Roca丨中国城市运营力观察报告

2021—2022

由建筑档案与Roca联合出品发行

开发价值何以反哺城市？

产品力如何驱动城市运营？

走访西南、东北、华中、华北、华南五大片区

记录者、观察者、开发者、设计者

四方对谈，十个研究主体

【第九站】

华润置地

开发者 丨马晓瑛华润置地深圳大区助理总经理

设计者 丨吕达文香港汇创国际建筑设计有限公司创始人

观察者 丨陈 阳ADU 首席顾问

记录者 丨邵 兵建筑档案主编

产品载体 丨深圳 · 华润 · 万象天地

对话现场- 自左至右分别为

记录者邵兵、设计者吕达文、开发者马晓瑛、观察者陈阳

壹

时代中转型

热爱城市的华润置地

记录者 关于 华 润的发展，经历了多个时期， 每个时期都是新的探索、新的体现，逐渐将产品与城市融为一体。

开发者华润置地是华润集团旗下负责城市建设运营的战略业务单元，其发展经历了三个比较重要的阶段。

第一个阶段是 2003 年及以前，华润在这一阶段慢慢实现了全国化的布局。

第二个阶段是 2004 年到 2016 年之间，2004 年开业的深圳万象城是华润的第一代综合体产品，也是华润置地第一阶段转型的关键点，一个非常重要的里程碑。深圳万象城意味着华润置地从以住宅开发为主的企业，注入了更多带动城市发展的愿景，实现了向“投资物业和住宅开发”双轮驱动的综合性房地产企业的转型。

第三个阶段是 2016 年之后，随着“片区统筹”商业模式的落地，华润向着角色更加丰富的“城市投资开发运营商”转变。以华润城为例，这是我们以城市更新为核心的片区统筹项目，孵化了以万象天地为代表的第二代综合体产品，同样也是看到了城市发展的需求，它吸附了很多周边业态，强调公共开放的品质生活空间，其希望能够契合年轻有活力的人群。

后海中心区则是我们以新区建设为核心的片区统筹项目，其核心除了技术能力的突破外，更多的在于战略层面对城市建设运营的转型示范，我们在街道系统、公园系统、场馆系统等多方面协助政府做综合统筹。

我之所以喜欢华润，是因为这里所有人都非常热爱城市，愿意为城市服务，这是我们共同的初心。

设计者产品能够有效回应当代需求，使用者也会反馈给我们新的需求，因此持续回应需求是产品的核心。我们做设计，以什么为载体并不是唯一最主要的，而是要看在未来几年甚至几十年中，能否承载一些新的变化，以及其是否具有一定的灵活性、耐用性和生命力。

追求品质，是我们和华润的共识。每一个建筑都应当被尊重，因为它们都是会和人长期产生联结的，因此我认为花费时间创造品质是值得的，重要的不是周期的长短，而在于产品的密度。其实我非常希望我们的视觉样板段能够被放在真实的建筑中，而不仅仅是在工地一旁立起来的一个小板块。因为人与建筑是在真实中发生关系的，我们能够透过其尺度感受关联性。

观察者万象城的三个产品，用有机理论去理解它的逻辑特别清晰。传统的百货公司就是典型的机械思维下的中心化结构，底层单元趋向于同质化，像螺丝钉一样。购物中心则赋予了底层单元（商铺）的经营自主权，把螺丝钉变成细胞，并提供必要的品牌、安保、物流等基础服务。而万象天地这样的商业街坊向传统商业注入了街道元素，业态更加丰富、多元，激发底层单元有机组织的功能，释放出足够的活力。这是未来社会的服务逻辑。

华润万象天地 鸟瞰图

贰

策划中留白，

包罗城市“万象”

开发者我们做城市运营的初心不光是为了经营，更是为了运营。运营比经营更加强调社会民生、城市环境品质，以及公共利益，这些初心是不会改变的。

做开发得先知道需求，尝试在人的需求中提炼新的价值，进而形成新的内容。在做项目时，我们特别关注前期策划，包括前期对场地条件的了解，包括人群的抓取，客户的洞察，通过这些策划出适合片区的功能业态和运营方式。

