在一个业务多元化的集团公司里，楼市上升时期与调整时期，房地产在总盘子里所占的分量与地位是迥乎不同的。

这个道理也适用于国资企业，包括央企。因为，除了垄断型业务，房地产业务在央企集团各板块里，也是按照市场化规律运营。

没有什么是恒久不变。重估一定会到来，与重估相伴随的，是人力、资金等资源的重新分配。这个过程，阵痛不可避免。

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大概是去年此时，几位业内的后辈找到我，希望换换工作。他们年龄不大，背景优异，地产从业业绩不错，提出的要求也比较一致，目标是国资或者央企开发商。待遇低一点也无所谓，图的就是稳定，毕竟谁也不想过不知哪天企业就爆雷，随时面对裁员或者失业的日子。

其中，两位后辈如愿以偿，分别进了两家央企下属的开发公司工作。本以为由此可以高枕无忧，踏实执业。孰料前不久和他们聊起来年规划时得知，他们所在的企业也都开始推进“优化人员”的计划，自己也要面对被“优化”的命运。说起这些，他们都在感叹，实在是造化弄人，地产凋零之下，国资央企也不再是保险箱了。

其中一位后辈供职企业在地产界声名不小，口碑也很好，开发过很多有口皆碑的好项目。从企业属性上看，是一家大型央企的地产业务平台。现在，这家公司要优化的不是个别岗位或团队，而是要在全国范围内推行人员优化，据说力度很大。目前，“优化”工作已经开始。

这家央企开发商下手的力度，丝毫不亚于民营开发商，人力法务配合，谈判干净利落，既不拖泥带水，也不留有余地，很是决绝。我认识的朋友甚至都提前在电商平台上下单了纸箱，以备打包走人时用得上。

与此同时，又有一位朋友希望介绍工作，他有点迷茫，问我，现在还有什么类型的开发商比较稳定呢？

这个问题，我也答不上来。

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一年前还以为进了保险箱，一年之后也加入“优化人员”的队伍，这是为什么？裁员只是个现象，市场环境是个大背景，最重要的答案还是出自经营模式和经营状况——这不是孤例，而是一种现象。先从计划大裁员的这家央企地产商说起。

大约4-5年前，国资、央企开发商的规模诉求十分强烈，各区域都很拼。依靠着国资信用的融资优势，这家房企像其他国资开发商一样，除了在京沪深这样的特大型城市频繁出手拿地，还在二线，甚至三四线城市攻城略地，一掷千金的豪情着实持续了一阵子，企业内部的朋友说，确实“规模一下子就上去了”。

此后地产周期换挡，市场逐渐冰封，虽然仗着强大的国资信用，融资性现金流没有受到太大冲击，但是经营性现金流，也就是销售回款锐减。这家房企的产品能力，几乎是国资开发商中的顶级，最高级产品线更是可以带动区域市场热销一般的神级存在，应该说其团队业务能力，专业水平毫无问题。

但是，到后来，只有这个最高级的产品线还能卖得动，卖得好，但其他的产品线几乎都持续承受着极大的去化压力。这个最高级的产品线原则上只在一线城市布局，再差也得是强二线城市，而一线、强二线城市也不可能只有这个最高级的产品线。一线以下城市项目普遍亏损，回款和现金流的压力可想而知。

这还不是最难的。这家国资开发商在冲规模的时候，在不少非一、二线城市拿下了面积很大的土地。这些项目中，除了住宅，还有产业用地、商业配套、写字楼等业态，如果说住宅去化还算差强人意，那些商办类、产业类的资产，却都沦为“滞重”产品，去化难度极大。

这些拿下的土地，虽然价格不高，但在下行周期中，都是硬成本，因而成为公司难以甩掉的包袱。试想一下，要有多少个有口皆碑的顶级产品线产品，才能“背”回这些滞重品的消耗呢？何况市场也不能对顶级产品线“无限复购”。

业绩压力就这样逐渐显现出来，这家国资开发商也逐渐走到了要“优化”现金流表现的阶段。优化现金流无外乎开源节流两个方面，“开源”就是卖资产，“节流”就是控制支出，最有效的控制支出除了少拿地不拿地，就是优化人员，于是，全国大力度优化人员的计划，也就顺理成章了。

