2025年全国产业园区总建筑面积预计突破62亿平方米，但企业数量增速远低于空间供应量。当"招商内卷"成为常态，园区运营者逐渐意识到留住现有企业比招引新企业更重要。数据显示2024年产业园REITS出租率平均下降12%，营收下滑的园区占比超70%。这场从"增量扩张"到"存量深耕"的转型之战正在重构产业园区的生存逻辑。
·一、为什么要稳商留商？
→1.产业空间过剩，企业"用脚投票"。在招商压力变大的情况下，各地政府不约而同地认为是因为当地载体不够，于是大干快上了很多产业载体。2025年东莞新建低成本产业空间达710万平方米，但厂房在售项目成交率仅33%。成都武侯区每年投入7亿元支持企业，仍面临"企业签约后流失"的困境。企业选择权扩大，倒逼园区从"政策优惠战"转向"服务持久战"。
造成这种问题主要原因是当地政府缺乏对产业载体的深入研究和政策放开后产业园区开发商的一拥而上。
→2.政策收紧，企业投资扩产需求萎缩。随着公平竞争条例出台，各地招商政策出台和使用都不同程度地限制，原来通过政策洼地或恶性竞争形成的优势已不复存在。对外招商的力度不如以前，由于大环境不明朗和不确定性增强，企业的投资需求也在萎缩，更不愿意到外地投资，优先考虑在熟悉的地方发展。
一方面是市场大量载体出现，作为需方企业却在减少和萎缩，这种错位导致产业园区赖以生存的法宝招商受到重大挑战。当招商难度越来越大，成本越来越高，留住本地企业或园区内的企业成了当务之急。
·二、容错机制：给企业"试错空间"。招商已经很难了，政府针对当地企业不要求全责备，应给予更多的宽容度而不是不断加压。佛山市率先取消新项目亩产税收强制考核，允许企业调整产业类别违约免责。苏州工业园发布《生物医药产业容错清单》，为企业仪器采购预算使用"松绑"，研发效率提升40%。
政策松绑背后，是园区与企业"共生共赢"的长期主义思维。
·(二)服务升级：从"保姆"到"合伙人"。
→1.产业生态深度绑定。成都搭建"基金+园区"模式，设立10亿元产业母基金，定向投资园区内人工智能医工融合企业，形成"投资-孵化一上市"闭环。2024年该区科技成果转化率提升至68%。
→2.数字化赋能精准服务。某地产业园利用大数据平台建立企业需求数据库，针对6家路演企业提出的53项诉求，定制"一企一策"服务方案3个月内落地率达91%。
·(三)成本优化：与企业共渡难关。这个是政府最容易忽视的，因为政府很多园区都是国企平台建设，成本居高不下，原来可以通过政府补贴来弥补部分成本。由于招商政策收紧，推向市场后发现产品顿时没有竞争力了，应该鼓励更多市场化和专业的产业园区运营商进入，同时鼓励低效用地的业主自改来平衡资金和提供低成本的载体空间。