城市应该可以容纳多种形态的生活。人有多少种选择，城市里就应该有多少种形态。就像有的人喜欢购物时慢慢探索体验，有的人追求高效一站式购物。而在科技和社会的高速发展下，或许未来还有很多新的使用方式是我们无法预测的，因此我认为在策划阶段要适度留白，允许一些模糊地带的存在。伴随着城市的成长，这些空间和内容会相应成长和变化。

设计者购物中心可以视为一种稳定空间，它能够提供稳定的气候条件，比如温度、空气、灯光等。而街区是相对开放的，也相对没有那么稳定，但身处其中能够使人感受到与自然的连接，从而具备心理上自由、放松的状态。

从稳定转向不稳定状态，面对不断变化的界面时，以何种形态介入，并且能够使更多因素参与这种变化，其实非常复杂。

除此之外，街区有另外一种城市功能，做街区的目的不仅仅是为了购物或者消费，而是它能够承接城市中那些“非固定性”的人，因此它能够连接周边的相邻片区。

无论是传统、稳定的购物中心，还是步行街、商业综合体等开放、会变化商业形态，其实都是在回应生活方式的转变。街区本身不是一种风格化的产物，它是具有切实生命力的，只不过由于它们缺乏整体性的思考，对于演变着的新的生活方式未能做出及时回应，而逐渐丧失了生命力。

华润万象天地 夜景

记录者城市运营力体现了运营方与城市能否共同生长、相互发展、相互融合。未来 10 年，如果虚拟的 VR 世界跟现实世界交错，商业形态一定也会相应发生重大变化。以此为基点，我们探索未来街区该是何种状态，或许不仅仅是现实的城，甚至可能是虚拟的城与现实的城之间交错叠加的一种新的商业形态。

观察者在经济思想史中，熊彼特的创新理论认为，创新是建立一种新的“生产函数”。基于当下产能过剩的现状，我认为将这个定义稍作修改可能更适合——创新是建立一种新的“需求函数”。

街区中会有新的连接，以及新的需求和感受出现，这些都是关于连接的商业创新。尊重于底层单元的原有的运营逻辑，做好改善提升，这种设计根植在底层的逻辑之上，而不是强硬的自上而下的规划。从底层单元空间改造时，就顺应其合理需求进行“留白”，给予其更多可能性。

其实连接不只是底层单元之间横向的连接，还包括竖向连接、斜向连接等多向的连接。越大的城市区域其连接方式就越丰富。每个开发商对底层单元的设置不同，切入城市的方式都不同。

华润万象天地 实景图

叁

华润 · 万象天地

造就城市生活“万象”融合

记录者震撼、丰富、驱动、改变，为深圳提供着可持续的运营力与生长力，万象城的“城市万象”，在变量中构建未来城市生活的丰富度，造就城市生活“万象融合”。

开发者结合这些年做开发的经验，我有几点感触。首先，城市运营的价值创造来源于生产要素之间的新的关系的搭建。就拿商场举例，商场是一个很小的生态系统。一个商场的健康运营，需要大量的社会资源的连接、协作、共创。用户喜欢一个商场，可能出于很多原因，比如停车便利、美食有品质，或者卫生间洁净有序等。这些客户体验的背后是数以万计的供应商的相互连接和高效协作。

把商场的尺度不断放大，大到一个片区一个城市，就是更大的生态系统。同样这里面会有很多参与者通过配合协作来创造这个社会的价值。所以城市更需要和谐高效的生态系统，需要通过不断加强资源间的链接来创造更多价值。

其次，城市运营的价值是丰富了城市治理的方式。以深圳为例，通过“政府主导、市场运作、公众参与”的机制，让城市运营可以协调多方利益，统筹多方资源，实现更加科学进步的治理模式。城市运营的方方面面，例如智慧城市、未来交通、双碳环保、人文进步等方面，只要把治理模式打开，政府搭建平台，鼓励社会化的参与，就能够上下联动，集思广益，快速形成共识。

