前夜，当然，触底后也可能是一直保持稳定的直线了。

而如果想现在就能马上重新上涨或者大涨的话，这个希望目前还是非常小的，现在楼市不是追求涨的状态，而是要稳住不跌就是厉害了，要加大开发商去库存的速度，因为大家别忘了，很多开发商还是欠着一屁股债没还的。像恒大昨晚的深夜公告，截止2023年上半年财报数据显示，目前恒大负债总额23882亿元，剔除合约负债6039.8亿元后为17842.2亿元，而上半年恒大的收入约为1281.8亿元，净亏损合计392.5亿元。按这个速度下去，要还清2万多亿的债务还有很长的一段路要走了。

所以在政策还没完全出透之前，谁也不知道这个底线到底啥，因为现在的频率基本是一两天就有一个政策出来，一线城市有点不救起来不罢休的感觉了，所以，咱们只能继续等待政策的效果和力度了，以不变应万变。