文｜老墨

注意，这次可不是开玩笑，中国楼市拐点可能真的来了。

10月8日国家发改委专门召开新闻发布会，里面就重点谈到楼市，而这次和以往有一个很大不同，就是发改委罕见提到一个词：专项债。有些人就预测，这笔钱很有可能被用在国企、城投公司改造城中村、筹建保障性住房、收购存量房用作保障房等上面。

虽然没有公布具体金额，但是绝对不会少。

因为现在的中国楼市正面临一个大难题。

其实早在8月底，《中房网》就发了一篇文章，标题是“百城新房去化压力处于“高温期”。

啥是高温期？说白了就是新房库存太多。

实际上，正常状态应该是新房在12-14个月内卖完，可是中国百城新房库存去化周期已经高达26-27个月，这都快超一倍了，要是咱们再细分一下，情况更难，百城里里竟然有44个城市超过了36个月。要是再不想办法去库存，房企为了尽快卖掉，别说打八折了，腰斩都有可能。

这下你就能明白，“专项债”到底重要在哪了吧。

一是不让楼市崩盘，二是稳住房价，这也就不奇怪除了改造城中村之外，其他两个用途都和保障房有关。

有人就说了，如果专项债真的能解决库存问题，那房价很快就会下跌。

真的是这样吗？我还真不这么看。

其实专项债的作用是限制房价上涨，而非拉低房价，尤其是在三四五线中小城市，限制作用更大。

逻辑非常简单，能不能拉低房价的关键是销量，销量越差就越能拉低房价。

毕竟中国楼市是预售制度，这就决定房企造房中70%的资金都是外借/贷款，想提高销量就必须维持房价预期，一旦老百姓担心下跌而不敢买房，那危机也就来了。

所以啊，这下你就能理解为什么前几天河南、四川等地房企涨价了吧，最低都涨了一平200块。

说白了，更多就是借助涨价来维持老百姓预期，尤其是在临到国庆。

收购存量房、未出售的新房用作保障房，等于国家把这些房子握在手上了，定价权也就易主了，你说是不是限制房价上涨？而且为了楼市健康发展，我猜测国家还有可能还会这样做。

其实这点才是我最关心的地方，也是进一步影响房价的关键。

9月中指研究院也发了一篇文章，“全国新房已开工未售库存约25亿平，去化周期约3.6年，较去年底延长0.6年。”意思也是说库存过高，需要尽快解决。

咱们要是再看看下面这张图，看法会更加直观：

相比2010年之前，现在的库存压力至少翻了一倍。

那你说怎么办？

保障房确实是个办法，可是收购速度太慢了，至于原因嘛，我还真总结了一下：

第一、收购成本太高了，基本在3%左右，要是不靠财政甚至都会亏本。

第二、虽然同地段保障房价格远低于商品房，这点很利好老百姓，但是却很难被开发商接受。

至于面积、户型、楼栋等等，其实这些方面都是小问题，大家能协商，而真正难以达成一致的就是金钱，买的人想多少赚点，卖的人又不想亏太多，所以速度肯定快不到哪去。这也难怪就连被有的人称为“史诗级救市政策的5·17新政”，当时央行就批准了3000亿元的保障房再贷款，截止到6月底还剩下120亿左右。

既然现在发现了问题，到底该怎么解决呢？

其中一个办法就是统筹管理，目前各地都是各自为阵，想提高效率就得由国家统一管理。

就比如在住建部下设立一个单位，专门负责保障房工作。

如果能够成真，那么长远来看，中国楼市就会进入一个新阶段，这或将利好一部分人群，接着看。

从1998年至今，商品房有两大作用：一是借助市场力量来尽快满足大部分人的居住需求，二是帮助经济发展。

然而，一个健康的楼市结构绝对不能只有一种房子，也就是不能只有商品房，毕竟商品房价格太高了，就算是只贷款50万，利率算3个点，一年还有2万5，有些县城的压力都比这大，就更别说城市了。

国家想做到“住有所居”就必须发展保障房。

这就是未来中国楼市的新阶段：商品房+保障房等其他住房共同发展，甚至是保障房比例不低于商品房。

这绝对是个好消息，而且正在实施，因为就连上海都发布了新规，里面重点提到了这点。

要求开发商在造新房的时候，需按照建筑总面积至少5%的比例配建保障房，再加上收购措施，我有预感短短几年里保障房面积就会快速增加。

而且住建部明确“住有所居”，这就意味着覆盖人群肯定会继续扩大。

有可能不再要求户籍收入，只要你没有固定居住地，都有可能申请保障房。

比如你户籍在河南，常年在江苏打工，一直都是自己租房，那你就有可能申请一套保障房，虽然也是租给你，但肯定比你在外面租房要稳定很多，租金大概率也会低一些。

不过，想做到这点就必须有个前提：保障房数量够多。

毕竟早在2021年，当时中国就有3亿7千万的流动人口，要是把人户分离都算在内，那数量将增加到4亿9千万。

你说需要多少房子？

不管怎么说，中国楼市都在朝着好的方向发展，这得益于国家的领导，值得我们期待。

对此，你怎么看呢？

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