文｜老墨

是时候系统聊聊房价了，尤其是在这个特殊阶段。

我发现大家都很迷茫，有的人觉得还会跌，最好跌到1000块、500块一平，还有人总觉得会涨，最好涨到10万一平，那自己就赚翻了。

很显然，这些想法都带有主观色彩。

咱们想对自己负责就必须客观，那么房价到底会怎么走呢？其实国家已经说得非常明白了。

10月8日，发改委表示“针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。”

10月12日，财政部又表示“叠加运用地方政府等工具，支持推动房地产止跌回稳。”

短短四天时间，两大国家部门就先后提到这四个字：止跌回稳。

这显然就是高层的正式定调。

其实这几年房价已经跌了不少，尤其是二手房方面，2021年初都快接近1万6一平了，可是现在只有1万4，不要小看这平均一平2000块，这个代表有些城市绝对跌了更多，一平跌几万都有可能。

这次就连北上广深都不例外。

2021年深圳二手房8万一平，现在跌到了5万4；

2023年北京二手房6万4一平，现在一平也跌了1万；

目前上海二手房均价一平5万8，直接跌回2016年。

广州也差不多，看这种情况下，估计下面的几线城市也好不了多少，所以对这次国家的定调，我的理解就是两个字：弱化。

只要不涨就肯定贬值，毕竟大部分人都是贷款买房，利息是跑不掉的，所以“止跌回稳”就是为了稳定老百姓心理预期，克服房价下跌心理，然后赶买房。

如果这点没错，那我就觉得咱们就必须提前做好一个准备。

所谓“次新房”，就是建成时间小于19年的房子，当然了，这是楼市行业的定义。

而我自己绝对必须再加上一点，必须是高层小区，尤其是那种总高超过30层的超高层小区。

因为它们都有一个共同特征：过于追求速度，而忽视了质量和舒适。

谈到这点，就必须结合人口。

这些年太多人进城了，你想想看1949年建国初期中国城镇化率只有10.64%，2023年高达66.16%，换算成人口就是年均都有千万人进城，不管打工还是定居，还是那句话老话，只要有人就需要房子，可是人实在太多了，再加上背后巨大的利益，这就导致过去造房速度确实快，但质量确实不够好。

这就是现实情况。

要不然住建部也不可能在2023年就定调，住房发展正从“有没有”进入“好不好”阶段。

与此同时，中国楼市不仅面临住房总需求减少的难题，最近十年总需求就从15.5亿平锐减到了9.4亿平，降幅都接近四成了。

而且需求结构也在变化：“刚需减少，改善增加”。

注意看三个时间段：2014年刚需是6亿平，改善是3亿平；2024年刚需是3.4亿平，改善是2.4亿平；预测2029年刚需是2.5亿平，改善是2.9亿平。很明显，刚需规模不断缩小，反而是改善规模基本没什么变化，未来改善就是支柱。

那你说，改善到底改善什么呢？

其实就是在改善舒服度，这就不仅仅要求面积够大、地段够好、圈层和配套够优质，房子质量也至关重要。

三天两头漏水，小区坑坑洼洼，谁住着舒服？

按照预测，未来房价止跌回稳，相比2019年以前还要便宜些，但是利率降了不少，买房压力反而也降低了，你说他们会买什么样的房子？

还会买以前的高层小区吗？其实就不太会了。

更何况存量房保有量太大了，目前全中国大概有335亿平，就算只有10%对外出售，按照每套房百平计算，那也有3000多万套房，竞争力太大了。

一是竞争力太大，二是同质化严重，你说能好卖吗？那肯定难卖啊。

你没发现吗？

除了房企转型之外，银行也受到了影响，所以我们看见最近不仅是下调了首付比例，重点是存量房贷利率和LPR都在下调，那这就不一样了。

这样做，其实就是在告诉我们：银行正在摆脱传统的依赖房地产的发展模式，而是要走出新路子。

大家能理解吗？什么是依赖房地产的发展模式？

不就是靠利息生存，最简单的计算方法，2019年首套房利率都高达5.88%，贷款100万且三十年还清，你猜总利息是多少？113万，竟然比贷款本金还多13万。

可是当年的存款利率也就2%左右，一年利息只有2万，这中间差价太大了。

楼市上行，银行能赚钱，楼市下行，银行也难生存。

这就是依赖房地产的弊端，而现在就在发生，所以不止我们担心，银行更担心。

所以下跌不是坏事，如果这几年房价还在涨，那么恒大问题不会暴露的这么快，我们甚至还自己迷惑自己，这才是大问题。

所以市场主体从卖方变成买方，最利好的恰恰就是个体。

咱们必须要明白，是雷就迟早会爆，不要心存侥幸，咱们根本承受不起。

说的好听点，贷款买房也是能力，可是别说暴雷了，就是一平下跌1000块都扛不住，你还指望自己有多幸运？

咱们需要的是稳定，因此回暖在所难免。

不过，回暖不代表上涨，就如同财政部和发改委两个国家部门所说：止跌回稳。

一是止跌，二是回稳，只字不提上涨，这就已经能说明一切了。

对此，你怎么看？

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