这个问题的提出，是受清华大学孙立平教授启发，但分析框架和逻辑是我自己的。

真正的企业家，一定是在完全竞争的市场环境里诞生和成长的。除了土地是政府垄断，房地产可以说是一个高度竞争的市场。20多年里，房地产市场出现了一批优秀的企业家。

他们精明、敏锐、果敢，有很强的判断力、资源汲取能力，清楚自己要什么不要什么，也懂得为达目标须采取怎么的手段。

但就是这么一个群体，对2021年以来的房地产调整，出现了严重的集体误判。一两个人误判，很正常，每轮小的市场调整都会遇到，但如此大面积地集体性的失聪，沦陷，住房市场化以来，应该是头一次。

有个词叫做“法不责众”，并不是真正说不能惩罚犯法的“众人”，而是强调在“众人”之上有一种外力起了主要作用，因此可以减轻甚至免除对“众人”的惩罚。

地产商集体沦陷，大批爆雷，他们最喜欢找到这样一种自己无法左右的外力，诿过于人，是本能反应，至少是掩盖自己无能的一种自然反应。

但实际上，谁也不能置身于外：我们既是危机碾压的粉尘，也是危机的制造者。

怎么认识当下的房地产形势？

第一，房地产并未完成一个完整的大周期。

房地产的真正市场化，是1998年取消住房实物分配又过了几年，大约2002、2003年才全面起步的。从2000年算起，到2020年也才20年。而一个完整的行业周期，大概需要30年。中间都是些小周期，无法全面考察。

这20年，房地产真的是太顺了。虽然中间也有过短时的波折，比如2008年的调整，但为时只有几个月，一年都不到。

听一位资深专家多次讲过，一个行业整体呈45度角快速增长的繁荣时期，你侥幸进入了这个行业，只要不犯大的错误，就一定能取得很好的业绩。房地产就是这样的行业。很大程度上，是行业托着你，推着你走。

有人说这是“时代的红利”，其实是“行业的红利。”不要什么都往“时代”这个宏大叙事去靠。

但很多地产商不是这么想的，他们认为自己是天纵英才，神武过人，才能够在激烈的市场竞争中从100亿爬到了1000亿甚至更高的台阶。

20年的顺境，会让地产老板高估自己的能力，忽视各种预警信号。因为他们从未经历真正的低谷，不知“恶劣”为何物。

香港地产商是内地房地产市场的启蒙老师，也是上世纪90年代内地最重要的房地产投资商。但他们集体错失了随后到来的内地楼市的黄金时代。

我曾经问过一位香港地产商，为啥在内地市场这么保守？他回答：因为我们经历过真正的危机。比如，1997-1998年亚洲金融危机之后，香港楼市普遍腰价。

为什么香港主要地产商的负债率经常保持在30%以下？因为他们经历了几轮的大周期，活着的都是从炼狱里爬出来的。

到2023年，内地的一批地产商终于也明白了。但还有一大批不太明白，觉得自己没做错什么，而总是在怨天尤人。唯一的解释，是他们支付的代价还不够深刻。

第二，他们误判了什么？

前面讲的是，事非经过不知难。但实际上，很多地产商对市场调整是有预判的，他们误判的是调整的幅度和长度，没有想到这一轮的调整幅度居然如此激烈，时间如此之长。

不少地产商是90年代就进入房地产开发行业的，20多年里，也遇到过难题和坎坷。但前面写了，中间这些小周期的调整，有的只有几个月时间，不能算是真正的“难”。

遭遇亚洲金融危机后，香港楼市调整了多久？6年。

内地上一轮房地产调控，是2016年10月开启的，但过了18个月，到2018年下半年，市场才有了一点反应，房子没那么好卖了。一位知名房企的高管跟我说，公司有点错判形势，所以才会在2017年拿那么多的地。

但没想到，2019年再次反转，全国商品房销售面积和销售额创了新高。在乐观情绪的推动下，主流房企继续放大杠杆，四处抢地，疫情发生的第一年，售楼处封闭三个月，但2020年的销售额居然再创记录。

我至今也无法理解这种神奇的现象是怎么发生的。要是说它是回光返照，又太刻薄了。所以，有时候就要承认自己的无知，人类有太多不懂的地方。

明明无知，却不肯承认，甚至放纵自己的愚蠢，那就无可避免地会招来市场的报复，或迟或早，或大或小。所以，2021年、2022年、2023年房地产迎来持续三年的调整。

有地产商预判了2021年甚至2022年的调整，但没有预判到会持续至2023年；有地产商预判会有20%的调整，但没有预判到会有30%、40%的调整。三年下来，总规模腰斩。所以，这三年不是简单的调整，这是跌落，是断崖式的跌落。