设计者时代在变化，思考一定也是与时俱进的。首先，不能单点去解决问题，一定要从整个大环境着眼进行思考，从系统性的角度去解决问题。

第二，要观察、洞悉人的行为进行设计，而不是过于自我，落入想当然的局面。总体运营就是看到需求，综合统筹、判断之后对这些需求所做出的回应。

第三，开始进行策划时，要接受模糊性，接受被改造。很多事情如果我们想不明白，可以用回归本初的方式——先预留空间，城市会告诉你这里需要什么，这也呼应了设计中的“留白”。

观察者从居住区开发到片区开发，以城市运营力视角来看，是升维的。我们必须放大尺度来看，回过头来才能够明了用地的属性、定位和要求，才有可能找到其中相关的逻辑。项目如何走入其所在城市片区，片区所具备的能量如何赋予用地并生动地发挥作用，它不是固定存在的，而是整个城市复杂系统中动态存在的有机组成部分之一。

华润万象天地 实景图

肆

从街区到片区，

持续探索城市运营力

设计者开发，从需求开始，立足于价值探索，依托于策略与方式；最后通过设计形成城市的整体空间活力，其中需要时间经验留下的空间活力，也需要更多利益主体的参与和共建。

开发者随着战略的不断转型升级，华润置地从单一开发迈向了集城市投资、开发、运营于一体的城市运营商角色。从“城市单一地块的价值激活”到“城市核心片区的价值重塑”再到“城市投资开发建设运营商”的创新转型，华润置地通过对城市发展底层逻辑不断思考和对城市建设运营需求的不断探索，始终秉持“品质给城市更多改变”的使命，做政府的帮手、抓手、推手，与国家共命运，与城市共发展。

关于城市运营，我们仍在探索的路径上，从过往的针对一个项目到一个片区，其实这里面会有更多的挑战和机遇，希望能够更多活在当下，走在路上，有更多新的探索能够分享给大家。

设计者何谓城市？何谓街区？为什么我们需要城市？为什么我需要街区？从需求开始探究，华润置地的第一代产品关注城市的新形象、新气质；第二代产品关注城市的年轻群体聚落的打造，从属于品质，从属于持久生命力的塑造。第三代产品除了视觉上的活力、空间层面的合理性、街区层面的链接、多方思考的论证，并通过时间维度加强我们与世界之间的亲密性与关联性。

观察者从同质化到异质化的产品迭代里，底层单元结构开始发生变化，发现了更好的内容、空间、价值之间的“连接”。从 1 : 10 到 1 : 10000，从点式开发到片区建设，运营力的持久力来自于生活内容的丰富度以及城市空间的丰富度。

华润万象天地 夜景鸟瞰

伍

关于华润置地

华润置地有限公司于 1994 年改组成立，是《财富》“世界 500 强”华润（集团）有限公司旗下负责城市建设运营的战略业务单元，是最具行业影响力的城市投资开发运营商之一。华润置地作为国企，以一系列高品质的城市投资、建设、运营项目，特别是万象商业系列产品，践行品质给城市更多改变。深圳万象天地是华润置地在深圳打造的第二个万象产品，拥有 23 万平方米“街区+mall”的创新商业空间，包括近 300 个店铺、逾 1000 个品牌、12 座独栋品牌旗舰店，以及超过 2000 平方米的室内儿童乐园和 24 小时不打烊的国际美食餐饮街。

【城市运营力观察报告 2021—2022】

出品方

建筑档案

联合出品方

Roca

特邀专家机构

ADU咨询

对话方

华远地产 丨 万华投资 丨 融创中国

万科集团 丨 华侨城 丨 阿那亚 丨 远洋集团

绿城中国 丨华润置地丨旭辉集团

关于“城市运营力”

改革开放四十年有余，在城市化的过程中，随着一个个城市、一个个城市社区的出现，人们的生活方式也在发生天翻地覆的改变，以 2021—2022 为一个观察节点，建筑档案联动西班牙卫浴品牌Roca共同发起此次关于中国当代地产的观察与提问。这是一次关于中国当代地产运营力的设问，通过观察、发问、对话，为行业展开当代地产在城市运营力方向的一次调查与研究，并以城市运营力“调研 + 对话 + 论坛 + 白皮书”的形式，向公众呈现地产开发者在城市建设和当代生活方式方面的深层价值研究。