优化人员是表象，经营模式问题才是本质。

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国资开发商大体上可以分为三大类，一类是以房地产开发为主要主营业务的央企，就是诸君熟悉的那几家巨无霸；第二类是地方国资，这个类目数量庞大，质量分化严重；第三类是央企下的地产业务平台，也就是“亲妈”是大央企，请注意，这里说的不是有央企股东背景的混合所有制企业。

当下，局势最微妙的就是第三类国资开发商，全国大力度优化人员的这家开发商就属于这一类。它们除了需要面对市场环境的剧烈变化之外，还要面对同样有重要影响的变量——集团，也就是“亲妈”的态度。

因为“亲妈”不止有一个“亲儿子”。央企大集团对于属下地产平台的支持力度是变化的，集团在很多时候是很现实的，它支持哪个领域的业务，是和当下该领域业务对集团规模、利润贡献等经营指标直接挂钩的。亲妈对哪个亲儿子好，一方面看自己的喜好，一方面还得看亲儿子的孝顺程度。

就拿这家全国大力度优化人员的房企来说，前些年，它是集团利润贡献的主力之一，集团对地产业务的支持态度和力度也就一直很强、很大，这也是前些年这家房企能够一掷千金，迅速提升规模的重要原因。但是，近两年来，房地产市场深度调整，地产平台对集团利润、规模等经营指标的贡献降了下来，再叠加一些其他因素，集团对房地产行业的未来判断也不乐观，对这家房企的支持力度也就大不如前，资源匹配等也就随之减少。得不到“亲妈”的支持，存量的问题也就暴露得更加明显了。

这不是孤例。另一家大央企集团旗下地产业务平台的朋友告诉我，集团层面对房地产业务的态度，已经“不明朗”很久了。央企大集团家大业大，房地产表现优秀的时候，往往会好上加好，房地产表现低迷的时候，对集团没有太多的贡献，有的时候在报表还是亏损，与集团动辄上万亿的资产和业务规模相比，房地产业务确实只是毛毛雨，不值得太重视。

一个朋友抱怨，当下北京房地产市场拿地需要马甲，他所在的央企下属地产业务平台也想多搞几个马甲去拿地，结果直接被集团叫停了，原因很简单，集团资产业务上万亿，犯不着为房地产这么点业务担上马甲公司被舆论翻炒的风险。

这很说明问题。

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除了那几家主营房地产的巨无霸央企，已经很少有开发商还对规模有什么执念了。放弃追求规模，追求利润率和健康增长性，成了主流思路。这就带来一个问题，现在不拼规模了，拼规模时代遗留下来的滞重资产怎么办？

这个问题，不会因所有制而消失，国资房企碰到“去滞重”也头疼。回头看看行业优等生万科，在北京超过三年没有拿地，主要都是在“去滞重”，直到今年才拿地做了东庐。只不过，滞重还没去完，万科一些已经入住的小区里各种方式促销车位就是最典型的体现。

专业能力如万科，去滞重还如此艰难，国资房企未来要面对的压力和难度也不会轻。再说一遍，滞重的问题，不会因所有制原因而消失。

拼规模的年代，地产央企或央企地产平台的信用等级高，对应着很强的融资能力，甚至强于一些经济不太发达地区的地方政府。于是，政府就乐于低价出让土地给这些国资房企，用他们的信用和融资能力给当地城市升级，引入产业，带动发展。土地的确是便宜，但问题就是，当地产周期退却，商办、产业的滞重去化问题就显现出来，而且，越拖越不值钱，损失也就越大。

就算是国资开发商，也得尊重市场规律，滞重面前，人人平等。

从这个角度说，不仅对于员工而言，国资不是保险箱；随着时间的推移和调整的持续，甚至央企也不是保险箱。周期调整面前，也是人人平等，只有时间早晚的区别——这也是为什么尽量要让房地产市场软着陆的原因，毕竟地产也贵为周期之母。