至于明年，没几个人敢预测了。

第三，为什么误判，以及为什么断崖式跌落。

表面上是两个问题，实质是一个问题的两个侧面。

官方表述是，房地产旧模式不可持续，也就是高负债高杠杆高周转的开发模式，走到了尽头。但地产朋友会问，为啥这套模式之前20年都用得好好的，到2020年下半年就行不通了呢？

之前的成功，不能保证之后的成功；事物有盛就有衰，房地产繁荣了20年，还可以再繁荣20年，这是自欺欺人的说法。

具体我总结为几个叠加：

一是透支了很多年的住房消费，终于衰竭了。盖了房子一定有人买，而且房价一直在上涨。这是个神话。我们曾经都相信它。

城市周边大批房子，大量空置着，我们都故意视而不见；央行城镇家庭资产调查（2021年4月公布），户均拥有住房1.5套，我们都故意视而不见。

任何行业，都不可能持续快速增长永不回头。多么朴素的常识。何况中国房地产增长了20多年，全世界都少见吧。

二是经济转为中低增长。官方叫做高质量增长阶段。中国经济高速增长持续了20多年，中高增长持续了10多年，了不起的成就，全世界罕见。

但总是要求维持这种中高增长，既不客观也不现实。经济学家说，我们是处于“L”的那一横，但一横有多长，不知道。

经济增长是跟就业相连的，中低增长甚至低增长，就业就相对困难些；而就业又是跟收入预期相连的，收入预期收缩，就会降低消费的欲望，包括买房。多么朴素的道理。

三是政策合力。主要是针对房企的三道红线、针对银行的两道红线。

有人说是这几道红线决定了这一轮房地产的深度调整。从时间线来看，是有道理的，因为房企的危机就是流动性枯竭，而之所以枯竭，几道红线功不可没。而且是从企业需求端和银行供给端同时收紧，确实很要命。

但站在宏观审慎管理部门的角度，你也会理解。你一个房地产行业长期占据了四分之一的信贷资源，其他行业的发展也需要钱啊！2016年10月以来的调控，什么办法都想到了，房地产就是降不下来。如果不是暴力踩刹车，还真刹不住。当然，事后看，刹猛了。

另一项政策因素，限购，威力有限，因为2010年就开始限购了，但房价一直在涨；从这个角度反过来说，今年几道红线实际上都暂停了，各城市的限购早就应该退出了。

四和五的因素，占比弱一些。四是人口负增长。2022年开启的人口负增长，对包括房地产在内的不少行业都有影响，但不是那种立竿见影的影响，是缓慢的影响。

五是，国际经贸形势愈发复杂。全球产业链供应链在重塑，外向空间压缩，压力向内传导、累积，所以我们越来越内卷。内卷会压缩需求，包括住房需求。

经济、行业和政策等多个因素叠加，一起发力，就导致了房地产断崖式跌落。而为什么是2021年开始，我真的无法解释。就如同，为啥二战是从1945年开始？

地产商集体误判，一是“房住不炒”的信号，都误读了，不知道这跟过去是完全不同的指导意义；二是没想到以上几个因素叠加的威力如此之大。没油了，地产旧机车撂半路了。

很多人说，楼市是“政策市”，但2011年中央经济工作会议其实就发出了对楼市政策纠偏的信号，2022年中央经济工作会议则发出了楼市政策全面放松的信号，今年9月开始是房地产金融政策转为全面友好。

为什么政策在转向，而这两年的房地产仍然是调整，而且一年比一年难？原因可能是，前面讲了，断崖式的跌落是多个因素的叠加造成的，只有房地产政策的转向是远远不够的。比如，经济、就业、收入、人口、住房消费等，这些方面哪一项都很难短时间呈现V字大反转。何况还有一种疤痕效应。今时不同以往，格外需要耐心。

如果最近传闻中的消息是真的，银行将给一大批房企无抵押贷款，实质上就是注入流动性，这当然能解决大问题。这些白名单里的房企基本上生存无忧了。

但房企尤其是出险房企怎么解决无抵押物也注入流动性，这是世界级的难题，期望监管部门借鉴成熟经济体的做法（比如发行认股权证），找到创新性的解决方案。